【正文】 效應能帶來穩(wěn)定的人流，能增加輔營區(qū)生意機會，休閑娛樂、餐飲能增添項目特色，適量的社區(qū)便利經營。 82 第 三 部分：項目不同定位方向分析 2）、定價策略 本項目均價的制定在考慮現(xiàn)有商業(yè)的基礎上，有以下三種定價策略 ： 方案一：保守型定價 —— 一層均價 20230元 /㎡，二層均價 8500元 /㎡。 88 第 四 部分：項目定位傾向性建議 ? 再綜合項目銷售、招商考慮，引進主力店能提升項目商業(yè)級別與知名度、其它商家的招商難度會降低，但主力店租賃區(qū)域不能對外銷售，對總收益影響不大。 ? 目前社區(qū)處于新建階段，要居民入住以后再做考慮。只有國內一、二線運動品牌；安踏、特步表示有進駐意向。二層均價 10000元 /㎡ 。 79 第 三 部分：項目不同定位方向分析 項目即時銷售收益測算 1）、項目售價初步估計依據(jù) 以上兩種定位方案都需要保留主力店不售，所以可售部分基本一致，物業(yè)類型都為街鋪，可銷售面積較大，一、二層商業(yè)面積共約 。 2）、經營可行性分析 ? 從經營角度講，以餐飲、休閑娛樂為主，項目主題特色突出，可填補目前市場空白，經營風險較低。 ?商業(yè)街建議規(guī)劃單層，進深 10米左右，單鋪面積控制在 40平米左右。 54 第 三 部分：項目多向定位方向分析 一 、商業(yè)布局規(guī)劃建議 1）、福星惠譽地塊商業(yè)規(guī)劃 整體定位： 主力店 +商業(yè)街 建筑模式： 三層集中式商業(yè) +商業(yè)街 55 第 三 部分：項目不同定位方向分析 —— 各地塊規(guī)劃定位 地塊 定位 商業(yè)面積 （㎡） 備注 K3 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 1515 銷售為主 K4 裙樓商業(yè) +商務公館 12023 單層 4000 首層銷售，二三層租賃或整體銷售，擬引進超市。通過三個項目的“聚合”效應突出項目優(yōu)勢、提升整體人氣，同時對本項目業(yè)態(tài)進行細分，共享商業(yè)價值。有 21%的五金、建材等其它業(yè)態(tài)存在，商家承租能力較弱且形象不高，但也說明項目周邊缺乏中檔消費商業(yè)場所 ， 有較大的市場發(fā)展空間。 ?大部分調研群體的消費金額在 20— 50元，說明大部分居民收入不高，本項目引進中檔類餐飲商家比較合適。 32 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費者分析 融僑華府、 江南明珠園等項目附近樓盤居民是我們重點調查區(qū)域，占總調研人數(shù)的 80%，其余 20%為項目周邊的社區(qū)居民。 經營品種 主要經營品種 規(guī)模特點 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經營西點等 200㎡ 中式快餐店 主要經營餃子、土菜館、快餐等 100~300㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主 300㎡ 24 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 2）、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析分析 業(yè)態(tài)組合為足浴、茶館、 KTV 、健身等，主要以茶館為主。服裝業(yè)態(tài)在各消費層比例區(qū)分不是很大，其消費層主要以家庭消費為主。 10 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營種類較齊全，而且比例也比較均衡，表明常青花園社區(qū)社區(qū)商業(yè)非常成熟。 5 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : ?社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營種類較齊全，而且比例也比較均衡，充分顯示出百步亭社區(qū)社區(qū)商業(yè)的成熟。相對來說童裝、內衣、嬰幼兒用品比重較大，也正符合了滿足日常生活需求的社區(qū)商業(yè)的性質。 11 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 南湖都會社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經營業(yè)態(tài)構成如下； 主力店（超市 +家電） +餐飲休閑娛樂 +培訓中心 +沿街商業(yè) 經營業(yè)態(tài) 主力店 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂 培訓中心 規(guī)模（㎡） 10500 15180 9260 3800 占整體商業(yè)比例 % % % 10% 整體規(guī)模 38740 12 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、主力店業(yè)態(tài)經營特點分析 超市主力店中商平價超市為大型社區(qū)超市，規(guī)模達 7000㎡，占整體經營業(yè)態(tài) 18%的比例。 17 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 總結分析 : 社區(qū)商業(yè)中心主要經營業(yè)態(tài)構成為： 主力店 /次主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +服裝 +社區(qū)配套 +家居 +裝飾建材 +食品 +行業(yè)資訊 +皮具鞋包 +家電通訊 +汽車服務 +文化用品 +化妝品 +精品飾品等 18 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 百步亭花園 常青花園 南湖都會 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 主力店 /超市 3500 % 4700 % 10500 % 餐飲休閑娛樂 6320 % 6155 % 9260 % 社區(qū)配套 9240 % 9665 % 8400 22% 服裝 2510 % 1045 % 3300 9% 皮具鞋包 300 % 550 % 520 % 裝飾建材 1330 % 365 % 1680 % 食品 1780 % 850 % 1200 % 家居 1450 % 440 % 900 % 行業(yè)資訊 800 % 595 % 960 % 汽車類 400 % 360 % 300 % 文化用品 1800 % 130 % 600 % 化妝品 660 % 100 % 700 % 精品飾品 570 % 380 % 420 % 19 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 根據(jù)以上綜合對比分析，目前武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合比例存在以下規(guī)律 : 從布局上看，餐飲主要集中在寧康路沿線。 33 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 38 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 商圈業(yè)態(tài)空白分析 —— 缺乏大型主力店： 從調研中可知，項目周圍目前僅有一家本土超市武商量販，且經營面積較小，不能滿足居民日常消費。 ? 和平大道為市政大道，車流較快，不能留住人流；且對面的客流到達本項目也比較困難。 地塊及性質 面積（㎡） 規(guī)劃 層數(shù)（層） 高度（層） 南區(qū) （商業(yè)金融用地） 18000 萬達威斯汀酒店（ 6星級） 20 88 5A級寫字樓 35 150 2棟普通寫字樓 31 130 沿街商鋪 2— 3層 — 北區(qū) （商業(yè)金融、居住用地） 85095 住宅 39/45 120/135 商務酒店 10 41 豪宅 20 70 57 第 三 部分：項目不同定位方向分析 小結：積玉橋萬達定位商務中心，以 5A寫字樓、高檔酒店、豪宅為主，與本項目整體定位方向不同。雖然餐飲、休閑娛樂類商家承租較弱（ 40— 70元 /㎡ 73 第 三 部分：項目不同定位方向分析 定位方向 三 綜合考慮住宅、酒店、商鋪三種物業(yè)的總收益，且從不同物業(yè)的聯(lián)系與制約兩方面看待項目整體規(guī)劃，在商業(yè)規(guī)劃總體量保持不變的主導思想下，可增加酒店式公寓的商業(yè)面積，減少純商業(yè)街鋪面積，做以下定位： 定位方向三：餐飲、休閑娛樂 +社區(qū)便利配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合： 大中型餐飲、休閑娛樂 +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經營面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 9000 50% 餐飲 5000 28% 休閑娛樂 4000 22% 合計 18000 100% 74 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 中型餐飲休閑娛樂主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 75 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源分析 總商戶資源能滿足項目定位，但不同業(yè)態(tài)需求面積與實際定位有偏差，與其中休閑娛樂類商戶資源豐富，餐飲類較少。 該定價策略走的是低開高走的模式，通過較低價格入市，以求在市場上一炮打響，在短期內獲得項目收益。 綜合以上幾點，可以初步確認項目定位餐飲、休閑娛樂主題式社區(qū)商業(yè)更加合理，但由于目前的商家反饋信息只是初步意向，具體細節(jié)尚需跟商家進一步溝通和確認，所以目前對項目僅做傾向性定位建議： 餐飲、休閑娛樂主題式社區(qū)商業(yè) 說明：項目規(guī)劃住宅、商業(yè)兩類物業(yè)，在商業(yè)總體量指標保持不變的背景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶大廳并經營其他配套業(yè)態(tài)，則本項目定位便利、配套型的社區(qū)底商。 ? 商家要求商鋪進深不能超過 10米。 ? 意向租賃時間均在 5年以上，且租金承受能力較差 ? 部分商家集休閑娛樂、餐飲于一體，工程方面有一定的要求 91 第 五 部分：商家訪談 四、服裝百貨類商家訪談 ? 大部分服裝類商家不看好項目經營服裝類的市場空間。 合計 35000 85 第 三 部分：項目不同定位方向分析 4）、項目即時銷售收益 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(億元 ) 18000 20230 9000 8500 9000 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 22023 9000 9000 9000 方案一： 保守型定價 —— 一層均價 20230元 /㎡ ，二層均價 9000元 /㎡ 方案 二 ： 市場性定價 —— 一層均價 22023元 /㎡ ,二層均價 9500元 /㎡ 86 第 三 部分：項目不同定位方向分析 方案三： 激進型定價 —— 一層均價 24000元 /㎡ 。 若項目定位社區(qū)配套底商，對臨主干道、規(guī)劃路方向的商鋪售價 影響不大 ，對新增商業(yè)街鋪售價有一定影響，總體收益會有一定程度的下調，但街鋪總銷售面積保持不變。 ? 主力店超市的人氣效應也能帶動其它商業(yè)的招商。 ?業(yè)態(tài)上主要以社區(qū)便利配套、運動健身體育用品等為主。 從主力店、次主力店進行突破，招進本土一線超市（大潤發(fā)、華潤）、影院、健身等業(yè)態(tài)，龍頭商家的進駐能帶動項目的銷售和后期的經營。 建議： 本項目商業(yè)體量介于融僑華府、福星惠譽中間，定位 特色主題式社區(qū)商業(yè)可與福星惠譽商業(yè)項目的形成互補，增強整個地塊在武昌區(qū)域內的商業(yè)競爭力。 41 第 二 部分