【正文】 6 項目動態(tài)成本管控的思路 1. 投資決策階段 ——項目成本估算 。是指根據(jù)公司原有的經(jīng)驗數(shù)據(jù)以及各種資源的市場價格或預期價格等信息，估算和確定項目各種活動的成本和這個項目全部成本。 2. 初步設(shè)計階段 ——項目成本概算 。是一項制訂項目成本控制基線或項目成本計劃的管理工作。這項工作包括根據(jù)項目的成本估算為項目的各項活動分配預算，以及確定整個項目的總預算。項目成本概算的關(guān)鍵是合理、科學地確定出項目成本的控制基線，是項目目標成本設(shè)定的依據(jù)。 3. 施工圖階段、實施階段 ——項目成本預算 。是指項目實施過程中依據(jù)完備的施工圖紙編制的項目成本預算，作為對外發(fā)包的基礎(chǔ)，同時努力將項目實際成本控制在項目預算范圍之內(nèi)的管理工作，主要包括：不斷度量項目實際發(fā)生的成本，分析和度量項目實際成本與項目預算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項目預算的方法實現(xiàn)對項目成本的控制。 4. 工程竣工完畢階段 ——項目成本決算 。是指項目的實施完成后，依據(jù)項目成本實際的發(fā)生情況和原計劃的變化，分析項目成本與原計劃發(fā)生變動的原因和積累各項成本數(shù)據(jù)，為以后項目的成本控制提供數(shù)據(jù)來源。 Page17 經(jīng)驗交流 土地成本在項目投資決策階段基本鎖定。 項目工程成本控制是由設(shè)計階段和工程實施階段二個階段完成的。設(shè)計階段占有 70～ 80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段） 30～ 20％，這是目前比較流行的觀點。 項目財務(wù)利息成本控制與工程部門的關(guān)系：關(guān)于墊資的選擇。 相關(guān)費用的控制：由于占總成本的比重較低，不要作為重點進行關(guān)注。 Page18 房地產(chǎn)項目工程成本控制的十大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 施工單位和材料供應商考察、選用、履約評估、篩選程序化 工程目標成本肢解套路化 招標管理程序化 工程量清單招標 合同管理規(guī)范化 甲供材料管理 工程成本數(shù)據(jù)管理信息化 設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理 設(shè)計階段限額設(shè)計與選材用料程序化 了解施工單位工程成本構(gòu)成 Page19 工程量清單的威力 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢 ？ 為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢 ？ ◆ 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法－ 貨比三家 。 工程量清單招標 ， 計價方式簡潔 ， 一目了然 ， 在總價和單價上都充分競爭 ， 可以體現(xiàn)各單位的真實成本 ， 便于分析招標商務(wù)標 ， 容易比較投標單位的報價優(yōu)劣 ， 有利于選到報價合理的承建單位 ， 有利于工程順利實施； 工程量清單報價 ， 能夠比較準確地反映市場的價格水平 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施 ， 可以在合同中有效約定 ， 有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； 設(shè)計變更套用工程量清單單價 ， 有利于提供設(shè)計變更簽證效率 ， 便于動態(tài)掌握實際工程成本情況 ， 使動態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整 ， 結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減 ， 有利于提高結(jié)算效率； 付款過程簡化 ， 減少施工過程中付款的分歧 。 Page20 套用傳統(tǒng)定額計價成本控制的誤區(qū) 一、解讀傳統(tǒng)定額： 傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物； 定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位； 市場定價與定額基本脫軌。 二、存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。 誤區(qū)之二：套用定額計算工程量進行招標控制工程成本的誤區(qū)。 誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。 Page21 淺談設(shè)計變更 經(jīng)驗談：我們只擔心二種設(shè)計變更，重點控制。 ◆第一種是退到的設(shè)計變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復施工的浪費 。 ◆第二種設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理 “貨比三家” 的優(yōu)勢失效，必然會帶來成本的增加。 對于常規(guī)設(shè)計變更涉及的內(nèi)容 ，其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算 。對于這種設(shè)計變更帶來的工程成本的增減，不論其是設(shè)計缺陷或設(shè)計錯誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢。 Page22 現(xiàn)場簽證的問題 控制現(xiàn)場簽證的原則： 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍首： ◆合同出現(xiàn)漏洞。 ◆設(shè)計變更。 目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題： ◆工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機會，導致工程簽證難以控制。 ◆工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。 ◆付款條件與形象進度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 ◆工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 Page23 房地產(chǎn)項目工程成本控制的難點 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應該是對社會資源的把握 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對 社會資源的把握與配置 。 對社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 社會資源的考察、選用、評估與管理。 Page24 兩個問題的思考 專業(yè)的思辨 制度的思辨 Page25 某房地產(chǎn)公司成本控制范例 本資料將一家成熟房地產(chǎn)公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成《房地產(chǎn)公司成本控制要點應用指南》。其中有三點需要說明： 第一：控制要點是總結(jié)該公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。 第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應的該公司規(guī)范里，以〈控制什么 —— What〉、〈怎樣控制 —— How〉和〈誰來控制 —— Who〉的編寫形式，僅提供一本應用指南。 第三：由于管理成熟度的加深，相應的管理規(guī)范仍在不斷編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)韱l(fā)和借鑒。 Page26 ? 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 ?規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 ?招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 ?施工環(huán)節(jié)成本控制要點 ?材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 ?銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 ?工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點 ?期間費用成本控制要點 目錄 Page27 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 立項環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別 。 該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制 ， 運作時靈活度較小 ， 基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用 。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用 ， 因此 ， 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔 。 Page28 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 ?征地費用 ?少交或晚交，力爭減免 ?項目部負責 ?拆遷安置費用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用 ?項目部負責 ?大市政費用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 ?工程部、設(shè)