【正文】 化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點n通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設想n以謹慎的態(tài)度進行產(chǎn)品定價n堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。偏愛中央商務區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。 國內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。v 強調(diào)人際溝通的便捷性，設置多重公共交流、活動空間。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶；216。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；216。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。商業(yè)部分銷售時機與條件篇銷售時機 :2023年 35月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預計該趨勢將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由35月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù) “ 體驗式營銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實的銷售時點預計屆時項目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預售條件。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設計方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。 （如下示意圖所示）同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。 各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；216。 主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認知情況進行調(diào)整。 如此，不僅增強了每個戶型對江景以及陸家嘴風景的優(yōu)勢利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。以一個戶型為一個單元示意， 5個單元依次向北移動 1m左右，建筑平面呈階梯形分布。人流動線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過道 電梯廳 通過人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對私密的 “ 單元大堂 ”雙重大堂空間。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。建筑外立面建議 目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材 +面磚、石材 +高級涂料、石材 +鋁塑板以及全石材貼面。色彩概念提示色彩概念提示裝修方面研究 為了符合目標客戶需要、提升項目檔次、樹立品牌以及迎合市場動態(tài)，建議本項目以 “ 精裝修 ” 房推向市場。室內(nèi)樓梯： 建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步。墻地面及吊頂： 建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻膠漆，高級實木復合地板或大理石地坪。 功 能 定 位社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）恒溫游泳池 高檔酒吧 健身房Spa 精品超市 壁球室空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放） 咖啡吧 紅酒吧 閱覽室上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒吧示意圖 下右圖：會所入口示意圖 216。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。大堂示意圖 中庭示意圖商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ① 商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型 基本要數(shù) 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)配套商業(yè) 新城商業(yè)中心規(guī)模 30萬㎡以上 10萬㎡以上 1萬㎡左右 12萬㎡以上區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上日人流量 2萬左右日人流量 25萬以上核心客戶群 區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行 15分鐘及途經(jīng)消費者車程 30分鐘內(nèi)居民本項目適合商業(yè)規(guī)模216。 銷售額 =購物概率 人口 人均零售開支 商業(yè)面積 =銷售額 247。 按小區(qū)級別規(guī)劃指標（下表所示），商業(yè)面積應控制在： 450570㎡ /千人 千人 =㎡之間商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動 500㎡商業(yè)規(guī)模研究通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)：216。從商業(yè)消費者的行為切入，可將復雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。當具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市（ 3006000平米左右）未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強勁競爭目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。項目客戶定位以在華外籍人士和港臺客商為主，社區(qū)人群應在 3560歲之間，有很強的經(jīng)濟實力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費。 01:31:2701:31:2701:314/5/2023 1:31:27 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 05 四月 20231:31:27 上午 01:31:27四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 1:31:27 上午 1:31 上午 01:31:27四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 01:31:2701:31:2701:314/5/2023 1:31:27 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 四月 21四月 2101:31:2701:31:27April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 1:31:27 上午 1:31 上午 01:31:27四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴