【正文】 司 深圳 北京 上海 香港 23 天麟公司應(yīng)逐步落實(shí) 2002年以后的項(xiàng)目 項(xiàng)目 2001年 2002年 2020年 在建項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 遠(yuǎn)洋天地（二期） 新項(xiàng)目（ A） 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備 遠(yuǎn)洋天地（二期） 新項(xiàng)目（ A） 新項(xiàng)目（ B） 儲(chǔ)備面積（萬(wàn) /平方米） 16 15 15 成功率 90% 80% 70% ROI預(yù)測(cè) 大于等于12%* 大于等于12%* 大于等于12%* 注 *：待定，需在行業(yè) ROI的比較中制定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 24 天麟公司將從內(nèi)部管理績(jī)效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高來(lái)保證為股東創(chuàng)造價(jià)值 ROI（為股東創(chuàng)造最大的價(jià)值） 內(nèi)部管理績(jī)效 外部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提高 公司人事制度 公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 員工考核與激勵(lì) 公司管理流程 縮短項(xiàng)目周期 業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展形成良好的項(xiàng)目疊加 成本控制 = 良好的資金計(jì)劃和資金管理能力 本次管理顧問(wèn)的內(nèi)容 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 25 人力資源管理改善的思路 te x tte x tte x t te x t te x t te x t te x t組織結(jié)構(gòu) 職位說(shuō)明 KPI 能力評(píng)估 績(jī)效考評(píng) 業(yè)績(jī)表現(xiàn) 潛 力和能力 高 低 好 壞 重點(diǎn) 培養(yǎng) 保 留 人 才 提升業(yè)績(jī) ？ 找出原因 盡 快 清 除 對(duì)員工的綜合評(píng)價(jià) 職級(jí)與薪資結(jié)構(gòu) 確定調(diào)薪 確定調(diào)職 人員培訓(xùn)發(fā)展 為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才 KPI 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 26 近期的工作計(jì)劃 2001年 9月 2001年 10月 2001年 11月 2001年 12月 20日 10日 20日 10日 20日 10日 20日 對(duì)行業(yè)深度調(diào)研以分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) 充分展開公司內(nèi)部各層討論，進(jìn)一步明確天麟公司的三年發(fā)展戰(zhàn)略 制定 2002年度具體業(yè)務(wù)計(jì)劃及預(yù)算 結(jié)合天麟公司及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，配合顧問(wèn)公司設(shè)計(jì)各種管理提升方案 向董事會(huì)報(bào)告，公司的三年業(yè)務(wù)戰(zhàn)略計(jì)劃和管理提升的框架性建議 與管理層、員工就管理體系及細(xì)節(jié)進(jìn)行探討，并進(jìn)行必要的培訓(xùn) 制定詳細(xì)的 2002年管理體系執(zhí)行計(jì)劃并在實(shí)施中逐步校正，爭(zhēng)取在年內(nèi)完成整體管理提升 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 27 第二部分：天麟公司組織設(shè)計(jì) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 28 天麟公司組織設(shè)計(jì)的報(bào)告包括以下五個(gè)部分 1. 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)天麟公司的管理模式 2. 天麟公司新組織構(gòu)架的設(shè)計(jì) 3. 天麟公司應(yīng)建立完善的公司治理結(jié)構(gòu) 4. 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 5. 進(jìn)一步健全各部門職能 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 29 建議天麟公司從主要股東方的投資戰(zhàn)略出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立適合自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要的組織及治理結(jié)構(gòu) 戰(zhàn)略控股 組織結(jié)構(gòu) 重組需求 健全職能 天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 治理結(jié)構(gòu) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 30 天麟公司通過(guò)戰(zhàn)略重組，引入海外資本，成為合作雙方發(fā)展的共同平臺(tái) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 香港潁俊有限公司 北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 49% 51% 投入資源 ?項(xiàng)目資源 ?優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ?本地市場(chǎng)公共關(guān)系 ?51%資金 ?融資資源 投資目的 ?戰(zhàn)略資源價(jià)值最大化 ?快速提高競(jìng)爭(zhēng)力 投入資源 ?資金資源（ 49%） ?資本市場(chǎng)通道 投資目的 ?投資回報(bào)最大化 ?快速提高競(jìng)爭(zhēng)力 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 31 類 型 目 標(biāo) ? 收益最大化 ? 不區(qū)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ? 紅利 / 資金回收 ? 投資于企業(yè)的高質(zhì)量 典型集團(tuán)總部功能 ? 財(cái)務(wù) / 司庫(kù) ? 法律 / 預(yù)收 ? 集團(tuán)財(cái)務(wù) ? 參股管理 ? 戰(zhàn)略資源優(yōu)化配置 ? 協(xié)調(diào)的管理 ? 集團(tuán)與子企業(yè)間的銜接管理 ? 經(jīng)營(yíng)者隊(duì)伍管理 ? 財(cái)務(wù) ? 集團(tuán)控制 ? 戰(zhàn)略計(jì)劃 ? 管理者資源發(fā)展 總部各部門 ? 所有企業(yè)戰(zhàn)略和操作 效果最大化 ? 操作控制，功能和業(yè) 務(wù)領(lǐng)域優(yōu)化 ? 市場(chǎng)份額增長(zhǎng) ? 集團(tuán)安排管理管理者隊(duì)伍 ? 財(cái)務(wù) / 財(cái)會(huì) ? 中央采購(gòu) ? 生產(chǎn)協(xié)調(diào) ? 集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷 ? 集團(tuán)服務(wù)或選擇 ? 技術(shù)中心 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 業(yè)務(wù)部門 服務(wù) 戰(zhàn)略導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 從投資目的出發(fā)，雙方股東在天麟的控制方式上可能使用不同的控股管理方法 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)天麟的管理應(yīng)從操作導(dǎo)向向戰(zhàn)略控股導(dǎo)向轉(zhuǎn)變 建議穎俊公司的控制方式 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 32 戰(zhàn)略控股主要表現(xiàn)在培養(yǎng)天麟的領(lǐng)導(dǎo)層和發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向的功能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)天麟公司實(shí)施戰(zhàn)略型控股，主要對(duì)其戰(zhàn)略及財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行控制 ? 戰(zhàn)略計(jì)劃 / 控制 ? 人力資源發(fā)展，尤其是經(jīng)營(yíng)管理者隊(duì)伍的建設(shè) ? 收購(gòu)和兼并等重大資本運(yùn)營(yíng) 同時(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)型控制管理中已有的功能 ? 財(cái)務(wù)審計(jì) ? 流程管理 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)控股公司來(lái)講，中央功能應(yīng)包括諸多服務(wù)功能 ? 協(xié)調(diào)項(xiàng)目組 ? 許可證 ? 法律 ? 融資 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 33 天麟公司目前的組織是整個(gè)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司組織的一部分 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司決策層 其他職能部門 經(jīng)營(yíng)部 審算部 財(cái)務(wù)部 人事部 其他部室 各專業(yè)公司 小區(qū)物業(yè)公司 廣田裝飾公司 遠(yuǎn)洋建筑公司 其他專業(yè)公司 銷售公司 銷售中心 信息情報(bào)中心 客戶中心 天麟公司總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總工程師 經(jīng)營(yíng)部 客戶服務(wù)部 工程部 財(cái)務(wù)部 綜合部 人事 行政 4人 2人 8人 6人 1人 4人 市場(chǎng)開發(fā)部 作為項(xiàng)目公司，天麟采用直線職能制，從經(jīng)營(yíng)、工程建設(shè)、財(cái)務(wù)、內(nèi)部管理四項(xiàng)職能出發(fā)，建立了自己的組織。 資料來(lái)源：訪談 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)以往對(duì)天麟的管理帶有比較明顯的操作控股的特征 操作控股的特征 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司對(duì)天麟的管理 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)公司的戰(zhàn)略制定，向天麟提供主要的戰(zhàn)略資源，天麟同樣有開發(fā)戰(zhàn)略資源的使命和需要 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的投資有最終決定權(quán) ? 天麟的總經(jīng)理、副總經(jīng)理定期參加中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司召開的副總以上會(huì)議 ? 天麟公司部門經(jīng)理以上高級(jí)職員由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司委派 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總經(jīng)理指定一名高級(jí)副總擔(dān)任天麟的分管副總（執(zhí)行董事） ? 天麟在重大政策上報(bào)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司指示或集體討論 ? 財(cái)務(wù)預(yù)算與資金的調(diào)度由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司控制 ? 重大合同（ 50萬(wàn)元以上）由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司審批 ? 大額開支（ 50萬(wàn)元以上）由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司審批 ? 天麟的薪酬激勵(lì)政策及執(zhí)行情況參考中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的相關(guān)制度與政策 ?集團(tuán)安排管理管理者隊(duì)伍 ?直接的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制 ?集團(tuán)實(shí)施中央采購(gòu) ?專門的集團(tuán)職能部門負(fù)責(zé)生產(chǎn)協(xié)調(diào) ?集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷 ?集團(tuán)技術(shù)中心負(fù)責(zé)技術(shù)創(chuàng)新 資料來(lái)源：訪談 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 天麟目前的組織構(gòu)架在新的環(huán)境下的挑戰(zhàn) ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)目前實(shí)際上對(duì)天麟公司進(jìn)行操作型控股，其優(yōu)點(diǎn)是使得天麟公司能夠極大地使用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的資源，缺點(diǎn)是天麟公司不能按照獨(dú)立的公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有獨(dú)立發(fā)展的臺(tái)階 ? 由于天麟公司不是獨(dú)立的公司，其在人員、資源、運(yùn)營(yíng)等體系上明顯依賴于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的各個(gè)部門及資源 ? 由于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)與天麟公司在人員歸屬上的交叉，導(dǎo)致了天麟必須在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的體系中運(yùn)營(yíng)，如：管理、激勵(lì)、人員調(diào)動(dòng)等 ? 由于天麟公司與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的不可分割性，可能導(dǎo)致了合資企業(yè)管理的不明晰性 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 天麟在組織上應(yīng)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的要求和重組帶來(lái)的挑戰(zhàn)進(jìn)行調(diào)整 業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)組織的要求 天麟的現(xiàn)狀 經(jīng)營(yíng)的相對(duì)獨(dú)立性 ? 在充分利用各方資源的前提下，成為具有獨(dú)立運(yùn)作能力的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司 ? 是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)下的項(xiàng)目公司，人員大部分來(lái)源于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，相關(guān)度極高 ? 天麟在人事、經(jīng)營(yíng)、資源上對(duì)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)依賴極強(qiáng) 項(xiàng)目的運(yùn)作能力 ? 年開發(fā)規(guī)模達(dá)到 30萬(wàn)平方米以上 ? 年竣工規(guī)模達(dá) 15萬(wàn)平方米 ? 有 15個(gè)人的核心業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)確保 2各項(xiàng)目的交錯(cuò)進(jìn)行 ? 開發(fā)規(guī)模在 10—15萬(wàn)平方米 ? 歷史上的項(xiàng)目開發(fā)的效益與質(zhì)量尚未評(píng)估 ? 遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益有待評(píng)估 職業(yè)化程度 ? 能接受國(guó)際資本市場(chǎng)挑戰(zhàn)的職業(yè)化管理（依據(jù)制度、量化、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一、專業(yè)人才引進(jìn)等管理） ? 能面對(duì)專業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者在同一市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)（如：如何面對(duì)李嘉誠(chéng) 4000元 /平方米的開發(fā)項(xiàng)目 ? 有一定水平的國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理 ? 部分人才是否符合專業(yè)水平有待評(píng)估 ? 天麟公司在市場(chǎng)上的專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)力有待評(píng)估 團(tuán)隊(duì)力量 ? 在良好的組織上發(fā)揮出強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)力量，有協(xié)同效應(yīng) ? 各部門、崗位基本各司其職（責(zé)權(quán)不清） ? 團(tuán)隊(duì)的精神與效率需進(jìn)一步培養(yǎng) 公平機(jī)制 ? 在各方股東、管理層、普通員工間形成利益的公平與平衡機(jī)制 ? 主要體現(xiàn)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略利益 組織效率的衡量與控制 ? 能夠量化、專業(yè)、持續(xù)地衡量并確保組織的效率，并對(duì)其負(fù)責(zé) ? 天麟公司組織績(jī)效評(píng)估及提高系統(tǒng)有待進(jìn)一步完善 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 管理模式 – 應(yīng)由傳統(tǒng)的 “ 個(gè)人責(zé)任心 ” 模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 專業(yè)型 ” 模式，再進(jìn)步到 “ 管理型 ” 模式 – 健全的、系統(tǒng)的管理體系，共同激發(fā)員工整體的效率 組織結(jié)構(gòu) – 需要建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu) – 組織架構(gòu)中的部分功能需要完善 – 需要建立有效的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 業(yè)務(wù)流程 – 一些重要的決策 ,計(jì)劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 – 業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化 – 業(yè)務(wù)流程在組織中不存在重復(fù)、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 天麟房地產(chǎn)公司的組織設(shè)計(jì)是為了支持其戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 資料來(lái)源：訪談、天圖分析 存在問(wèn)題 具體表現(xiàn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 合資后，天麟公司應(yīng)按章程建立完善的現(xiàn)代化的治理結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 項(xiàng)目投資委員會(huì) 總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)副總 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) * 行政副總 * 審核委員會(huì) 注 *：將在合資后設(shè)立 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 建議未來(lái)的天麟房地產(chǎn)公司應(yīng)建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，成立董事會(huì)作為最高權(quán)力和決策結(jié)構(gòu) 1. 合資合同及本章程的修改； 2. 合資公司合營(yíng)期限的延長(zhǎng)、終止； 3. 合資公司注冊(cè)資本的增加或減少，各方出資額的轉(zhuǎn)讓，出資比例的變更；合資公司停產(chǎn)、中止或與另一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織合并； 4. 財(cái)務(wù)決算的認(rèn)可、利潤(rùn)分配前三項(xiàng)基金（儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā)展基金及職工福利獎(jiǎng)勵(lì)基金）的提取比例、利潤(rùn)分配、虧損處理的決定； 5. 設(shè)立、撤銷分支機(jī)構(gòu)； 6. 合資公司的資產(chǎn)抵押； 7. 合資公司的貸款、重大投資； 8. 其他應(yīng)由董事會(huì)決定的重大事宜。 1. 根據(jù)公司章程和內(nèi)部細(xì)則制定公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、戰(zhàn)略對(duì)策和管理原則 2. 批準(zhǔn)和審核各事業(yè)部的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃