城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究(完整版)
【正文】 傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點(diǎn)重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)評(píng)估、布局和經(jīng)營(yíng)管理 很多開(kāi)發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。小康社會(huì)和沒(méi)解決溫飽問(wèn)題的社會(huì)對(duì)商業(yè)的要求不一樣，在不同發(fā)展階段對(duì)商業(yè)的要求也有不同。 商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)是兩個(gè)不同的概念，如果開(kāi)發(fā)商在物業(yè)銷(xiāo)售之前有一個(gè)完整詳細(xì)的商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將不至于出現(xiàn) “ 銷(xiāo)售的結(jié)束就是商業(yè)街生命的結(jié)束 ” 這樣的尷尬局面。 “ 豪布斯卡 ”(HOPSCA) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 “豪布斯卡 ”(HOPSCA)是 6個(gè)英語(yǔ)單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。 世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征商 業(yè) 街知名度 日客流量（萬(wàn)人） 年商 業(yè) 收入（ 億 美元）巴黎香榭 麗 舍大街 享譽(yù)全球 50－ 70 15倫 敦牛津街 享譽(yù)全球 50 32東 京 銀 座 享譽(yù)全球 25 40芝加哥密歇根大道 世界知名 12－ 21 27上海南京路 中國(guó)知名 80 14商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－ 長(zhǎng)、 寬、高 步行街的長(zhǎng)度 商業(yè)街的一般長(zhǎng)度為 500－ 700米，最高限為 1000－ 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽(yáng)中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米）商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－長(zhǎng)、 寬、 高 步行街的 寬 度 商業(yè)街適宜寬度為 20－ 30米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街 38米、上海南京路 30米） 每人要有不低于 4平方米的面積。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的布局規(guī)劃商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域 名城 規(guī) 模 主 題 區(qū)域日本福 岡縣 博多水城占地 250萬(wàn)平方英尺星 際 天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)馬 尼拉超級(jí) MA摩 爾 50萬(wàn)㎡ 主力主 題 店、影城 、玩具反斗城、展 覽 中心、小型室內(nèi)迪斯尼游 樂(lè) 中心 中關(guān)村國(guó) 際商城 35萬(wàn)㎡ 中央公園、 時(shí) 尚大道、雕塑園、小型家庭游 樂(lè) 園 寧波天一廣場(chǎng)22萬(wàn)㎡ 童夢(mèng)園、潮流服 飾館 、寧波服裝精品 館 ，家私 館 、美食廣 場(chǎng) 、 娛樂(lè) 中心 Mall of America 39萬(wàn)㎡ 開(kāi) 創(chuàng) “ 娛樂(lè) 零售 ” 新概念、 “ 史努比 營(yíng) ” 主 題 游 樂(lè)園、水下探 險(xiǎn) 世界、世界著名的 購(gòu) 物街 上海的港 匯廣 場(chǎng) 超 時(shí) 空 歷險(xiǎn) 區(qū) 、迷幻震撼嘉年 華 區(qū)、青春科技運(yùn) 動(dòng)區(qū) 、 熱 哥 勁 舞旅游休 閑 區(qū) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)評(píng)估 隨后就要進(jìn)行商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準(zhǔn)。只是地產(chǎn)一旦冠以 “商業(yè) ”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 綜觀中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始從行政區(qū)劃上的 城市群落 逐步形成從“ 中心城市 — 大城市 — 中型城市 — 小城市 ”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 中外商 業(yè)發(fā) 展 規(guī) 模 對(duì) 比分析 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) GDP中商 業(yè) 所占比例 美國(guó)零售商 業(yè) 50強(qiáng) （億 美元）中國(guó)零售商 業(yè) 50強(qiáng)(人民 幣億 元 )英法德日 美國(guó) 中國(guó) 零售 總額 占零售總額零售 總額 占零售 總額15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ %同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1
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