城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究-文庫(kù)吧
2025-02-18 20:24 本頁(yè)面
【正文】 年后法國(guó) 1852－ 1880（28年）1880－ 1914（ 34年）1914－ 1950（36年）1950年后日本 1904－ 1922（ 18）1923－ 1937（ 14）1938－ 1973（35）1974年后中國(guó) 1894－ 1949（55年）1950－ 1995（ 45年）1995－ 2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差 別距美、法 50年，距日本 30年距美、法、日 60年距美、日 60年，距法 30年距美、日 50年，距法 75年同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外超 級(jí) 市 場(chǎng) 比 較 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國(guó) 1830－ 1935（ 5年）1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（35年）2023年法國(guó) 1959－ 1962（ 3年）1963－ 1968（ 5年）1969－日本 1953－ 1959（ 7年）1960－ 1989（ 30年）1990－香港 1960－ 1971（ 11年）1972－ 1982（ 10年）1982－中國(guó) 1981－ 2023（20年）2023－ 2023（ 20年）2023年中國(guó)與西方國(guó)家的差 別距美、 50年，距法日港 30－ 40年大體相距 30－ 40年大體相距 30－40年同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考日本各 類(lèi) 型 購(gòu) 物中心比 較 參考鄰 里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40時(shí)間 距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30商圈人口（萬(wàn)人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上停 車(chē)場(chǎng) 容量（ 輛 ） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000商店組成超 級(jí) 市 場(chǎng) 綜 合超市 1家 百 貨 店 2家 百 貨 店 2－ 6家專(zhuān)業(yè) 商店 專(zhuān)業(yè) 商店 綜 合超市 2家 綜 合超市 2－ 3家綜 合店 飲 食服 務(wù) 服裝店 服裝店藥 店 其它 飲 食服 務(wù) 飲 食服 務(wù)洗衣店 雜貨 店 雜貨 店其它 其它 其它10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家商 業(yè) 低 進(jìn) 入壁 壘 的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過(guò)低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無(wú)節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致 “低市場(chǎng)集中度和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng) ”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場(chǎng)的高進(jìn)入壁壘商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專(zhuān)業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國(guó)外參考：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件?人均 GDP3000－ 4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 開(kāi)始發(fā)展?人均 GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率 60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 成熟發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá) 15－ 20％ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國(guó)內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 GDP水平 有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其 人口密度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度， 消費(fèi)總量 決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準(zhǔn)。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百 貨 商店 興 起2023至 3000美元 超 級(jí) 市 場(chǎng)興 起6000美元 便利店 興 起8000美元 倉(cāng)儲(chǔ) 式商店 興 起12023美元 購(gòu) 物中心大 發(fā) 展的 時(shí) 代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）
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