【正文】 、 目標(biāo)市場定位給設(shè)計人員以更多的指引 ， 以便建筑風(fēng)格的確定既適合市場需求又有效降低成本 。 4) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系 ， 研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對項目價值提升所起的作用對比研究 ， 選擇性價比高的建筑風(fēng)格 。 做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。 做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。 ? 成本控制的運(yùn)作機(jī)制 一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實施獎罰制度。 二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項目運(yùn)營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 三、建立項目成本的后評價制度。 四、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合： 組織上：明確項目組織結(jié)構(gòu) ， 使投資控制有專責(zé)小組跟蹤 ， 如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責(zé)項目的投資營運(yùn) ， 促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化 。 技術(shù)上：重視設(shè)計多方案選擇 ， 及處理各種問題的多方案選擇 ， 嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計 、 施工圖設(shè)計 、 施工組織設(shè)計 ， 深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能 。 另外 ， 要認(rèn)真研究 、 嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂 ， 探索節(jié)約建安造價的可能性 。 經(jīng)濟(jì)上：動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性 ， 嚴(yán)格審核各項費(fèi)用的支出 ， 采取對投資節(jié)約的有力獎勵措施 ， 鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等 ， 把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中 。 五 、 嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開支范圍 ， 劃清各種費(fèi)用界限 ， 保證成本的真實性 、 科學(xué)性和可比性 。 六 、 劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限 ， 企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費(fèi)用 ， 計算開發(fā)產(chǎn)品成本 。 七 、 實行成本管理責(zé)任制 ， 對成本實行全員管理 。 發(fā)動廣大職工參與成本管理 ， 把成本管理納入崗位責(zé)任制 ， 并做到責(zé) 、 權(quán) 、 利結(jié)合 。把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解 ， 按干什么管什么的原則 ， 把小指標(biāo)分別落實到有關(guān)職能部門 ， 可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制 。 八 、 加強(qiáng)成本預(yù)測 、計劃 、 核算 、 控制 、 分析 、 檢查 ， 努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本 。 三、 招標(biāo)階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點(diǎn) 確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。 ① 固定價：固定總價 、 固定單價 ② 可調(diào)價：可調(diào)總價 、 可調(diào)單價 ③ 成本加酬金：成本加固定百分比酬金 、 成本加固定金額酬金 、 成本加獎罰 、 最高限額成本加固定最大酬金 各種合同價格的適用條件 固定總價：發(fā)承包雙方均不能以工程量 、 設(shè)備和材料價格 、 工資等變動為理由 ， 提出對總價調(diào)值的要求 。 適用條件：設(shè)計深度已達(dá)到施工圖設(shè)計要求 ， 圖紙完整齊全 ， 項目范圍及工程量計算依據(jù)確切 ， 不會出現(xiàn)較大的設(shè)計變更 ， 報價工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小 ， 技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短 ， 一般在一年以內(nèi) 。 固定單價 1） 估算工程量單價：在實際工程量與報價工程量相差超過正負(fù) 10%時 ，可以調(diào)價 。 適用條件：工期長 ， 技術(shù)復(fù)雜 ， 不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內(nèi)容 、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能明確 、 具體予以規(guī)定時 。 2） 純單價：適用于沒有施工圖 ， 工程量不明 ， 卻急需開工的緊迫工程 。 可調(diào)價 1） 可調(diào)總價：因通貨膨脹而使工料成本增加 ， 可對合同總價進(jìn)行調(diào)整 。 合同中需注明調(diào)價條件約定 ， 如鋼材等大宗材料的調(diào)價條件為正負(fù) 5%到 10%， 基價如何確定 ？ 超過部分是否取費(fèi) ？ 風(fēng)險如何分?jǐn)?？ 適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定很明確的項目 ， 合同工期一般一年以上 。 2） 可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標(biāo) 、 簽約時 ， 因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價 ， 結(jié)算時根據(jù)合同約定對單價進(jìn)行調(diào)整 ， 如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程 。 成本加酬金：直接成本費(fèi)由發(fā)包方實報實銷 ， 給承包方相應(yīng)報酬 。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定 ， 投標(biāo)報價依據(jù)尚不充分的情況下 ， 發(fā)包方因工期要求緊迫 ， 必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任 ， 承包方在某些方面有獨(dú)特的技術(shù) 、特長或經(jīng)驗 。 缺點(diǎn)：發(fā)包方對工程總價不能實施有效地控制；承包方對降低成本也不感興趣 。 1） 成本加固定百分比酬金：成本越高 ， 酬金越高 ， 極少采用 。 2） 成本加固定金額酬金 3） 成本加獎罰 4） 最高限額成本加固定最大酬金 影響合同計價方式選擇的因素 1）項目的復(fù)雜程度 2）工程設(shè)計工作的深度 3）工程施工的難易程度 4）工程進(jìn)度要求的緊迫程度 四、 合同履約階段成本控制重點(diǎn) 控制措施： ① 組織措施：職能部門 、 專業(yè)分工；編制計劃和工作流程圖 。 ② 經(jīng)濟(jì)措施：編制資金使用計劃 ， 確定 、 分解投資控制目標(biāo)；進(jìn)行工程計量；復(fù)核工程付款帳單 ， 防止超付；跟蹤控制 ， 及時糾偏；協(xié)商工程變更價款 。 ③ 技術(shù)措施：嚴(yán)格控制設(shè)計變更；優(yōu)化設(shè)計；審核施工組織設(shè)計 ， 對主要施工方案做經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析 。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補(bǔ)充工作 。 控制重點(diǎn) 1 ） 工程計量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié) ， 承包人提報 ， 工程管理現(xiàn)場計量 ， 成本或財務(wù)現(xiàn)場復(fù)核 ， 計算方法按合同約定或統(tǒng)一的計算規(guī)則 ， 如混凝土量的計算 ， 不計損耗 ， 不扣鋼筋含量 ， 潤管費(fèi)不得另計 。 2） 加強(qiáng)隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位 ， 多部門共同驗收確認(rèn) 。 3 ） 只對質(zhì)量合格和合同約定 、 圖紙范圍之內(nèi)的工程計量 。 如灌注樁圖紙設(shè)計為 35米 ， 施工單位實際做了 40米 ， 只計量 35米 ， 按 35米付款 。 4 ） 加強(qiáng)設(shè)計變更和工程洽商管理：制定考核指標(biāo) ， 嚴(yán)格審批流程和分級授權(quán) 。 5） 加強(qiáng)工程變更價款管理 五、三邊工程成本如何控制 三邊工程 三邊工程成本控制重點(diǎn) 三邊工程成本控制方法 三邊工程 在基本建設(shè)工程中 ， 因為某種原因 ， 工程項目實行邊勘測 ， 邊設(shè)計 ，邊施工 — 三邊工程 。 三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的 ， 在施工過程中的不可預(yù)見性 、 隨意性較大 ， 工程質(zhì)量和安全隱患比較突出 ， 工期不能保證 。 工程竣工后的運(yùn)行管理成本較高 。 國家或企業(yè)一般不主張三邊工程 。 三邊工程成本控制重點(diǎn) ? 大宗材料價格：水泥 、 混凝土 、 鋼材 、 木材 、 石膏等每周核定價格； ? 關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯 、 空調(diào) 、 給水設(shè)備等； ? 大宗裝修材料甲控 ， 簽署三方 （ 甲方 、 乙方 、 廠家 ） 協(xié)議； ? 制定費(fèi)率合同：確定計算和結(jié)算的原則； ? 按圖紙工程量計量 、 支付和結(jié)算； ? 控制設(shè)計變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限 ， 下限以上只支付直接費(fèi)和稅金 三邊工程成本控制方法 ? 1） 組建忠誠 、 精干造價管理隊伍：預(yù)算工作強(qiáng)度大 、 涉及的部門多 ， 需要預(yù)算人員完成大量的計算及測算工作 。 在 “ 三邊 ”工程中圖紙隨著工程進(jìn)度下發(fā) ， 下發(fā)后需要立即進(jìn)行工程量計算 。 伴隨著工程的進(jìn)行 ， 變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大 。 ? 2） 明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程 、 技術(shù)及經(jīng)濟(jì)文件 ， 必須按照不同額度按責(zé)任 、 權(quán)限授權(quán) 。 3） 建立完善的工程資料管理體系： “ 三邊 ” 工程中圖紙是隨著工程進(jìn)度逐步下發(fā)的 ， 設(shè)計時間倉促 ， 經(jīng)常發(fā)生返工 ， 導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進(jìn)行設(shè)計的完善工作 ， 導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大 ， 因此應(yīng)建立完善的資料管理體系 。 工程資料基本包括：設(shè)計圖紙 、 設(shè)計變更 、 現(xiàn)場簽證 、 往來發(fā)文 、 會議紀(jì)要 、 合同等 。 造價管理部門中有專人負(fù)責(zé)資料管理 。 對于被替代的圖紙等資料 ， 應(yīng)將被替代出的圖紙保存好 ， 以便于核對及發(fā)生返工時計算工程量， 建立資料臺帳 。 4） 合同交底必須全面：組織工程 、 技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同 ， 開工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件 ， 將與工程 、 技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底 、 講解 ， 特別是在現(xiàn)場指令 、 設(shè)計變更的程序及時限性等條款 。 ? 5） 圖紙工程量計算必須及時： “ 三邊 ” 工程圖紙是隨工程進(jìn)度逐步下發(fā)的 ， 各項指標(biāo)及相應(yīng)工程量是逐步計算出來的 。 ? 6） 工程變更洽商嚴(yán)格管理 、 及時會簽 。 無論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán) ， 執(zhí)行程序和時限會簽 。 同時經(jīng)濟(jì)洽商應(yīng)統(tǒng)一編號 ， 以備查閱及核對 。 ? 7） 現(xiàn)場簽證應(yīng)及時 ， “ 三邊 ” 工程中返工 、 拆除項目必然不少 ， 遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實施前與乙方 、 監(jiān)理一起現(xiàn)場測量 ， 確認(rèn)工程量 ， 履行完三方簽字手續(xù)后及時審批經(jīng)濟(jì)洽商 。 ? 8） 洽商 、 簽證定價及時審核審批 ， 需要認(rèn)價的項目及時認(rèn)價 。最好做到經(jīng)濟(jì)文件簽署后再進(jìn)行現(xiàn)場洽商及簽證實施工作 。 ? 9） 隨時關(guān)注合同價格 ， 如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差 ， 及時與乙方溝通 ， 重新確認(rèn)合同的價格 。 ? 10） 做好甲分包工程的成本管理工作 。 六 、 變更洽商控制的重點(diǎn) ? 設(shè)計變更管理 ① 發(fā)包人要求的設(shè)計變更： 更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位臵和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。 ②承包人要求的設(shè)計變更： 承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計進(jìn)行變更 未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費(fèi)用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。 ③設(shè)計單位要求的設(shè)計變更 因設(shè)計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計單位可以做設(shè)計變更處理。但由于設(shè)計深度不夠或存在設(shè)計缺陷，或設(shè)計中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計變更，設(shè)計單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ? 控制重點(diǎn) ①嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點(diǎn)的深度，加強(qiáng)設(shè)計交底管理 ②加強(qiáng)設(shè)計管理，嚴(yán)格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導(dǎo)致工程增加總費(fèi)用上限 ③嚴(yán)格審核設(shè)計費(fèi)支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標(biāo)、造價、技術(shù)等部門的審核 ④對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費(fèi)用的可適當(dāng)放松 ⑤設(shè)計委托階段明確設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 ⑥凡導(dǎo)致費(fèi)用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制 ? 變更價款的確定 ①合同中已有的，按原價格執(zhí)行 ②合同中有類似的，參照執(zhí)行 ③沒有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行 ? 洽商控制重點(diǎn)