【正文】 武昌項目多向定位報告 第一部分： 武漢社區(qū)商業(yè)研究及商戶資源分析 第二部分： 項目競爭環(huán)境及消費者分析 第三部分： 項目多向定位方向分析 第四部分： 項目定位傾向性建議 第五部分：商家訪談 目錄 Contents 2 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 —— 百步亭花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營業(yè)態(tài)構成 如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 一、武漢社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位分析 3 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營規(guī)模（㎡） 比例 超市 3500 % 餐飲休閑娛樂 6320 21% 社區(qū)配套 9240 % 服裝 2510 % 裝飾建材 1330 % 食品 1780 % 家居 1450 5% 行業(yè)資訊 800 % 汽車維修 400 % 文化用品 1800 % 化妝品 660 % 精品飾品 570 % 總規(guī)模（㎡） 30360 100% 百步亭社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時間較長，商業(yè)發(fā)展相對比較成熟，而且具有非常強的獨立性，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。 4 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經(jīng)營特點分析： 區(qū)域內目前共有超市 9家，均為社區(qū)型超市，超市經(jīng)營業(yè)態(tài)也以日常生活用品為主，規(guī)模都在 400— 800㎡ 左右。 （ 2）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 由于百步亭社區(qū)商業(yè)比較獨立，主要服務小區(qū)內居民日常生活 ， 居民多在家里就餐，因此餐飲業(yè)態(tài)種類并不多，主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。其中大型中式餐飲為百步亭花園酒店，規(guī)模達 2023㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在百步亭相對比較單一，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要由大型健身中心和眾多檔次比較低的小型按摩店構成。 5 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : ?社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營種類較齊全，而且比例也比較均衡，充分顯示出百步亭社區(qū)社區(qū)商業(yè)的成熟。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)中以銀行和美容為主，銀行有9家，基本上囊括所有的銀行商家。美容有13家，主要有名媛閣女子生活館、海怡唯美美容、椰島美容美發(fā)、雅娜三九美容等品牌。美發(fā)品牌主要有發(fā)源地和椰島。 6 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 4）、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)也比較齊全，包含女裝、休閑裝、運動裝、內衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營面積都很小，特別是女裝，都是些散店。相對來說童裝、內衣、嬰幼兒用品比重較大，也正符合了滿足日常生活需求的社區(qū)商業(yè)的性質。 （ 5）、食品類業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 食品類業(yè)態(tài)也以水果、煙酒、蛋糕、保健品等日常生活類為主。社區(qū)內老年人較多，因此保健品店比較多。 蛋糕品牌：雪萊蛋糕、薔薇蛋糕。 食品類整體經(jīng)營檔次不高。 7 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 常青花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營業(yè)態(tài)構成如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 8 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營規(guī)模（㎡） 比例 超市 4700 % 餐飲休閑娛樂 6155 % 社區(qū)配套 9665 % 服裝 1045 % 皮具鞋包 550 % 裝飾建材 365 % 食品 850 % 家居 440 % 家電通訊 515 % 行業(yè)資訊 595 % 汽車服務 360 % 文化用品 130 % 化妝品 100 % 精品飾品 380 % 其他 130 % 總規(guī)模（㎡） 25980 % 常青社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時間較長，商業(yè)發(fā)展相對比較成熟，而且具有非常強的獨立性，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。 9 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經(jīng)營特點分析 區(qū)域內目前共有超市 5家，超市經(jīng)營業(yè)態(tài)以日常生活用品為主。 （ 2）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 常青花園餐飲業(yè)態(tài)主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。 中式大型餐飲規(guī)模非常大，呈集中式分布，規(guī)劃為常青花園特色美食街，規(guī)模達 3000㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。由于集中式的效應，美食街的生意非常好，吸引了常青花園以外的消費者前來消費。 休閑娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)組合為保健按摩、茶館、健身。 10 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營種類較齊全，而且比例也比較均衡，表明常青花園社區(qū)社區(qū)商業(yè)非常成熟。 社區(qū)配套主要業(yè)態(tài)以銀行、美容、培訓為主，銀行有 9家，基本上囊括所有的銀行商家。 (4)、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)包含女裝、休閑裝、運動裝、內衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營面積都很小，都是些散店。沒有品牌。 (5)、其他業(yè)態(tài)分析 皮具鞋包、裝飾建材、食品、家居、家電通訊、行業(yè)資訊、汽車服務、文化用品、化妝品、精品飾品等，規(guī)模都比較小，檔次也比較低。 11 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 南湖都會社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營業(yè)態(tài)構成如下； 主力店（超市 +家電） +餐飲休閑娛樂 +培訓中心 +沿街商業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主力店 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂 培訓中心 規(guī)模（㎡） 10500 15180 9260 3800 占整體商業(yè)比例 % % % 10% 整體規(guī)模 38740 12 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、主力店業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 超市主力店中商平價超市為大型社區(qū)超市，規(guī)模達 7000㎡，占整體經(jīng)營業(yè)態(tài) 18%的比例。 家電主力店蘇寧電器，位于一二三樓，規(guī)模為 3500平方米。 （ 2）、培訓中心業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 培訓機構的規(guī)模都非常大，位于 MALL的三、四樓。 13 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析： 餐飲業(yè)態(tài)組合非常豐富，包括中式餐飲、西式餐飲、西式快餐、特色小吃、快餐類等。 餐飲的業(yè)態(tài)形式比較多樣化，高中低檔一應俱全，搭配非常合理。其中一個亮點就是引進著名漢味小吃品牌 —— 戶部巷，非常聚人氣。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在該商圈比較豐富，特點是規(guī)模大，尤其是健身和 KTV，規(guī)模都 2023㎡以上，能為項目帶來強大的影響力，成為區(qū)域內的休閑娛樂中心。 KTV品牌：夢幻之星量販式，健身： K騰健身會 14 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 4）、商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)構成及比例分析 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營規(guī)模（㎡） 比例 社區(qū)配套 4600 % 服裝 3300 % 皮具鞋包 520 % 文化體育用品 600 % 裝飾建材 1680 % 精品飾品 420 % 行業(yè)資訊 960 % 食品 1200 % 家居 900 % 化妝品 700 % 培訓 300 % 總規(guī)模 15180 100% 15 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 1）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、沖印店 、 寵物用品、藥店、電信營業(yè)廳等業(yè)種，經(jīng)營種類較齊全。 社區(qū)配套占街區(qū)比重最大，達 50%，其中以銀行和美容為主。美容有 6家，規(guī)模都比較小，沒有品牌。 16 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 2）、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)業(yè)種組合主要為女裝、休閑裝、內衣、運動裝、童裝 從服裝的經(jīng)營品類類分析，女裝占最大比例，其次為休閑裝、童裝、運動裝。服裝業(yè)態(tài)在各消費層比例區(qū)分不是很大，其消費層主要以家庭消費為主。 從服裝的經(jīng)營品牌度及檔次來分析，女裝主要以精品店為主，部分品牌店為二三線女裝品牌為主。休閑裝以散貨店為主，品牌知名度不高。內衣大部分為知名品牌內衣。品牌主要集中在主力店附近的內街區(qū)。 17 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 總結分析 : 社區(qū)商業(yè)中心主要經(jīng)營業(yè)態(tài)構成為： 主力店 /次主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +服裝 +社區(qū)配套 +家居 +裝飾建材 +食品 +行業(yè)資訊 +皮具鞋包 +家電通訊 +汽車服務 +文化用品 +化妝品 +精品飾品等 18 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 百步亭花園 常青花園 南湖都會 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 主力店 /超市 3500 % 4700 % 10500 % 餐飲休閑娛樂 6320 % 6155 % 9260 % 社區(qū)配套 9240 % 9665 % 8400 22% 服裝 2510 % 1045 % 3300 9% 皮具鞋包 300 % 550 % 520 % 裝飾建材 1330 % 365 % 1680 % 食品 1780 % 850 % 1200 % 家居 1450 % 440 % 900 % 行業(yè)資訊 800 % 595 % 960 % 汽車類 400 % 360 % 300 % 文化用品 1800 % 130 % 600 % 化妝品 660 % 100 % 700 % 精品飾品 570 % 380 % 420 % 19 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 根據(jù)以上綜合對比分析，目前武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合比例存在以下規(guī)律 : 主力店 /超市占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 10%— 30%左右 餐飲休閑娛樂占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 20%— 25%左右 社區(qū)配套占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 20%— 30%左右 服裝占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 5%— 10%左右 其他業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 1%— 5%左右 20 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源分析