【正文】 景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶(hù)大廳并經(jīng)營(yíng)其他配套業(yè)態(tài)，則本項(xiàng)目定位便利、配套型的社區(qū)底商。 84 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 —— 配套物業(yè)只租不售原則 大型商業(yè)項(xiàng)目必須持有一定的物業(yè)引進(jìn)配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，增強(qiáng)項(xiàng)目聚合力的需要，以利于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)，因此針對(duì)引進(jìn)配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)一般采取只租不售的原則。 該定價(jià)策略走的是低開(kāi)高走的模式，通過(guò)較低價(jià)格入市，以求在市場(chǎng)上一炮打響，在短期內(nèi)獲得項(xiàng)目收益。 —— 未售項(xiàng)目 ：融僑華府及金地國(guó)際花園都毗鄰城市主干道，在鋪位劃分較合理的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)售價(jià)的預(yù)期也比較高，融僑華府報(bào)價(jià)達(dá)到 3萬(wàn)元 /㎡，金地雖沒(méi)有正式推出商鋪，但由于緊鄰地鐵站出口，預(yù)計(jì)將超過(guò)融僑華府的價(jià)格。 73 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 定位方向 三 綜合考慮住宅、酒店、商鋪三種物業(yè)的總收益，且從不同物業(yè)的聯(lián)系與制約兩方面看待項(xiàng)目整體規(guī)劃，在商業(yè)規(guī)劃總體量保持不變的主導(dǎo)思想下，可增加酒店式公寓的商業(yè)面積，減少純商業(yè)街鋪面積，做以下定位： 定位方向三：餐飲、休閑娛樂(lè) +社區(qū)便利配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合： 大中型餐飲、休閑娛樂(lè) +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 9000 50% 餐飲 5000 28% 休閑娛樂(lè) 4000 22% 合計(jì) 18000 100% 74 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 中型餐飲休閑娛樂(lè)主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 75 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 3）、商戶(hù)資源分析 總商戶(hù)資源能滿足項(xiàng)目定位，但不同業(yè)態(tài)需求面積與實(shí)際定位有偏差，與其中休閑娛樂(lè)類(lèi)商戶(hù)資源豐富，餐飲類(lèi)較少。由于洽談主力店需要時(shí)間較長(zhǎng)，前期接觸過(guò)大潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)等超市，目前還未給回饋，需繼續(xù)跟進(jìn)。雖然餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)商家承租較弱（ 40— 70元 /㎡ ?考慮新增友誼大道與廣場(chǎng)路段單層商業(yè)街 在積玉橋項(xiàng)目概念規(guī)劃（ 20231018）方案的基礎(chǔ)上，隧道用地的廣場(chǎng)側(cè)和另一側(cè)的規(guī)劃路沿線布置單層商業(yè)街，貫通至友誼大道，形成圍合式布局。 地塊及性質(zhì) 面積（㎡） 規(guī)劃 層數(shù)（層） 高度（層） 南區(qū) （商業(yè)金融用地） 18000 萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店（ 6星級(jí)） 20 88 5A級(jí)寫(xiě)字樓 35 150 2棟普通寫(xiě)字樓 31 130 沿街商鋪 2— 3層 — 北區(qū) （商業(yè)金融、居住用地） 85095 住宅 39/45 120/135 商務(wù)酒店 10 41 豪宅 20 70 57 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 小結(jié)：積玉橋萬(wàn)達(dá)定位商務(wù)中心，以 5A寫(xiě)字樓、高檔酒店、豪宅為主，與本項(xiàng)目整體定位方向不同。 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，通過(guò)豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進(jìn)特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費(fèi)中心，確立項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)在同類(lèi)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 53 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 ? 和平大道為市政大道，車(chē)流較快，不能留住人流；且對(duì)面的客流到達(dá)本項(xiàng)目也比較困難。 商圈業(yè)態(tài)空白分析 —— 缺乏大型主力店： 從調(diào)研中可知，項(xiàng)目周?chē)壳皟H有一家本土超市武商量販，且經(jīng)營(yíng)面積較小，不能滿足居民日常消費(fèi)。 40 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 二、周邊商業(yè)情況 項(xiàng)目周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)主要沿友誼大道與和平大道兩邊分布，商業(yè)形象及氛圍較差，商業(yè)檔次較低， 2公里范圍內(nèi)零售商業(yè)總規(guī)模約 34000平米。 38 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 36 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 33 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 甄選調(diào)研地點(diǎn)理由 項(xiàng)目地塊目前以城中村居民、企業(yè)職工為主，但隨著舊城改造的進(jìn)行，未來(lái)新建小區(qū)將會(huì)非常多，因此應(yīng)對(duì)項(xiàng)目周邊新建小區(qū)展開(kāi)重點(diǎn)調(diào)查。從布局上看，餐飲主要集中在寧康路沿線。 23 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析分析說(shuō)明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。 17 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 總結(jié)分析 : 社區(qū)商業(yè)中心主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成為： 主力店 /次主力店 +餐飲 +休閑娛樂(lè) +服裝 +社區(qū)配套 +家居 +裝飾建材 +食品 +行業(yè)資訊 +皮具鞋包 +家電通訊 +汽車(chē)服務(wù) +文化用品 +化妝品 +精品飾品等 18 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 業(yè)態(tài) 百步亭花園 常青花園 南湖都會(huì) 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 主力店 /超市 3500 % 4700 % 10500 % 餐飲休閑娛樂(lè) 6320 % 6155 % 9260 % 社區(qū)配套 9240 % 9665 % 8400 22% 服裝 2510 % 1045 % 3300 9% 皮具鞋包 300 % 550 % 520 % 裝飾建材 1330 % 365 % 1680 % 食品 1780 % 850 % 1200 % 家居 1450 % 440 % 900 % 行業(yè)資訊 800 % 595 % 960 % 汽車(chē)類(lèi) 400 % 360 % 300 % 文化用品 1800 % 130 % 600 % 化妝品 660 % 100 % 700 % 精品飾品 570 % 380 % 420 % 19 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 根據(jù)以上綜合對(duì)比分析，目前武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合比例存在以下規(guī)律 : 社區(qū)配套占街區(qū)比重最大，達(dá) 50%，其中以銀行和美容為主。 11 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 南湖都會(huì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成如下； 主力店（超市 +家電） +餐飲休閑娛樂(lè) +培訓(xùn)中心 +沿街商業(yè) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 主力店 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂(lè) 培訓(xùn)中心 規(guī)模（㎡） 10500 15180 9260 3800 占整體商業(yè)比例 % % % 10% 整體規(guī)模 38740 12 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 （ 1）、主力店業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 超市主力店中商平價(jià)超市為大型社區(qū)超市，規(guī)模達(dá) 7000㎡，占整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 18%的比例。 中式大型餐飲規(guī)模非常大，呈集中式分布，規(guī)劃為常青花園特色美食街，規(guī)模達(dá) 3000㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。相對(duì)來(lái)說(shuō)童裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品比重較大，也正符合了滿足日常生活需求的社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。 （ 2）、餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 由于百步亭社區(qū)商業(yè)比較獨(dú)立，主要服務(wù)小區(qū)內(nèi)居民日常生活 ， 居民多在家里就餐，因此餐飲業(yè)態(tài)種類(lèi)并不多，主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。 5 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 : ?社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較齊全，而且比例也比較均衡，充分顯示出百步亭社區(qū)社區(qū)商業(yè)的成熟。 蛋糕品牌：雪萊蛋糕、薔薇蛋糕。 10 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較齊全，而且比例也比較均衡，表明常青花園社區(qū)社區(qū)商業(yè)非常成熟。 13 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 （ 3）、餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析： 餐飲業(yè)態(tài)組合非常豐富，包括中式餐飲、西式餐飲、西式快餐、特色小吃、快餐類(lèi)等。服裝業(yè)態(tài)在各消費(fèi)層比例區(qū)分不是很大，其消費(fèi)層主要以家庭消費(fèi)為主。 社區(qū)配套占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 20%— 30%左右 經(jīng)營(yíng)品種 主要經(jīng)營(yíng)品種 規(guī)模特點(diǎn) 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經(jīng)營(yíng)西點(diǎn)等 200㎡ 中式快餐店 主要經(jīng)營(yíng)餃子、土菜館、快餐等 100~300㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主 300㎡ 24 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶(hù)資源分析 （ 2）、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)分析分析 業(yè)態(tài)組合為足浴、茶館、 KTV 、健身等，主要以茶館為主。 湘隆時(shí)代中心有兩家及沐足、 KTV、餐飲于一體的酒店。 32 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 消費(fèi)者分析 融僑華府、 江南明珠園等項(xiàng)目附近樓盤(pán)居民是我們重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域，占總調(diào)研人數(shù)的 80%，其余 20%為項(xiàng)目周邊的社區(qū)居民。 ? 58%的調(diào)查者月收入水平都在 3000元以下，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費(fèi)人群的主力， 但不排除相當(dāng)部分被訪者出于私密性的考慮而少報(bào)自身的收入水平的可能，其次新建小區(qū)居民的入住將帶來(lái)一部分中高端消費(fèi)群體， 定位時(shí)也應(yīng)考慮這部分人群的消費(fèi)需求。 ?大部分調(diào)研群體的消費(fèi)金額在 20— 50元，說(shuō)明大部分居民收入不高，本項(xiàng)目引進(jìn)中檔類(lèi)餐飲商家比較合適。 ? 35%的受訪者希望增加超市，因此項(xiàng)目在前期定位時(shí)，應(yīng)對(duì)大超市商家進(jìn)行針對(duì)性的招商，以保障項(xiàng)目 選擇多樣化。有 21%的五金、建材等其它業(yè)態(tài)存在，商家承租能力較弱且形象不高，但也說(shuō)明項(xiàng)目周邊缺乏中檔消費(fèi)商業(yè)場(chǎng)所 ， 有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。 —— 中檔配套服務(wù)空白： 融僑華府、 江南明珠園都是濱江商務(wù)區(qū)近幾年新建的小區(qū)，入住居民都是收入水平較高的群體，但是目前區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)檔次都較低，不能滿足高檔住宅居民需求。通過(guò)三個(gè)項(xiàng)目的“聚合”效應(yīng)突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、提升整體人氣，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)分，共享商業(yè)價(jià)值。 ? 本項(xiàng)目屬于濱江商務(wù)區(qū)較早開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，目前在售樓盤(pán)不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 ? 整個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次較低，存在市場(chǎng)空白。 54 第 三 部分：項(xiàng)目多向定位方向分析 一 、商業(yè)布局規(guī)劃建議 1）、福星惠譽(yù)地塊商業(yè)規(guī)劃 整體定位： 主力店 +商業(yè)街 建筑模式： 三層集中式商業(yè) +商業(yè)街 55 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 —— 各地塊規(guī)劃定位 地塊 定位 商業(yè)面積 （㎡） 備注 K3 商務(wù)公寓 +臨街商鋪 街鋪 1515 銷(xiāo)售為主 K4 裙樓商業(yè) +商務(wù)公館 12023 單層 40