【正文】 體量在 2— 4萬平米，大部分都處于銷售登記階段，僅福星惠譽、中環(huán)濱江麗景、金地格林小城對外銷售，銷售率均在 80%以上，其中福星惠譽格蘭大道項目，項目突破 85%，售價在 2— 4萬元 /㎡，其他商業(yè)樓盤售價均低于 2萬元 /㎡。 49 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 三、項目優(yōu)劣勢分析 項目 SWOT分析 (1)優(yōu)勢分析（ Strengths） ? 位于武昌區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，也是投資者重點關(guān)注區(qū)域。 (4)威脅（ Threats ） ? 地塊周圍屬于熱點開發(fā)區(qū)域，未來的商業(yè)放量將會非常巨大，市場競爭激烈，會本項目產(chǎn)生一定程度的沖擊。 K5 住宅 +底商 街鋪 5000 銷售為主 K6 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 18250 銷售為主 合計 36756 其中銷售面積 28765平米 56 第 三 部分：項目多向定位方向分析 萬達積玉橋地塊總規(guī)劃面積 62萬平方米，其中商業(yè)面積超過 50%，主要以高檔酒店、甲級寫字樓為主，規(guī)劃少量的零售商業(yè)，主要針對商務中心的高端消費人群及豪宅居民，定位中高檔消費商業(yè)街，主要經(jīng)營國際一線品牌，如 LV、古奇等奢侈品品牌。 59 小結(jié)： ? （ 1）根據(jù)政府的規(guī)劃，本項目南邊規(guī)劃成江南核心區(qū)；同時和平大道靠長江區(qū)域定位為濱江商務區(qū)，這都將為項目帶來大量的商務人流和消費。 62 第 三 部分：項目不同定位方向分析 〃 建議和平大道方向不設內(nèi)街 ? 此方案布局，沒有聚客力的主力店，很難吸引人流來此消費，商業(yè)存活率較低。 根據(jù)同類項目調(diào)研可知，二層商鋪根據(jù)相關(guān)業(yè)態(tài)經(jīng)營需要，商鋪面積至少需要 80平米以上，因此二層商鋪面積規(guī)劃 80— 120平米。 69 第 三 部分：項目不同定位方向分析 定位方向二 根據(jù)以上調(diào)研分析的武漢典型餐飲休閑娛樂主題社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)律及本項目自身情況，做以下定位： 定位方向二：餐飲、休閑、娛樂主題社區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)組合：大型餐飲、休閑娛樂 +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 10000 29% 餐飲 11000 31% 休閑娛樂 14000 40% 合計 35000 100% 70 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 大型餐飲休閑娛樂主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 71 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源分析 類別 意向需求面積（㎡） 主力店 0 休閑、娛樂 10000— 13000 大型餐飲 3000 服裝百貨 400 社區(qū)配套 3000 合計 16400— 19400 商戶資源不能滿足項目定位，尤其是主力店目前進駐意向不是非常明確。 2）、經(jīng)營可行性分析 ?餐飲類業(yè)態(tài)輻射面廣，可吸引項目周邊居民或其它地方人流前來消費。一樓商鋪銷售壓力較小，二層商鋪銷售壓力較大且價格較低。二層均價 9500元 /㎡。 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 24000 9000 9500 9000 87 第 四 部分：項目定位傾向性建議 項目定位要充分考慮招商、銷售的可行性，以及實現(xiàn)綜合效益最大化，主要有以下幾點； ? 項目所在區(qū)域存在主力店生存機會，作為區(qū)域內(nèi)開發(fā)的先行者，占據(jù)先機，但競爭項目福星惠譽規(guī)劃引進超市主力店，地段、規(guī)劃均強于本項目，市場競爭壓力比較大。 ? 華潤、大潤發(fā)不看好項目目前的消費市場，但未來片區(qū)發(fā)展空間會比較大，可進一步跟蹤洽談。 ? 部分女裝、童裝、皮具商家對項目有興趣。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 500MM*800MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 500MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 95 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 休閑娛樂物業(yè)配套參數(shù) 具備標準排煙、排油、排水、隔油池、新風、排風。 五、社區(qū)配套商家訪談 ? 金融類商家興趣強烈，需求面積均大于 300平米。 ? 大部分商家覺得目前商圈環(huán)境較差、商業(yè)氛圍較弱，需要一段時間的培育期。也就是說規(guī)劃餐飲、休閑娛樂特色的主題式街區(qū)，商戶資源有保障。 83 第 三 部分：項目不同定位方向分析 3）、項目銷售面積與保留面積說明 項目租售比例控制原則： —— 主力商家租賃區(qū)只租不售原則 主力商家由于聚客力強，其對項目經(jīng)營帶動性與穩(wěn)定性起到非常重要作用；因此主力商家的引進對大型商業(yè)項目的起到至關(guān)重要的作用；但同時由于主力商家租期長、租賃面積大；如果分割出售產(chǎn)權(quán)分散，主力商家不愿面對眾多的小業(yè)主，只有采取長期返租銷售，但主力商家租金一般都較低，這樣給開發(fā)商背上一個長期包袱，同時由于產(chǎn)權(quán)分散也為返租期滿后項目經(jīng)營埋下了一個定時炸彈。 由于目前無法確定本項目各個區(qū)域具體的商業(yè)面積，僅從地塊形狀來看，臨主干道一側(cè)的商業(yè)面積應該所占比例很小，所以綜合地塊情況與周邊環(huán)境，初步預估一樓整體售價為 2萬元 /㎡ ，二樓售價為 9000元 /㎡ 。 77 項目 融僑華府 金地國際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項目 交通因素 臨主干道 臨主干道 ,地鐵口 臨主干道 臨次干道 少部分臨主干道 ,大部分臨區(qū)間路 地段 江南核心區(qū)， 住宅與商務區(qū)交匯處 江南核心區(qū)， 住宅與商務區(qū)交匯處 徐東商圈，住宅與商業(yè)區(qū)交匯處 老舊住宅區(qū) 住宅與商務區(qū)交匯 處 商圈級別 普通社區(qū) 普通社區(qū) 社區(qū)商業(yè)中心 普通社區(qū) 餐飲休閑娛樂主題社區(qū)商業(yè)或社區(qū)商業(yè)中心 面積（㎡） 30100 \ 150— 200 一層： 3040 二層： 50— 60 售價（元 /㎡ ） 報價 3萬 報價 4萬 均價 (一、二層聯(lián)體銷售 ) 一樓 二層 銷售情況 尚未銷售 尚未銷售 85% 一樓 100% 二層 85% 項目售價初步分析 第 三 部分：項目不同定位方向分析 由于目前項目所在區(qū)域面臨大規(guī)模改造，臨近的舊式社區(qū)租金售價參照性不強，所以我們選取了片區(qū)內(nèi)已售和在售的部分新型社區(qū)和樓盤進行比對。 ? 以餐飲、休閑娛樂為主，項目主題特色突出，可填補目前市場空白，商家進駐意向強烈，尤其是休閑娛樂業(yè)態(tài)，品牌商家的進駐會降低后續(xù)經(jīng)營風險。 65 第 三 部分：項目不同定位方向分析 二、多向定位 定位方向一 根據(jù)以上調(diào)研總結(jié)的武漢典型社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)比例規(guī)律及項目自身情況，做以下定位： 定位方向一：社區(qū)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合：主力店 +餐飲、休閑娛樂 +商業(yè)街 業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積（㎡） 所占比例 主力店 17000 49% 社區(qū)配套 4000 11% 餐飲 5000 14% 休閑娛樂 9000 26% 合計 35000 100% 66 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 主力店 +次主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 67 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源需求分析 類別 意向需求面積（㎡） 休閑、娛樂 10000— 13000 大型餐飲 3000 服裝百貨 400 社區(qū)配套 3000 合計 16400— 19400 該定位下休閑娛樂業(yè)態(tài)商戶資源滿足項目要求，餐飲、社區(qū)配套等商戶資源尚需要進一步拓展。 ?友誼大道方向不規(guī)劃商業(yè) 鑒于友誼大道區(qū)域主要以汽車 4S店及汽修汽配業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值、商業(yè)氛圍和形象一般，臨此區(qū)域不設置商業(yè)。尤其是項目周邊的福星惠譽地塊及萬達地塊都有較大體量的商業(yè)，居住與商業(yè)、商務的結(jié)合一方面會給本項目商業(yè)部分提供較為穩(wěn)定的高端客源，另一方面也會加速本區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務氛圍的形成，同時也會大大提升區(qū)域價值?？偼顿Y 70億元。 52 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 本項目競爭突破口 對消費者需求與市場競爭分析兩方面進行考慮 ,綜合項目的優(yōu)劣勢，本項目應重點從以下幾面尋求突破口： ? 本項目及周邊高端住宅居民、寫字樓、酒店將帶來大量的高端消費人群。 45 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 —— 未開業(yè)競爭項目分析 福星惠譽格蘭大道 位置 徐東大街 規(guī)模 28000㎡ 定位 社區(qū)商業(yè)中心 建筑規(guī)劃 一二層連體街鋪 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 品牌服裝、鞋包、珠寶、化妝品等 目標客戶定位 社區(qū)居民及部分徐東商圈顧客 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越、靠近徐東銷品茂 劣勢 二層商鋪利用價值不大、與徐東商圈業(yè) 態(tài)重疊 46 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 融僑華府 位置 和平大道 規(guī)模 10000㎡ 定位 社區(qū)底商 建筑規(guī)劃 單層街鋪 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 社區(qū)便利及配套服務 目標客戶定位 主要服務社區(qū)居民 優(yōu)勢 交通便利、商業(yè)街展示面好 劣勢 目前入駐居民不是很多，消費群體過少 47 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 福星惠譽三角路地塊 位置 和平大道、友誼大道 規(guī)模 36500㎡ 定位 區(qū)域商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 主力店 +街區(qū) 目標客戶定位 區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民 優(yōu)勢 商業(yè)規(guī)模大、主力店進駐 劣勢 可能跟本項目定位類似，競爭將會非常激烈 48 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 結(jié)論： 隨著濱江商務區(qū)改建力度的加大，未來將迎來歷史性的發(fā)展機遇，高收入群體的入駐將為項目帶來巨大的消費大軍，因此在未來的 3— 5年內(nèi)，項目周邊的商業(yè)將向中檔或者中高檔商圈升級。 ? 目前項目所處區(qū)域休閑娛樂業(yè)態(tài)較少、餐飲類檔次較低，但居民需求較強烈，經(jīng)常去徐東或者其他商圈進行消費，因此項目定位可增加上述業(yè)態(tài)。 ?休閑娛樂消費頻率達一周一次及兩周一次的客戶所占比例超過 50%，消費需求旺盛，有較大的市場空間。 ?大部分調(diào)研群體選擇公交出行方式，說明良好的公交系統(tǒng)對未來發(fā)展的重要性，建議將這種交通位置作為今后項目運營過程中的優(yōu)勢宣傳。 ? 調(diào)研群體男女