【正文】 街道布置，一面臨街，能見度較低；商業(yè)在街道彎曲處設置，能見度外圈大于內圈；商業(yè)在“T”形道路交匯的頂頭處，能見度也相對較高；商業(yè)在十字交口處能見度極高，但應注意對城市交通的影響；商業(yè)在商業(yè)街兩端有較高的能見度；商業(yè)在公共廣場的迎面處，能見度頗高。如計劃開超市，根據周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業(yè)額。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。3．商圈的設定 商圈的設定是一項非常復雜的工作，在決定經營什么業(yè)態(tài)的基礎上，不僅要對周邊競爭者狀況進行調查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。所以，必須結合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。 商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數，測定特定商圈內某類商品銷售的飽和系數程度，通過其計算該區(qū)域內同行業(yè)是過多還是不足。由于目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結合綜合運用。結合公司自身情況，一并附上調查小組的建議，以供參考。 建議：小高層宜以觀湖為賣點，在戶型設計上以大套為主，南廳（或設觀湖景觀窗）且廳寬在5米以上。二、規(guī)劃布局市場現(xiàn)狀：無論是批發(fā)市場還是商業(yè)街，交通都很便利，且商業(yè)街幾乎都是步行街，做到了人車分流。 建議：建議考慮商業(yè)街區(qū)人車分流不是目的；目的是能更好的方便人、保護人，所以停車場一定要離步行街近，可能的話設在地下； 人流車流動線必須本著方便、聚人氣的原則規(guī)劃設計； 外觀必須有主色調，且外墻體顏色不超過二種為宜，最多控制在三種以內，建材選用要高檔、富有特色，落地玻璃，有核心景觀區(qū)，營造吸引力。 三、業(yè)態(tài)業(yè)種的分布 市場情況：零售業(yè)占七成，其它服務如餐飲旅館、休閑、金融等占三成。如張家港沙洲路商業(yè)街，就有格里拉、戴夢得珠寶、金利來、安迪達斯等品牌入駐。 五、管理 建議： 土建專業(yè)上的優(yōu)勢，而街區(qū)經濟運作和裝修整體效果的把握是弱項，所以在管理上一定多下功夫，讓招商工作及物管工作提前介入。特色取勝：旅游、休閑為主，有特色當然有人氣，有人氣當然有財氣。003商業(yè)地產商圈研究專刊系列市場篇重 慶 商 業(yè) 地 產 市 場 概 況2000年以來，在商品房開發(fā)量大幅增長的同時，商業(yè)營業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開發(fā)量也快速成長，%，而2003年上半年已經有近200萬平方米商業(yè)用房面市，據有關機構估計，今年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量將達350萬平方米，比上年增長30％左右。并引得兩大商業(yè)巨頭銀太百貨與北京華聯(lián)入駐，成為北部新區(qū)商業(yè)的新中心區(qū)；華宇公司繼去年推出部分商業(yè)物業(yè)后，其總建筑面積分別達12萬平方米的華宇廣場和8萬平方米的華宇名都城基本上都于今年上市；協(xié)信繼幾年前成功開發(fā)朝天門協(xié)信商廈后，今年又推出總面積達3萬平方米的的純商業(yè)物業(yè)協(xié)信黃金海岸 　江北區(qū) 3萬平方米 華宇公司 華宇廣場 　　　　沙坪壩 12萬平方米 華宇名都城　　　　　　　　沙坪壩 8萬平方米 升偉地產 升偉在各區(qū)政府大力建設本區(qū)域中心商圈，打造規(guī)模龐大的商業(yè)步行街的行政規(guī)劃依托之下，二級商圈商業(yè)面積的增長將成為未來幾年重慶市商業(yè)物業(yè)供給的主流區(qū)域。在這些零售大鱷們攪動市場的同時，對重慶的商業(yè)物業(yè)的需求量也不斷增大，引得眾多地產商投身商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。也敦促地產開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須持謹慎態(tài)度。而20世紀70年代出生的人則構成了商業(yè)項目投資的主力客戶，他們尚處于剛成家或單身的階段，個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入，但其積蓄還比較弱，其投資商鋪的目的主要有三：一是作為一種儲蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是對市場經濟的敏感。這類產品的被接受程度在消費者中占51%。在基本配套方面，電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設施都無一例外的成為了絕大多數投資者看重的要素，根據其重要性它們被考慮的可能性依次為：%、%、%。21—50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費者歡迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比例占30%，這也從側面表明目前重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹慎，又因如經營服裝、小百貨、精品，對經營戶的要求比較低，這三行業(yè)的經營戶對商鋪的需求整體數量較大，其面積需求多在1050平方米/套有關。在調查中還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次，人氣與平層相比，減少30%至60%；單價是平層的1/3至1/2。這也給商業(yè)地產項目開發(fā)商一個重要的提示，如何進行開發(fā)前除平層外的商業(yè)樓層規(guī)劃，科學的市場調查是非常重要的。另外，在首付的承受能力方面，調查的結果顯示，有三段是比較突出的，選擇首付3—4萬元(%)；其次選擇是5—6萬元這一段（%）；第三是9萬元及以上（%）。在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中，我們可以看出，渝中區(qū)的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選，這與解放碑的特殊地位密不可分，“商業(yè)航母”的身份令所有的消費者為之動容，是重慶市的核心商圈。而隨著江北區(qū)步行街的全面動工，觀音橋商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅區(qū)域的逐步成型，江北區(qū)排在第三。但楊家坪的商業(yè)潛力和其即將開通的輕軌對重慶市商業(yè)格局變化的影響是不容忽視的。所以，目前消費者更多的還是看重長線投資，希望能在保有產業(yè)的情況下進行商業(yè)經營或投資以此收回資金。面積適中，口岸優(yōu)勢明顯，同時價格合理的門面是最受投資者追捧的。這也是現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)建造者必須注意的一點。 東門 東門商業(yè)圈是傳統(tǒng)購物商業(yè)區(qū)，歷史悠久、名店多、規(guī)模大、價格便宜，歷來是本地居民與外地游客來深購物的主要去處，也是港人北上購物的首選。華強北 華強北起步晚，該區(qū)域的商業(yè)用房多是以前的廠房改造而成。中心區(qū) 隨著中心區(qū)南中軸的幾個大型商業(yè)項目的動工，深圳市未來的中心區(qū)商業(yè)區(qū)也開始在緊鑼密鼓的構筑中。005商業(yè)地產商圈研究?？盗惺袌銎?004 年 消 費 品 市 場 發(fā) 展 趨 勢 報 告2003年，國內消費品市場發(fā)展克服了非典疫情和多種自然災害產生的不利影響，消費需求穩(wěn)定增長，市場流通規(guī)模不斷擴大，消費水平不斷提高，消費結構進一步優(yōu)化，市場價格穩(wěn)步回升，供求關系有所改善，新興業(yè)態(tài)加快發(fā)展，流通企業(yè)不斷成長，保持了穩(wěn)定增長的良好局面。1月份增長較高，受非典疫情的影響，%，為全年最低，%的增長水平。%，；縣及縣以下（通常稱為農村市場），%，增幅放慢1個百分點。%。%，增幅與2002年持平；，%，增幅下降5個百分點；，%，增幅下降3個百分點。從增長類別上看，統(tǒng)計中的22大類商品全部為正增長，較2002年同期增加5 大類。三是受非典疫情影響，洗滌用品、體育娛樂用品、速凍和方便食品、電子出版物及音響制品銷售顯著增長。%；%，；店鋪總數為10321個，%。（七）大型商品交易市場銷售活躍，專業(yè)性市場有所增加，綜合性市場減少，超大型商品交易市場規(guī)模擴張繼續(xù)加快。其中，；，；，比重未變；醫(yī)療保健、 。主要商品供求情況排隊分析調查結果顯示，2003年上半年，供求基本平衡的商品87種，%，；供過于求的商品513種，%，沒有供不應求的商品。10月份隨著投資和生產高速增長以及國際市場變化，加上人為炒作的因素，糧油、棉花、煤炭、柴油等部分商品供應出現(xiàn)了多年未有的偏緊狀況。%，雖然仍是負增長，但受食品價格上漲的拉動降幅明顯減小。分析促進2003年消費品市場穩(wěn)定增長的原因，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是擴大內需的政策進一步鞏固和完善，有效需求不斷增加。再次提高公職人員工資，進一步完善醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障制度建設，增加貨幣供應量等等，促進了有效需求的不斷增長。2003年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8500元，%的基礎上，%，農民人均純收入2622元，%。三是勞動和就業(yè)及勞動保障支出增加。2003年111月，%%。黨中央、國務院在防治非典的同時，始終沒有動搖經濟建設這個中心，及時出臺了對包括餐飲業(yè)在內沖擊較大的行業(yè)實行稅收優(yōu)惠等一系列政策措施，各地區(qū)和各部門積極應對，多方面采取措施，消費品市場得到良好的恢復和發(fā)展。全年限額以上批發(fā)零售貿易業(yè)銷售中，%，%，%，%。七是中西部地區(qū)部分省市增速加快。；商品零售價格雖仍為負增長，；。2003年，消費信貸政策進一步調整，消費信貸范圍由買房、購車逐步擴大和延伸到家裝、大件耐用消費品和教育等領域，信用消費申辦手續(xù)簡化，信用卡應用環(huán)境改善，銀行信用交易費率降低，信用消費更加貼近普通消費者，有力地促進了消費品市場增長和消費結構升級。近10年來，我國國內生產總值不斷增長，但我國不論總消費、城鄉(xiāng)居民消費還是社會消費品零售總額與GDP之比卻有所下降。%左右。由于收入差別的擴大，城市化發(fā)展步伐加快，農村部分消費流向城市，使城鄉(xiāng)市場增幅差別不斷擴大。近幾年來，我國城鄉(xiāng)居民收入增幅減緩，但城鄉(xiāng)居民儲蓄和投資傾向卻顯著增強。我國是個自然災害頻發(fā)和容易發(fā)生公共衛(wèi)生事件的國家，一些重要農產品生產不均衡、市場組織化程度低，一旦發(fā)生突發(fā)事件，十分容易引起市場異常波動，特別是生活必需品市場的波動。五是旅游對市場銷售拉動作用減弱。七是市場秩序尚不規(guī)范。全年城鄉(xiāng)居民收入，特別是農村居民收入增長有望加快，消費結構升級范圍進一步擴大，消費環(huán)境、消費政策和消費體制將不斷改善，商品供求狀況將進一步好轉，部分重要農產品供求偏緊的矛盾將逐步緩解，一般性工業(yè)消費品供大于求的壓力將繼續(xù)存在，物價水平小幅回升，消費需求將延續(xù)2003年底的平穩(wěn)回升態(tài)勢，城市市場將穩(wěn)定發(fā)展，農村市場增長不斷加快。餐飲等服務性消費將快速增長，占總消費的比重將不斷擴大。%，%%。 26 / 2