【正文】 街道布置，一面臨街，能見度較低；商業(yè)在街道彎曲處設(shè)置，能見度外圈大于內(nèi)圈；商業(yè)在“T”形道路交匯的頂頭處，能見度也相對較高；商業(yè)在十字交口處能見度極高，但應(yīng)注意對城市交通的影響；商業(yè)在商業(yè)街兩端有較高的能見度；商業(yè)在公共廣場的迎面處，能見度頗高。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。3．商圈的設(shè)定 商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費(fèi)特征。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。 商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。由于目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。結(jié)合公司自身情況，一并附上調(diào)查小組的建議，以供參考。 建議：小高層宜以觀湖為賣點(diǎn)，在戶型設(shè)計上以大套為主，南廳（或設(shè)觀湖景觀窗）且廳寬在5米以上。二、規(guī)劃布局市場現(xiàn)狀：無論是批發(fā)市場還是商業(yè)街，交通都很便利，且商業(yè)街幾乎都是步行街，做到了人車分流。 建議：建議考慮商業(yè)街區(qū)人車分流不是目的；目的是能更好的方便人、保護(hù)人，所以停車場一定要離步行街近，可能的話設(shè)在地下； 人流車流動線必須本著方便、聚人氣的原則規(guī)劃設(shè)計； 外觀必須有主色調(diào)，且外墻體顏色不超過二種為宜，最多控制在三種以內(nèi)，建材選用要高檔、富有特色，落地玻璃，有核心景觀區(qū)，營造吸引力。 三、業(yè)態(tài)業(yè)種的分布 市場情況：零售業(yè)占七成，其它服務(wù)如餐飲旅館、休閑、金融等占三成。如張家港沙洲路商業(yè)街，就有格里拉、戴夢得珠寶、金利來、安迪達(dá)斯等品牌入駐。 五、管理 建議： 土建專業(yè)上的優(yōu)勢，而街區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和裝修整體效果的把握是弱項，所以在管理上一定多下功夫，讓招商工作及物管工作提前介入。特色取勝：旅游、休閑為主，有特色當(dāng)然有人氣，有人氣當(dāng)然有財氣。003商業(yè)地產(chǎn)商圈研究?？盗惺袌銎?慶 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場 概 況2000年以來，在商品房開發(fā)量大幅增長的同時，商業(yè)營業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開發(fā)量也快速成長，%，而2003年上半年已經(jīng)有近200萬平方米商業(yè)用房面市，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估計，今年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量將達(dá)350萬平方米，比上年增長30％左右。并引得兩大商業(yè)巨頭銀太百貨與北京華聯(lián)入駐，成為北部新區(qū)商業(yè)的新中心區(qū)；華宇公司繼去年推出部分商業(yè)物業(yè)后，其總建筑面積分別達(dá)12萬平方米的華宇廣場和8萬平方米的華宇名都城基本上都于今年上市；協(xié)信繼幾年前成功開發(fā)朝天門協(xié)信商廈后，今年又推出總面積達(dá)3萬平方米的的純商業(yè)物業(yè)協(xié)信黃金海岸 　江北區(qū) 3萬平方米 華宇公司 華宇廣場 　　　　沙坪壩 12萬平方米 華宇名都城　　　　　　　　沙坪壩 8萬平方米 升偉地產(chǎn) 升偉在各區(qū)政府大力建設(shè)本區(qū)域中心商圈，打造規(guī)模龐大的商業(yè)步行街的行政規(guī)劃依托之下，二級商圈商業(yè)面積的增長將成為未來幾年重慶市商業(yè)物業(yè)供給的主流區(qū)域。在這些零售大鱷們攪動市場的同時，對重慶的商業(yè)物業(yè)的需求量也不斷增大，引得眾多地產(chǎn)商投身商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。也敦促地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。而20世紀(jì)70年代出生的人則構(gòu)成了商業(yè)項目投資的主力客戶，他們尚處于剛成家或單身的階段，個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入，但其積蓄還比較弱，其投資商鋪的目的主要有三：一是作為一種儲蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是對市場經(jīng)濟(jì)的敏感。這類產(chǎn)品的被接受程度在消費(fèi)者中占51%。在基本配套方面，電源、水源以及單獨(dú)洗手間這些商鋪必備的設(shè)施都無一例外的成為了絕大多數(shù)投資者看重的要素，根據(jù)其重要性它們被考慮的可能性依次為：%、%、%。21—50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費(fèi)者歡迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比例占30%，這也從側(cè)面表明目前重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹(jǐn)慎，又因如經(jīng)營服裝、小百貨、精品，對經(jīng)營戶的要求比較低，這三行業(yè)的經(jīng)營戶對商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積需求多在1050平方米/套有關(guān)。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次，人氣與平層相比，減少30%至60%；單價是平層的1/3至1/2。這也給商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商一個重要的提示，如何進(jìn)行開發(fā)前除平層外的商業(yè)樓層規(guī)劃，科學(xué)的市場調(diào)查是非常重要的。另外，在首付的承受能力方面，調(diào)查的結(jié)果顯示，有三段是比較突出的，選擇首付3—4萬元(%)；其次選擇是5—6萬元這一段（%）；第三是9萬元及以上（%）。在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中，我們可以看出，渝中區(qū)的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選，這與解放碑的特殊地位密不可分，“商業(yè)航母”的身份令所有的消費(fèi)者為之動容，是重慶市的核心商圈。而隨著江北區(qū)步行街的全面動工，觀音橋商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅區(qū)域的逐步成型，江北區(qū)排在第三。但楊家坪的商業(yè)潛力和其即將開通的輕軌對重慶市商業(yè)格局變化的影響是不容忽視的。所以，目前消費(fèi)者更多的還是看重長線投資，希望能在保有產(chǎn)業(yè)的情況下進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營或投資以此收回資金。面積適中，口岸優(yōu)勢明顯，同時價格合理的門面是最受投資者追捧的。這也是現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)建造者必須注意的一點(diǎn)。 東門 東門商業(yè)圈是傳統(tǒng)購物商業(yè)區(qū)，歷史悠久、名店多、規(guī)模大、價格便宜，歷來是本地居民與外地游客來深購物的主要去處，也是港人北上購物的首選。華強(qiáng)北 華強(qiáng)北起步晚，該區(qū)域的商業(yè)用房多是以前的廠房改造而成。中心區(qū) 隨著中心區(qū)南中軸的幾個大型商業(yè)項目的動工，深圳市未來的中心區(qū)商業(yè)區(qū)也開始在緊鑼密鼓的構(gòu)筑中。005商業(yè)地產(chǎn)商圈研究專刊系列市場篇2004 年 消 費(fèi) 品 市 場 發(fā) 展 趨 勢 報 告2003年，國內(nèi)消費(fèi)品市場發(fā)展克服了非典疫情和多種自然災(zāi)害產(chǎn)生的不利影響，消費(fèi)需求穩(wěn)定增長，市場流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，市場價格穩(wěn)步回升，供求關(guān)系有所改善，新興業(yè)態(tài)加快發(fā)展，流通企業(yè)不斷成長，保持了穩(wěn)定增長的良好局面。1月份增長較高，受非典疫情的影響，%，為全年最低，%的增長水平。%，；縣及縣以下（通常稱為農(nóng)村市場），%，增幅放慢1個百分點(diǎn)。%。%，增幅與2002年持平；，%，增幅下降5個百分點(diǎn)；，%，增幅下降3個百分點(diǎn)。從增長類別上看，統(tǒng)計中的22大類商品全部為正增長，較2002年同期增加5 大類。三是受非典疫情影響，洗滌用品、體育娛樂用品、速凍和方便食品、電子出版物及音響制品銷售顯著增長。%；%，；店鋪總數(shù)為10321個，%。（七）大型商品交易市場銷售活躍，專業(yè)性市場有所增加，綜合性市場減少，超大型商品交易市場規(guī)模擴(kuò)張繼續(xù)加快。其中，；，；，比重未變；醫(yī)療保健、 。主要商品供求情況排隊分析調(diào)查結(jié)果顯示，2003年上半年，供求基本平衡的商品87種，%，；供過于求的商品513種，%，沒有供不應(yīng)求的商品。10月份隨著投資和生產(chǎn)高速增長以及國際市場變化，加上人為炒作的因素，糧油、棉花、煤炭、柴油等部分商品供應(yīng)出現(xiàn)了多年未有的偏緊狀況。%，雖然仍是負(fù)增長，但受食品價格上漲的拉動降幅明顯減小。分析促進(jìn)2003年消費(fèi)品市場穩(wěn)定增長的原因，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是擴(kuò)大內(nèi)需的政策進(jìn)一步鞏固和完善，有效需求不斷增加。再次提高公職人員工資，進(jìn)一步完善醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障制度建設(shè)，增加貨幣供應(yīng)量等等，促進(jìn)了有效需求的不斷增長。2003年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8500元，%的基礎(chǔ)上，%，農(nóng)民人均純收入2622元，%。三是勞動和就業(yè)及勞動保障支出增加。2003年111月，%%。黨中央、國務(wù)院在防治非典的同時，始終沒有動搖經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個中心，及時出臺了對包括餐飲業(yè)在內(nèi)沖擊較大的行業(yè)實行稅收優(yōu)惠等一系列政策措施，各地區(qū)和各部門積極應(yīng)對，多方面采取措施，消費(fèi)品市場得到良好的恢復(fù)和發(fā)展。全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷售中，%，%，%，%。七是中西部地區(qū)部分省市增速加快。；商品零售價格雖仍為負(fù)增長，；。2003年，消費(fèi)信貸政策進(jìn)一步調(diào)整，消費(fèi)信貸范圍由買房、購車逐步擴(kuò)大和延伸到家裝、大件耐用消費(fèi)品和教育等領(lǐng)域，信用消費(fèi)申辦手續(xù)簡化，信用卡應(yīng)用環(huán)境改善，銀行信用交易費(fèi)率降低，信用消費(fèi)更加貼近普通消費(fèi)者，有力地促進(jìn)了消費(fèi)品市場增長和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。近10年來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值不斷增長，但我國不論總消費(fèi)、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)還是社會消費(fèi)品零售總額與GDP之比卻有所下降。%左右。由于收入差別的擴(kuò)大，城市化發(fā)展步伐加快，農(nóng)村部分消費(fèi)流向城市，使城鄉(xiāng)市場增幅差別不斷擴(kuò)大。近幾年來，我國城鄉(xiāng)居民收入增幅減緩，但城鄉(xiāng)居民儲蓄和投資傾向卻顯著增強(qiáng)。我國是個自然災(zāi)害頻發(fā)和容易發(fā)生公共衛(wèi)生事件的國家，一些重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)不均衡、市場組織化程度低，一旦發(fā)生突發(fā)事件，十分容易引起市場異常波動，特別是生活必需品市場的波動。五是旅游對市場銷售拉動作用減弱。七是市場秩序尚不規(guī)范。全年城鄉(xiāng)居民收入，特別是農(nóng)村居民收入增長有望加快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)政策和消費(fèi)體制將不斷改善，商品供求狀況將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，部分重要農(nóng)產(chǎn)品供求偏緊的矛盾將逐步緩解，一般性工業(yè)消費(fèi)品供大于求的壓力將繼續(xù)存在，物價水平小幅回升，消費(fèi)需求將延續(xù)2003年底的平穩(wěn)回升態(tài)勢，城市市場將穩(wěn)定發(fā)展，農(nóng)村市場增長不斷加快。餐飲等服務(wù)性消費(fèi)將快速增長，占總消費(fèi)的比重將不斷擴(kuò)大。%，%%。 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