【正文】 功能定位：旅游休閑第一街。所以考慮保證周邊居民維持一個(gè)基本量的問題提上日程，如何保證待開商業(yè)街的基本人氣呢？目前可以做的工作有兩個(gè)：① 五家殿路西近200畝的土地提前建設(shè)、入住（目前看有難度）；② XX小區(qū)二期小高層提前入住，二期多層的提前入住。 商圈的構(gòu)成與顧客來源：圖1商圈的構(gòu)成與顧客來源：圖2商業(yè)的能見度與日照 1商業(yè)的能見度與日照 2商業(yè)的能見度與日照 3商業(yè)的能見度與日照 4商業(yè)的能見度與日照 5商業(yè)的能見度與日照 6002商業(yè)地產(chǎn)商圈研究專刊系列市場(chǎng)篇商 業(yè) 街 區(qū) 域 性 市 場(chǎng) 調(diào) 查 的 總 結(jié) 材 料某年7月24日至29日期間，公司派差對(duì)長(zhǎng)沙、常州、杭州、寧波等地的商業(yè)街進(jìn)行考察。 4．確定商圈的方法 商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。據(jù)7月5日珠江電視臺(tái)報(bào)道，由于某市持續(xù)高溫，在周末，許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購(gòu)物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩濉?2． 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。 八、立地條件研究 除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。例如個(gè)人年收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)者相比，他們?cè)谶x擇服裝的購(gòu)買場(chǎng)所時(shí)是完全不同的。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。 三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，十多年以來，我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀(jì)末百貨商場(chǎng)大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象，對(duì)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。以上只是其中的一方面，還包括： ◆ 公共設(shè)施狀況 ◆ 交通體系狀況 ◆ 道路狀況、通行量 ◆ 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) ◆ 各項(xiàng)城市的機(jī)能 ◆ 城市規(guī)劃 通過對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，北京市商業(yè)委員會(huì)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點(diǎn)，而且結(jié)合城市發(fā)展對(duì)限制地區(qū)的限制項(xiàng)目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心；地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營(yíng)如何去支撐。 所以，我們必須在具體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對(duì)已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。如這幾年某市區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。 6． 交通和出行方式隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。 4． 商業(yè)的能見度和日照情況商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。如顧客購(gòu)買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)買頻率又非常低。 以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場(chǎng)變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。高層比多層的優(yōu)勢(shì)明顯在于同樣的地段可以住下更多的人，有觀景功能；劣勢(shì)在于成本高，物管費(fèi)用增加了日常開支，所以小高層的市場(chǎng)接受程度的高低是二期小高層物業(yè)開發(fā)的關(guān)鍵所在。凡是人氣旺的街道，其店鋪經(jīng)營(yíng)種類顯然都做了合理的搭配。使該區(qū)位路寬人少的劣勢(shì)變成優(yōu)勢(shì)發(fā)揮——方便僻靜嘛 四、招商 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 人氣較旺的街道，幾乎都毫無例外的引進(jìn)特色或名牌商家。七、賣點(diǎn)建議：獨(dú)特賣點(diǎn)可以從下面幾方面歸納提煉A景區(qū)即將啟動(dòng)，商業(yè)街的投資潛力會(huì)飆升。龍湖地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā)即推出總面積達(dá)10萬平方米的商業(yè)航母——北城天街。據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，2003年主城各區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給分別為：南濱路65萬平方米；江北60萬平方米；沙坪壩50萬平方米；解放碑50萬平方米；楊家坪40萬平方米；江濱路、沙濱路共計(jì)15萬平方米；其他30—50萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年重慶市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置量就高達(dá)160萬平方米，超過當(dāng)年開發(fā)量的一半，2002年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置量估計(jì)達(dá)到180～200萬平方米，這對(duì)新建商業(yè)物業(yè)來說是非常大的壓力。在各種商業(yè)物業(yè)的種類里，獨(dú)門獨(dú)戶的臨街獨(dú)立式門面最受投資者的追捧，這與其自身門面的裝飾就是一個(gè)很好的廣告，容易被流動(dòng)的消費(fèi)人流接觸和發(fā)現(xiàn)有關(guān)。商鋪面積的大小直接和投資者的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)方向關(guān)聯(lián)。如解放碑好吃街所有商業(yè)門面二層以上出現(xiàn)的高空置率，就是最好的市場(chǎng)反映。在經(jīng)濟(jì)能承受的情況下，大多數(shù)投資者還是愿意接受低月供的購(gòu)買商鋪的投資方式。 盡管九龍坡區(qū)楊家坪步行街已經(jīng)落成并投入使用，但在本次調(diào)查中排第六，這大概和楊家坪目前有一大批大體量的商業(yè)機(jī)構(gòu)尚未竣工有某些關(guān)聯(lián)?，F(xiàn)今重慶市場(chǎng)的消費(fèi)狀況表明，中小投資者是占主體地位的，所以如何了解并揣摩他們的消費(fèi)心理和需求是進(jìn)行商業(yè)物業(yè)建設(shè)的一個(gè)重要課題。未來該片區(qū)需重新進(jìn)行規(guī)劃與定位，依托口岸經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，使走名牌、高檔路線成為經(jīng)營(yíng)特色。在新的改造中，華強(qiáng)北要進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)街的規(guī)模，對(duì)幾條商業(yè)干道進(jìn)行重點(diǎn)改造，同時(shí)華強(qiáng)北的改造應(yīng)結(jié)合未來上步工業(yè)區(qū)的改造進(jìn)行。分月度看，全年呈“V”字型走勢(shì)。%。，%。（六）連鎖店市場(chǎng)份額不斷提高，百貨店銷售繼續(xù)回升，大型企業(yè)集團(tuán)優(yōu)勢(shì)明顯。（八）城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷變化，食品支出比重繼續(xù)下降，衣住比重略有下降，醫(yī)療保健、交通通訊和教育文化娛樂支出比重有所增加。非典疫情突發(fā)期間，一些居民生活消費(fèi)品消費(fèi)下降，而藥品、衛(wèi)生和消毒防護(hù)用品、保健食品和體育健身用品消費(fèi)大幅上升，一度出現(xiàn)局部供應(yīng)緊張的局面，但很快就恢復(fù)到正常。二、2003年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)的原因及存在的問題2003年我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)面臨多種自然災(zāi)害和復(fù)雜的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，戰(zhàn)勝了前所未有的非典疫情帶來的考驗(yàn)，依然能夠保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好局面，是新世紀(jì)以來，我國(guó)宏觀政策不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)發(fā)展，有效需求增長(zhǎng)加快以及世界經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)我國(guó)有利因素不斷增多等多方面原因共同作用的結(jié)果。二是城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年有440萬國(guó)有企業(yè)下崗職工實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。2003年，我國(guó)轎車銷量204萬輛，%，商品房銷售5000多億元，同比增長(zhǎng)35%。八是物價(jià)水平顯著回升。2003年消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)出現(xiàn)回升局面的同時(shí)，諸多制約市場(chǎng)發(fā)展的問題依然存在:一是消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有所降低。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性造成消費(fèi)需求發(fā)展的差異性。四是部分重要商品供求和價(jià)格波動(dòng)過大。2003年，不僅發(fā)生了前所未有的非典疫情，而且禽流感及其他許多動(dòng)物疫病和部分地區(qū)洪澇災(zāi)害、地震、高溫天氣、旱情等自然災(zāi)害也使災(zāi)區(qū)居民消費(fèi)有所減少。2004年縣及縣以下消費(fèi)品零售額將增長(zhǎng)8%，%。雖然消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用有所增大，但投資需求仍對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起主導(dǎo)作用，消費(fèi)率偏低的問題仍將長(zhǎng)期繼續(xù)存在，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段特征決定的，同時(shí)統(tǒng)計(jì)制度不完善，也是造成消費(fèi)率偏低的一個(gè)主要原因。由于2003年餐飲業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)基數(shù)較低，2004年全年餐飲業(yè)零售額有望出現(xiàn)高水平增長(zhǎng)，全年餐飲業(yè)零售額將增長(zhǎng)18%以上，5月份增速將超過30%，將大大超過批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增幅。行業(yè)壟斷、地區(qū)封鎖、無序競(jìng)爭(zhēng)、假冒偽劣等現(xiàn)象繼續(xù)存在，食品安全問題又有所抬頭等因素直接影響著消費(fèi)品市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展。2003年非典疫情暴發(fā)期間，局部地區(qū)出現(xiàn)搶購(gòu)風(fēng)潮，由于采取措施及時(shí)，很快得到平息。 “六五”、 “七五”、“八五”和“九五” 時(shí)期農(nóng)村居民消費(fèi)品零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為64%、 %、%%，呈平穩(wěn)下降趨勢(shì)。%，1994年和1995年一度降至58%以下。%，糧油等主要農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，推動(dòng)食品市場(chǎng)銷售顯著增長(zhǎng)，有力地促進(jìn)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)。六是集團(tuán)和公共消費(fèi)增加較多。四是非典疫情迅速得到控制，各項(xiàng)救市措施效果顯著。全年金融機(jī)構(gòu)工資性現(xiàn)金支出28641億元，%。2003年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在繼續(xù)擴(kuò)大投資需求的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大消費(fèi)需求，特別是擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的戰(zhàn)略意義，擴(kuò)大內(nèi)需的政策得到鞏固和完善。（十）物價(jià)水平持續(xù)回升，價(jià)格漲幅前低后高、年底明顯上揚(yáng)。其中，%，衣著、家庭設(shè)備用品、醫(yī)療保健、。%，%。吃穿用類商品銷售全面增長(zhǎng)，%、%%。%，接近整個(gè)西部的比重。7月份