【正文】 。 單體部分： 單體就高度來看 ：有別墅、排屋 進(jìn)深 多層 、 多層帶電梯 小高層、高層、超高層 單體就結(jié)構(gòu)來說： 磚混（一般多層） 鋼筋混凝土（高層） 預(yù)制樓板（在工廠定做好） 現(xiàn)澆樓板（在施工現(xiàn)場現(xiàn)做） 就房型來說 ：平面式、平層式 立體式、錯層式 、 躍層式、復(fù)式 單體需要著重注意的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建材（外觀）、房型 房型 ：主要有橫（廳）套式 （ 廳東西向） 直（廳）套式（廳南北向） （房型、動線組織） 結(jié)構(gòu) ：層高、樓板施工方式、 隔墻施工方式 建材外觀 ：面磚還是涂料 塑鋼窗還是鋁合金 外觀風(fēng)格 ：現(xiàn)代式、古典式、新古典式 單體需要了解的基本知識： 面寬 ：迎南面，直接有關(guān)采光朝向 進(jìn)深 ：南北長，直接影響有關(guān)適風(fēng)采光 面寬 廳：講穩(wěn)定面（少開門） 廚房：操作流程 衛(wèi)生：通風(fēng) 臥室：采光，適風(fēng) 進(jìn)深 得房率 ：基本為套內(nèi)使用面積 /建筑面積 建筑面積＝套內(nèi)面積＋公用分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積 面寬 N 附：有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)定 1. 什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？ 房屋建筑面積 是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水 平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。具體計(jì)算以國家 頒發(fā)的“建筑面積計(jì)算規(guī)則”為準(zhǔn)。 住宅使用面積是指住宅 中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過 6 平方米時，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。 2. 建筑面積計(jì)算有什么規(guī)則？ 建筑面積計(jì)算規(guī)則： 1) 計(jì)算建筑面積的范圍 a. 單層建筑物不論其高層均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 b. 多層建筑物的建筑面積 應(yīng) 按 建筑面積的總和計(jì) 算，其底層按 建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按 外墻外圍水平面積計(jì)算。 c. 層高超過 米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。 d. 用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過 米的，按架空層外圍的 水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 e. 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過 米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 f. 穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按 其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 g. 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 h. 舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 i. 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過 米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 j. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 k. 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 l. 突出屋面的 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 m. 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 n. 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 o. 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算 建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 p. 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 q. 室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 r. 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 s. 室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過 米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。 t. 原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過 米的，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。 2) 不計(jì)算建筑面積的范圍 a. 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 b. 檢修、消防等用的室外爬梯。 c. 層高在 米以內(nèi) 的技術(shù)層、夾層。 d. 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。 e. 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安臵箱罐的平臺。 f. 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 g. 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 h. 層高小于 米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 i. 崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。 j. 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。 k. 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 l. 閣樓。 m. 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。 3) 其他 在計(jì)算建筑物面積 時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則進(jìn)行 辦理。 3. 公用建筑面積分?jǐn)傆惺裁匆?guī)則？ 公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 1) 分?jǐn)傇瓌t a. 房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 b. 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鲬魯偟妹娣e的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 c. 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大 ，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱缓笤俜謹(jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。 d. 商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 e. 套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ? f. 面積 2) 計(jì)算方法 套內(nèi)建筑面積 由以下三部分組成： A) 套（單元）內(nèi)的使用面積 套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： a. 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的 總和； b. 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； c. 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； B) 套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。外墻（包括山墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均 計(jì) 入套內(nèi)墻體面積。 C) 陽臺建筑面積 a. 原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； b. 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半 計(jì)算建筑面積； c. 凹陽臺按其凈面積（含女 兒墻墻體面積）的一半 計(jì)算建筑面積； d. 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半 計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 公用建筑面積由以下兩部分組成： A) 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 B) 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔 墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半 。公用建筑面積＝全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等 ）。 C) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 分?jǐn)偟墓妹娣e＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 4. 房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實(shí)際測量房間內(nèi)凈面積。因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。由于圖紙中的每間 尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心 距，因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半 再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護(hù)墻一 般都采用一磚（約 24 公分），戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚。 5． 上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (部分 ) 2 術(shù)語 2． 0． 1 住宅 residential buildings 供家庭居住使用的建筑。 2． 0． 2 套型 type of flat 按 完整的居住功能 由不同的使用空間組成的成套住宅房型。 0． 3 居住空間 habitable space 臥室、起居室、餐廳、書房及娛樂室的使用空間。 2． 0． 4 陽 光 室 sun room 具有兩個或兩個以上玻璃外墻面或屋面，能獲取大量日照的使用空間，且與其他空間相分隔。 2． 0． 5 陽臺 balcony 供居住者進(jìn)行室外活動，晾曬衣物等的空間。 2． 0. 6 貯藏室 cabi 住宅套內(nèi)用于貯藏并可以進(jìn)入的空間。 2． 0． 7 使用面積 usable area 房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造、復(fù)合保溫層和管道井的面積。 2． 0． 8 標(biāo)準(zhǔn)層 typical floor 平面布臵相同的住宅樓層。 2． 0. 9 層高 storey height 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 2． 0. 10 室內(nèi)凈高 ceiling height 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 2． 0． 11 低層住宅 lowrise dwelling building 一至三層的住宅。 2． 0． 12 多層住宅 muIti stories dwelling building 四至六層的住宅。 2． 0． 13 中高層住宅 medium high－ rise dwelling building 七至九層的住宅。 2． 0． 14 高層住宅 high risedwelling building 十層及十層以上的住宅。 2． 0． 15 商住樓 oon1n1ercial－ residential building 下部商業(yè)用房與上部住宅組成的 建筑。 2． 0． 16 塔式住宅 tower－ type apartment building 以共用樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住房組織成一個單元式平面，且每套進(jìn)戶門至樓梯間門或前室門的距離不超過 10m 的住宅。 2． 0． 17 通廊式住宅 gallery apartment building 由共用樓梯或樓梯與電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房，且至少有一套住房的進(jìn)戶門至樓梯間門或前室門的距離超過 10m 的住宅。 2． 0． 18 單元式住宅 con1bined apartment building 由多個住宅單元組合而成，每個單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。 2． 0． 19 躍層式住宅 duplex apartment building 設(shè)套內(nèi)樓梯且每套跨躍兩層或三層樓面的住宅。 2． 0． 20 躍廊式住宅 skip floor apartment building 通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。 2． 0． 2l 租賃式公寓 apartment for leas