【正文】 （ 1）、武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源統(tǒng)計 根據對武漢幾個典型社區(qū)商業(yè)中心進行調研的數據統(tǒng)計，共收錄各類品牌商家 530戶，總經營面積 62050㎡。 業(yè)態(tài) 數量 面積（㎡） 主力店 /超市 4 25000 餐飲休閑娛樂 65 8550 社區(qū)配套 160 15320 服裝 80 4600 皮具鞋包 25 1600 裝飾建材 10 1500 食品 55 1050 家居 38 880 行業(yè)資訊 12 720 汽車類 10 960 文化用品 25 690 化妝品 20 400 精品飾品 26 780 合計 530 62050 21 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 金地太陽城社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 金地太陽城社區(qū)商業(yè)經營業(yè)態(tài)構成為： 次主力店（超市） +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +裝飾建材 +行業(yè)資訊 二、武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)市場分析 22 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經營規(guī)模 比例 餐飲 8360 52% 休閑娛樂 2500 15% 社區(qū)配套 2640 16% 裝飾建材 460 % 培訓 800 5% 家居 600 4% 房產中介 220 % 行業(yè)資訊 600 % 總規(guī)模（㎡） 16180 100% 分析說明：餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例占 60%以上，是金地太陽城業(yè)態(tài)的主要構成部分，體現出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。 23 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析分析說明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。 從布局上看，餐飲主要集中在關山大道沿線。大部分都是雙層。 經營品種 主要經營品種 規(guī)模特點 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經營西點等 200㎡ 中式快餐店 主要經營餃子、土菜館、快餐等 100~300㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主 300㎡ 24 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 2）、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析分析 業(yè)態(tài)組合為足浴、茶館、 KTV 、健身等，主要以茶館為主。 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、蔬果店、干洗店、煙酒、寵物用品、藥店等業(yè)種，經營種類較齊全。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 16%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂為主，因此社區(qū)配套都比較小。 25 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)經營業(yè)態(tài)構成為： 超市主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +零售商業(yè) 26 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經營規(guī)模 比例 超市 4000 12% 餐飲 7090 21% 休閑娛樂 15900 48% 服裝 1350 4% 精品飾品 110 0% 食品 270 1% 文體用品 80 0% 家電通訊 240 1% 社區(qū)配套 3750 11% 行業(yè)咨詢 400 1% 總規(guī)模 33190 100% 餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例約占 70%，是湘隆時代中心業(yè)態(tài)的主要構成部分，體現出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。 27 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析說明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。從布局上看，餐飲主要集中在寧康路沿線。大部分都是雙層。 經營品種 主要經營品種 規(guī)模特點 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經營西點等 200400㎡ 中式快餐店 主要經營餃子、土菜館、快餐等 40100㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主、烤肉等 100300㎡ 28 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 2）、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析說明： 業(yè)態(tài)組合為商務酒店、茶館、影城、健身、網吧、沐足等，主要以酒店為主。 湘隆時代中心有兩家及沐足、 KTV、餐飲于一體的酒店。 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、教育培訓、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、寵物用品、藥店等業(yè)種，經營種類較齊全。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 11%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂 為主，因此社區(qū)配套都比較小。 29 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 金地太陽城 湘隆時代 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 餐飲 8360 52% 7090 21% 休閑娛樂 2500 15% 15900 48% 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 5320 33% 10200 31% 總規(guī)模（㎡） 16180 100% 33190 100% 總結分析 : 由上表我們可以看出，在我們所調研的兩個餐飲休閑娛樂主題的社區(qū)商業(yè)，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例都在 60%70%左右，其他社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)在 30%左右。 30 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)品牌商戶資源分析 （ 1）、武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)品牌商戶資源統(tǒng)計 業(yè)態(tài) 數量 面積（㎡） 大型餐飲 20 6990 休閑娛樂 11 3320 合計 31 10310 31 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費者調研 甄選調研地點理由 項目地塊目前以城中村居民、企業(yè)職工為主，但隨著舊城改造的進行，未來新建小區(qū)將會非常多，因此應對項目周邊新建小區(qū)展開重點調查。 甄選消費者 本項目作為社區(qū)商業(yè)中心，消費者 以區(qū)域內的固定居民為主，因此本次調研的目標群體主要是地塊周圍的小區(qū)及社區(qū)居民。 32 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費者分析 融僑華府、 江南明珠園等項目附近樓盤居民是我們重點調查區(qū)域，占總調研人數的 80%，其余 20%為項目周邊的社區(qū)居民。 調研群體基本信息 ? 本次調研 發(fā)放調研問卷 250份，其中回收 207份，問卷有效率為 83%。 ? 調研群體男女比例約各占一半 ? 年齡段主要集中在 2228歲，其次 為 2935歲 ，主要為具有可支配收入群體。 ? 調研是圍繞本項目調研而展開，大多數 受訪者居住在武昌區(qū)。 33 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 調研群體教育程度及收入、消費概況 34 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 ? 大專學歷占絕大多數，其次為高中學歷，本科及本科以上學歷的人不多。區(qū)域內整體學歷水平不高 ，調研群體從事職業(yè)以個體、私營、普通職員為主。 ? 58%的調查者月收入水平都在 3000元以下，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費人群的主力， 但不排除相當部分被訪者出于私密性的考慮而少報自身的收入水平的可能，其次新建小區(qū)居民的入住將帶來一部分中高端消費群體， 定位時也應考慮這部分人群的消費需求。 35 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費行為研究 ? 徐東商圈距離項目較近，大部分調研群體都去該區(qū)域消費，也說明項目有較大的機會。 ?大部分調研群體選擇公交出行方式，說明良好的公交系統(tǒng)對未來發(fā)展的重要性，建議將這種交通位置作為今后項目運營過程中的優(yōu)勢宣傳。 ?購物金額在 200元以下的占據了 52%，說明區(qū)域內大部分消費者的收入水平較低 。 36 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 餐飲類消費支出調研 ? 調研群體在中餐類消費占 78%，客觀說明受訪者的飲食習慣，本項目在定位時應加大中式餐飲比例。 ?36%的受訪者均是在家里就餐，其次為離住所較近的餐飲場所，本項目若定位餐飲可滿足周圍居民消費。 ?大部分調研群體的消費金額在 20— 50元，說明大部分居民收入不高，本項目引進中檔類餐飲商家比較合適。 37 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 休閑娛樂類消費支出調研 ? 調研群體中有 48%的居民選擇電影、 KTV作為他們休閑娛樂的首選，說明上述兩個行業(yè)有比較好的市場基礎，本項目引進休閑娛樂業(yè)態(tài)的時候可重點引進上述兩種業(yè)態(tài)。 ?休閑娛樂消費頻率達一周一次及兩周一次的客戶所占比例超過 50%，消費需求旺盛，有較大的市場空間。 ?58%的客戶可接受的消費金額均在 50元以下， 區(qū)域內引進定位中檔的商業(yè)業(yè)態(tài)較合適。 38 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 調研群體希望增加業(yè)態(tài) ? 21%的調研群體希望增加便利業(yè)態(tài)， 說明區(qū)域內配套商業(yè)體量較小，不能滿足居民日常消費。 ? 區(qū)域內餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)數量少、檔次不高，受訪者也希望增加相關業(yè)態(tài)。 ? 35%的受訪者希望增加超市，因此項目在前期定位時，應對大超市商家進行針對性的招商，以保障項目 選擇多樣化。 39 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費特點總結 ? 項目區(qū)域內大部分消費者的收入水平低于 3000元 / 月，且收入支出以滿足基本生活需要為主。 ? 項目周邊居民中檔、中低檔消費群體較多，為項目主力消費群，但隨著片區(qū)改造的進行，未來以中檔、中高檔消費群體會有一定程度的增加。 ? 目前項目所處區(qū)域休閑娛樂業(yè)態(tài)較少、餐飲類檔次較低，但居民需求較強烈，經常去徐東或者其他商圈進行消費，因此項目定位可增加上述業(yè)態(tài)。 ? 區(qū)域內目前人口結構以 35歲以下人群占主導， 接受新事物的能力較強，有利于項目進入市場。 40 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 二、周邊商業(yè)情況 項目周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分析 項目周邊商業(yè)主要沿友誼大道與和平大道兩邊分布，商業(yè)形象及氛圍較差，商業(yè)檔次較低， 2公里范圍內零售商業(yè)總規(guī)模約 34000平米。其中友誼大道約為 13000平米，和平大道約為 15500平米，學院路約 5600平