【正文】 比例約各占一半 ? 年齡段主要集中在 2228歲，其次 為 2935歲 ，主要為具有可支配收入群體。 29 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 金地太陽(yáng)城 湘隆時(shí)代 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 餐飲 8360 52% 7090 21% 休閑娛樂 2500 15% 15900 48% 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 5320 33% 10200 31% 總規(guī)模（㎡） 16180 100% 33190 100% 總結(jié)分析 : 由上表我們可以看出，在我們所調(diào)研的兩個(gè)餐飲休閑娛樂主題的社區(qū)商業(yè)，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例都在 60%70%左右，其他社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)在 30%左右。 25 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 湘隆時(shí)代社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 湘隆時(shí)代社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成為： 超市主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +零售商業(yè) 26 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說(shuō)明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 比例 超市 4000 12% 餐飲 7090 21% 休閑娛樂 15900 48% 服裝 1350 4% 精品飾品 110 0% 食品 270 1% 文體用品 80 0% 家電通訊 240 1% 社區(qū)配套 3750 11% 行業(yè)咨詢 400 1% 總規(guī)模 33190 100% 餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例約占 70%，是湘隆時(shí)代中心業(yè)態(tài)的主要構(gòu)成部分，體現(xiàn)出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。 業(yè)態(tài) 數(shù)量 面積（㎡） 主力店 /超市 4 25000 餐飲休閑娛樂 65 8550 社區(qū)配套 160 15320 服裝 80 4600 皮具鞋包 25 1600 裝飾建材 10 1500 食品 55 1050 家居 38 880 行業(yè)資訊 12 720 汽車類 10 960 文化用品 25 690 化妝品 20 400 精品飾品 26 780 合計(jì) 530 62050 21 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 金地太陽(yáng)城社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 內(nèi)衣大部分為知名品牌內(nèi)衣。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在該商圈比較豐富，特點(diǎn)是規(guī)模大，尤其是健身和 KTV，規(guī)模都 2023㎡以上，能為項(xiàng)目帶來(lái)強(qiáng)大的影響力，成為區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂中心。沒有品牌。 9 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 區(qū)域內(nèi)目前共有超市 5家，超市經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以日常生活用品為主。美發(fā)品牌主要有發(fā)源地和椰島。武昌項(xiàng)目多向定位報(bào)告 第一部分： 武漢社區(qū)商業(yè)研究及商戶資源分析 第二部分： 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 第三部分： 項(xiàng)目多向定位方向分析 第四部分： 項(xiàng)目定位傾向性建議 第五部分：商家訪談 目錄 Contents 2 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 —— 百步亭花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成 如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 一、武漢社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位分析 3 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說(shuō)明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡） 比例 超市 3500 % 餐飲休閑娛樂 6320 21% 社區(qū)配套 9240 % 服裝 2510 % 裝飾建材 1330 % 食品 1780 % 家居 1450 5% 行業(yè)資訊 800 % 汽車維修 400 % 文化用品 1800 % 化妝品 660 % 精品飾品 570 % 總規(guī)模（㎡） 30360 100% 百步亭社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較成熟，而且具有非常強(qiáng)的獨(dú)立性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。美容有13家，主要有名媛閣女子生活館、海怡唯美美容、椰島美容美發(fā)、雅娜三九美容等品牌。 7 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 常青花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 8 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說(shuō)明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡） 比例 超市 4700 % 餐飲休閑娛樂 6155 % 社區(qū)配套 9665 % 服裝 1045 % 皮具鞋包 550 % 裝飾建材 365 % 食品 850 % 家居 440 % 家電通訊 515 % 行業(yè)資訊 595 % 汽車服務(wù) 360 % 文化用品 130 % 化妝品 100 % 精品飾品 380 % 其他 130 % 總規(guī)模（㎡） 25980 % 常青社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較成熟，而且具有非常強(qiáng)的獨(dú)立性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。 (4)、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 : 服裝業(yè)態(tài)包含女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積都很小，都是些散店。其中一個(gè)亮點(diǎn)就是引進(jìn)著名漢味小吃品牌 —— 戶部巷，非常聚人氣。休閑裝以散貨店為主，品牌知名度不高。 其他業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 1%— 5%左右 20 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源分析 （ 1）、武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源統(tǒng)計(jì) 根據(jù)對(duì)武漢幾個(gè)典型社區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，共收錄各類品牌商家 530戶，總經(jīng)營(yíng)面積 62050㎡。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 16%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂為主，因此社區(qū)配套都比較小。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 11%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂 為主，因此社區(qū)配套都比較小。 調(diào)研群體基本信息 ? 本次調(diào)研 發(fā)放調(diào)研問(wèn)卷 250份，其中回收 207份，問(wèn)卷有效率為 83%。 消費(fèi)行為研究 ? 徐東商圈距離項(xiàng)目較近，大部分調(diào)研群體都去該區(qū)域消費(fèi)，也說(shuō)明項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。 休閑娛樂類消費(fèi)支出調(diào)研 ? 調(diào)研群體中有 48%的居民選擇電影、 KTV作為他們休閑娛樂的首選，說(shuō)明上述兩個(gè)行業(yè)有比較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)的時(shí)候可重點(diǎn)引進(jìn)上述兩種業(yè)態(tài)。 ? 項(xiàng)目周邊居民中檔、中低檔消費(fèi)群體較多，為項(xiàng)目主力消費(fèi)群，但隨著片區(qū)改造的進(jìn)行，未來(lái)以中檔、中高檔消費(fèi)群體會(huì)有一定程度的增加。 商圈發(fā)展水平 項(xiàng)目所處商圈處于中低檔的發(fā)展水平，商業(yè)物業(yè)以滿足周邊居民固定消費(fèi)為主，雖然距離徐東、中南路兩大區(qū)域性商圈較近，但是地塊附近的本地老居民、企業(yè)職工，收入水平低、消費(fèi)支出能力差，市場(chǎng)需求有限，導(dǎo)致地塊周邊商業(yè)規(guī)模小、檔次低。 格蘭大道采用委托租賃銷售模式，由開發(fā)商幫助業(yè)主招商，目前正在整體招商率為 60%，預(yù)計(jì)今年年底正式開業(yè)，其他項(xiàng)目都是直接銷售，由業(yè)主自己招商，但目前片區(qū)內(nèi)人氣不足， 消費(fèi)需求不足導(dǎo)致商鋪都處于空置狀態(tài)。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)，客流達(dá)到本項(xiàng)目十分便利。 ? 目前武漢市場(chǎng)的社區(qū)底商回報(bào)率低，客戶接受程度不高，會(huì)面臨其他商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。另外還有 25萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)頂級(jí)精裝修豪宅。 ? （ 2）隨著舊社區(qū)和舊工廠的拆遷，周邊將大量興建寫字樓、金融、住宅和商業(yè)。 ?臨和平大道方向街鋪展示性較好，商業(yè)價(jià)值也最高，如規(guī)劃內(nèi)街，小區(qū)出入口位于規(guī)劃路方向，人流導(dǎo)向與布局規(guī)劃相背離，商業(yè)價(jià)值也不大。 ?商鋪配套規(guī)劃 商鋪應(yīng)具備餐飲功能，設(shè)置煙道、化油池、上下水、排污等配套設(shè)施。 72 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 (4)、招商與 經(jīng)營(yíng)可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且經(jīng)營(yíng)門檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。 ?社區(qū)便利業(yè)態(tài)主要位于本項(xiàng)目與福星惠譽(yù)兩大樓盤中間，穩(wěn)定的居民帶來(lái)穩(wěn)定的生意機(jī)會(huì)，后面經(jīng)營(yíng)壓力非常小。 80 項(xiàng)目 權(quán)重 融僑華府 金地國(guó)際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項(xiàng)目區(qū) 間路 本項(xiàng)目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規(guī)劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級(jí)別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價(jià)（元 /㎡ ） 報(bào)價(jià) 3萬(wàn) 報(bào)價(jià) 4萬(wàn) 均價(jià) (一、二層聯(lián)體銷售 ) 按照一二樓售價(jià) 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據(jù)以上表格，本項(xiàng)目主干道一層商業(yè)價(jià)值參考融僑華府、金地國(guó)際花園及格蘭大道價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出主干道一樓均價(jià)為 /㎡ ；本項(xiàng)目次干道一層商業(yè)價(jià)值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出本項(xiàng)目次干道均價(jià)為 /㎡ ； 二層售價(jià)主要參照中環(huán)濱江麗景；該項(xiàng)目二層利用價(jià)值不高，僅用于辦公及商品的儲(chǔ)藏，銷售業(yè)僅 85%，對(duì)項(xiàng)目定價(jià)參考作用不大，考慮到我們項(xiàng)目二層主要定位休閑娛樂、餐飲，此類商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報(bào)率計(jì)算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，二層的售價(jià)為 9000元 /㎡ 。 改定價(jià)策略對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了透支，以期達(dá)到項(xiàng)目收益的最大化，營(yíng)銷節(jié)奏為中長(zhǎng)期，營(yíng)銷難度大。 ? 根據(jù)目前商戶訪談回饋的信息來(lái)看，休閑娛樂商家進(jìn)駐的意向較強(qiáng)，餐飲類商家進(jìn)駐意向一般，超市 主力店進(jìn)駐意向較弱。 90 第 五 部分：商家訪談 二、餐飲商家訪談 ? 訪談的商家主要包括大型酒樓、西式品牌餐飲、中西快餐、咖啡廳等 。 ? 租賃面積均在 100平米以下，對(duì)商鋪本身建筑結(jié)構(gòu)有要求，希望門寬 8米，進(jìn)深不超過(guò) 12米。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 96