【正文】 獨(dú)特的建筑和商業(yè) 格局有著百年以上 歷 史的建筑，卻 匯 集著 傳統(tǒng) 和 現(xiàn) 代的各種零售 業(yè)態(tài) 。 組合和搭配 非常關(guān)鍵。 商業(yè)街 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型和規(guī)模的確定 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 大致有三種。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。 “ 城市 ” 要有個(gè)觀(guān)念的更新，不然， “ 城 ”建得 “ 美侖美奐 ” ， “ 市 ” 卻冷背呆滯了。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。其它類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商 ―― 包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 　 再就是城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析。成功商業(yè)街要訣 －－ “ 商業(yè)街至少要成為一個(gè)區(qū)域的名片” 、 －－ “ 在強(qiáng)調(diào)建筑本體所表現(xiàn)出的美感和潛在聚客能力的同時(shí)，繼而全面提升城市商圈內(nèi)部的聚合和整體輻射力 ” 。商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－長(zhǎng)、寬、 高 步行街的高度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過(guò) 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專(zhuān)業(yè)大街步行街、沈陽(yáng)中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過(guò)四層，地下延伸則最多不要超過(guò)兩層。? 建設(shè)模式 ? 投資模式? 設(shè)計(jì)模式? 管理模式 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 一種是 Shopping Mall， 這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百 貨 商店 興 起2023至 3000美元 超 級(jí) 市 場(chǎng)興 起6000美元 便利店 興 起8000美元 倉(cāng)儲(chǔ) 式商店 興 起12023美元 購(gòu) 物中心大 發(fā) 展的 時(shí) 代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 綜觀(guān)中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始從行政區(qū)劃上的 城市群落 逐步形成從“ 中心城市 — 大城市 — 中型城市 — 小城市 ”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。只是地產(chǎn)一旦冠以 “商業(yè) ”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)評(píng)估 隨后就要進(jìn)行商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。 “ 豪布斯卡 ”(HOPSCA) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 “豪布斯卡 ”(HOPSCA)是 6個(gè)英語(yǔ)單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。 商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)評(píng)估、布局和經(jīng)營(yíng)管理 　　 很多開(kāi)發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。只有當(dāng)一個(gè)城市 進(jìn)入了 汽車(chē)社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入 汽車(chē)社會(huì)，那么 Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前最棘手的問(wèn)題。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接商 業(yè) 地 產(chǎn)誘 惑 天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資 12億元，建筑面積 16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)到 20萬(wàn)人次， 2023年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到 36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要加入商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，必須進(jìn)行商業(yè)評(píng)估和布局規(guī)劃。找到客戶(hù)不等于就能完成招商。 H－－ Hotel (酒店 ) O－－ Office (辦公樓 ) P－－ Parking (停車(chē)場(chǎng) ) S－－ Shopping (購(gòu)物 ) C－－ Convention (集會(huì) ) A－－ Apartment (公寓 ) 把 商業(yè)街變成生活街 ，即變傳統(tǒng)的 “購(gòu)物街 ”為 “生活街 ”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)