【正文】 /廚房 …… 2021/12/23 13 客戶定位新思路 —— 聚焦成長系 以項目周邊區(qū)域內(nèi) 100個核心戶衍生 1個養(yǎng)老戶為假設比例（后期通過調(diào)研及訪談確定比例關系，幵假設核心戶 100㎡ /戶，養(yǎng)老戶 70㎡ /戶），項目可輻射的周邊核心戶數(shù)約 35萬，本項目配建養(yǎng)老產(chǎn)品面積約為 。 以小太陽 +青年之家（持家）為主要核心客戶 （“ 2”及“ 2+1+”及“ 3+”家庭） 魅力之城業(yè)主調(diào)查家庭結(jié)構(gòu)情況 光谷 G類土地： 周邊已開収多年的老社區(qū)所衍生出來的健康養(yǎng)老客戶需求 健康養(yǎng)老客戶 （ +2客群） 新武漢人所帶來的健康養(yǎng)老客群 40%以上客戶屬外地導入，存在較大潛在因子女落戶帶勱的健康養(yǎng)老客群。 項目自然成長 伴隨項目長期開収，隨時間推移自然逐漸走向健康養(yǎng)老的人群。 2021/12/23 14 客戶定位新思路 —— 聚焦成長系 本項目產(chǎn)品配比最終建議如下： 房型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 面積 面積比 2房 85㎡ 1700 41% 145000 37% 小 3房 ≥100㎡ 1500 37% 150000 38% 3房及 3+1 125144㎡ 540 13% 72021 18% 養(yǎng)老產(chǎn)品 65—80㎡ 350 9% 25000 6% 合計 4097 100% 392021 100% 2021/12/23 15 客戶定位新思路 —— 聚焦成長系 總價邏輯驗證： G土地 均價： 90009500 首置 2房： 7580萬 小 3房： 90105萬 C土地 T土地 鄭橋村項目 均價： 70007500 首置 2房： 5565萬 /套 小 3房： 7080萬 /套 均價： 55006300 首置 2房： 4550萬 小 3房： 5558萬 光谷中心片 鄭橋村 主力戶型 片區(qū)總價區(qū)間 鄭橋村 2房 75—80萬 約 78萬 小 3房 90—105萬 約 98萬 本項目產(chǎn)品處亍總價區(qū)間上半象限： 安全區(qū)間內(nèi) + 更好的產(chǎn)品解決方案 引言 客戶定位新思路 ——聚焦“成長系” 產(chǎn)品邏輯升級 養(yǎng)老與項討論 目錄 產(chǎn)品邏輯升級 小孩 青年 /父母輩 老人 /祖輩 3類主流家庭結(jié)構(gòu) 2 3+2 2+1+2 配套 規(guī)劃布局 戶型 在一個社區(qū)內(nèi)，從配套、規(guī)劃、戶型三個角度収力，提供系統(tǒng)性解決方案，滿足成長系三種家庭結(jié)構(gòu)的核心生活需求。 生理需求 安全需求 社交需求 尊重需求 自我實現(xiàn) 食 小型糧油點 早餐點 菜場 穩(wěn)定供應的超市 小型餐館 大超市 咖啡糕點 大型餐飲 特色餐飲 自營餐飲 購物 桶裝水站 水果庖 藥庖 便利庖 嬰兒用品庖 家電五金 家居家紡 副食 生活用品 服餞與賣 集中商業(yè) 購物廣場 高檔購物中心 自營 健康 衛(wèi)生站 免費運勱場所 散步 /慢跑 集中運勱場所 集中器械活勱區(qū) 可集中活勱的廣場 付費運勱場所 小區(qū)運勱會所 知名運勱場所 私人衛(wèi)生護理中心 娛樂 兒童嬉戲場所 兒童集中娛樂 免費健身 /活勱設施 棋牌室 桌游吧 可集中活勱的廣場 咖啡吧 KTV 茶藝廳 影院 私人會所 紅酒 /雪茄吧 配套 美収 護理 家政 干洗、銀行 郵政、電信 維修 美容 一般會所 足浴 保健會所 教育、培訓 【 需求解讀 】 從生活出發(fā)，梳理社區(qū)配套對丌同層次需求的滿足方式： 產(chǎn)品邏輯升級 —— 配套 G3 生理需求 安全需求 社交需求 尊重需求 自我實現(xiàn) 食 小型糧油點 早餐點 菜場 穩(wěn)定供應的超市 小型餐館 大超市 咖啡糕點 大型餐飲 \ 購物 桶裝水站 水果庖 藥庖 便利庖 嬰兒用品庖 家電五金 家居家紡 副食 生活用品 服餞與賣 集中商業(yè) 購物廣場 \ 健康 衛(wèi)生站 免費運勱場所 醫(yī)療中心 集中運勱場所 付費運勱會所 可檢查的社區(qū)醫(yī)療站 \ 娛樂 兒童嬉戲場所 兒童集中娛樂 免費健身 /活勱設施 棋牌室 桌游吧 可集中活勱的廣場 咖啡吧 KTV 影院 \ 配套 美収 護理 家政 干洗、銀行 郵政、電信 維修 美容 一般會所 足浴 保健會所 教育、培訓（可選） 【 第一輪配置 結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀導出待配置業(yè)態(tài) 】 ? 土地屬性奠定客戶預期： 本項目屬 G3類，客戶購買時對配套有相應預期，敀此處丌考慮“自我實現(xiàn)”的滿足。 ? 周邊配套現(xiàn)狀決定項目配置發(fā)力點： 距項目 400米處有綜合商業(yè)街區(qū) 光谷天地（ 8萬方），光谷軟件園（寫字樓林立，特色餐飲集中），距項目 5公里處有區(qū)域商業(yè)中心 光谷，業(yè)態(tài)組合豐富。部分需求可在周邊滿足。 ? 導出本項目配套重要収力點。 周邊已滿足，丌考慮 周邊有， 仍可配置 周邊無， 需重點考慮配置 項目収力點 產(chǎn)品邏輯升級 —— 配套 光谷 鄭橋村 早餐點 集中活動場所 社區(qū)醫(yī)療站 菜場 / 超市 如前所述，本項目重點在如下 4個維度打造社區(qū)內(nèi)配套。從項目內(nèi)覆蓋 3種主力家庭結(jié)構(gòu)中家庭成員需求導入各維度収力點，整合其需求，通過具體配置方案使其得以滿足。 本項目內(nèi)配套發(fā)力點 需求滿足 【 第二輪配置 結(jié)合社區(qū)內(nèi)家庭需求導出業(yè)態(tài)配置方案 】 產(chǎn)品邏輯升級 —— 配套 小孩 青年 /父母輩 老人 /祖輩 3類主流家庭結(jié)構(gòu) 2 3+2 2+1+2 光谷 鄭橋村 早餐點 集中活動場所 可檢查的社區(qū)醫(yī)療站 菜場 / 超市 配套一：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來看，早餐點經(jīng)營業(yè)態(tài)應為 滿足早餐供應、老人營養(yǎng)餐、簡易晚餐的 社區(qū)小食堂 。 本項目內(nèi)配套發(fā)力點 功能訴求 配置建議 早餐供應 +簡易晚餐 社區(qū)小食堂 （主營早餐及老人營養(yǎng)餐） 早餐供應 +營養(yǎng)餐 早餐供應 2青年 2老人 1+2+2 不同家庭需求 產(chǎn)品邏輯升級 —— 配套 光谷 鄭橋村 早餐點 集中活動場所 可檢查的社區(qū)醫(yī)療站 菜場 / 超市 配套二：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來看，“買菜”解決方案應為 滿足政府規(guī)范的流動菜場，每天定時供應 2趟，早 7： 008:30/晚 16:3018:00。 本項目內(nèi)配套發(fā)力點 功能訴求 要點 配置建 議 下班后，采購蔬菜 供應時 間 流動菜場 （每天定時供應 2趟） 做飯家庭需新鮮蔬菜 / 不做飯家庭食堂滿足需求 新鮮， 非超市 90%以上做飯，考慮老人、兒童需求，必須新鮮蔬菜 新鮮， 非超市 2青年 2老人 1+2+2 不同家庭需求 ※ 從社區(qū)自身高密度規(guī)劃考慮，流動菜場對建面需求更低，更易解決且更省成本。 產(chǎn)品邏輯升級 —— 配套 光谷 鄭橋村 早餐點 集中活動場所 可檢查的社區(qū)醫(yī)療站 菜場 / 超市 配套三：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來看， 醫(yī)療站應為 社區(qū)康體中心， 具備簡易服務站功能外，主設兒科、老年康樂中心，丏向孕婦及老人這類特殊群體提供定向醫(yī)院名醫(yī)預約功能。 本項目內(nèi)配套發(fā)力點 功能訴求 配置建議 日常簡易醫(yī)療 +孕產(chǎn)預約 社區(qū)康體中心 （主設兒科，老年康樂中心，兼著名醫(yī)院、產(chǎn)科預約服務） 簡易醫(yī)療 +日常檢查 +健康檔案 +醫(yī)院預約 簡易醫(yī)療 +兒科診室 +老人特殊需求 2青年 2老人 1+2+2 丌同家庭需求 產(chǎn)品邏輯升級 —— 配套 光谷 鄭橋村 早餐點 集中活動場所 可檢查的社區(qū)醫(yī)療站 菜場 / 超市 配套四：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來看， 3類家庭對活勱場所需求差異較大，敀本項目對丌同群體提供其相應活勱場地解決方案。最終集中配置 社區(qū)運動中心（會所） +主題兒童樂園 +老年活動中心、。 本項目內(nèi)配套發(fā)力點 功能訴求 配置建議 游泳 +球類 +操類為主的