【正文】 套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運動中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（ 未來 35年） 有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無 1003 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 955 環(huán)境改造 屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹 每 100m2綠地可保留的樹木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹木量》 3株 沒有可保留的樹木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 沒有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二） 8 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強 地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導(dǎo)風(fēng) 城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng) 向直接穿過地塊 主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過地塊 主導(dǎo)風(fēng)不能穿過地塊 處于城市的下風(fēng)口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變原有地貌 需大幅度改變原有地 貌 85場地水榭 有水榭穿過 　 　 沒有水榭穿過 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無污染 污染有毒 607 危險洪水水位 歷史水位遠(yuǎn)低于場地海 拔 歷史水位低于場地海 拔 歷史水位高于場地海 拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬以上 3~5萬 1~3萬 1萬以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬以上 5~8萬 2~5萬 2萬以下 8011 市場環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產(chǎn)市場近幾年 的發(fā)展趨勢 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。 同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在 25000－ 50000元 /平方米不等。北外灘板塊 —— 較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。Contents項目分析 　銷售時機與條件篇產(chǎn)品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路第二部分 項 目 分 析宏觀市場分析篇宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性特性不可再生性不可復(fù)制性 優(yōu)越的地理位置臨江、臨公園或大型綠地傳統(tǒng)高尚地段人文底蘊深厚地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)： 上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當(dāng)大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機?，F(xiàn)有濱江樓盤 “ 七大反思 ”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（ S）：u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 u濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認(rèn)同劣勢（ W）：u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會 (O)：u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u以上海為核心的長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅 (T)：u宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標(biāo)客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強，次新房供給量大u區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目 SWOT 分析優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W)u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 u濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認(rèn)同u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會（ O） SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機會 )WO戰(zhàn)略(利用機會克服劣勢 )u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好n整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益n堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴大營銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補當(dāng)前配套及交通之不足n堅持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅 )WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅 )u宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強，次新房供給量大u區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢n深