【正文】 景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶大廳并經(jīng)營其他配套業(yè)態(tài)，則本項目定位便利、配套型的社區(qū)底商。 84 第 三 部分：項目不同定位方向分析 —— 配套物業(yè)只租不售原則 大型商業(yè)項目必須持有一定的物業(yè)引進配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，增強項目聚合力的需要，以利于項目后期經(jīng)營，因此針對引進配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)一般采取只租不售的原則。 該定價策略走的是低開高走的模式，通過較低價格入市，以求在市場上一炮打響，在短期內(nèi)獲得項目收益。 —— 未售項目 ：融僑華府及金地國際花園都毗鄰城市主干道，在鋪位劃分較合理的情況下，開發(fā)商對售價的預期也比較高，融僑華府報價達到 3萬元 /㎡，金地雖沒有正式推出商鋪，但由于緊鄰地鐵站出口，預計將超過融僑華府的價格。 73 第 三 部分：項目不同定位方向分析 定位方向 三 綜合考慮住宅、酒店、商鋪三種物業(yè)的總收益，且從不同物業(yè)的聯(lián)系與制約兩方面看待項目整體規(guī)劃，在商業(yè)規(guī)劃總體量保持不變的主導思想下，可增加酒店式公寓的商業(yè)面積，減少純商業(yè)街鋪面積，做以下定位： 定位方向三：餐飲、休閑娛樂 +社區(qū)便利配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合： 大中型餐飲、休閑娛樂 +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 9000 50% 餐飲 5000 28% 休閑娛樂 4000 22% 合計 18000 100% 74 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 中型餐飲休閑娛樂主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 75 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源分析 總商戶資源能滿足項目定位，但不同業(yè)態(tài)需求面積與實際定位有偏差，與其中休閑娛樂類商戶資源豐富，餐飲類較少。由于洽談主力店需要時間較長，前期接觸過大潤發(fā)、華潤等超市，目前還未給回饋，需繼續(xù)跟進。雖然餐飲、休閑娛樂類商家承租較弱（ 40— 70元 /㎡ ?考慮新增友誼大道與廣場路段單層商業(yè)街 在積玉橋項目概念規(guī)劃（ 20231018）方案的基礎上，隧道用地的廣場側和另一側的規(guī)劃路沿線布置單層商業(yè)街，貫通至友誼大道，形成圍合式布局。 地塊及性質(zhì) 面積（㎡） 規(guī)劃 層數(shù)（層） 高度（層） 南區(qū) （商業(yè)金融用地） 18000 萬達威斯汀酒店（ 6星級） 20 88 5A級寫字樓 35 150 2棟普通寫字樓 31 130 沿街商鋪 2— 3層 — 北區(qū) （商業(yè)金融、居住用地） 85095 住宅 39/45 120/135 商務酒店 10 41 豪宅 20 70 57 第 三 部分：項目不同定位方向分析 小結：積玉橋萬達定位商務中心，以 5A寫字樓、高檔酒店、豪宅為主，與本項目整體定位方向不同。 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，通過豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費中心，確立項目的定位與業(yè)態(tài)在同類市場中的競爭優(yōu)勢； 53 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 ? 和平大道為市政大道，車流較快，不能留住人流；且對面的客流到達本項目也比較困難。 商圈業(yè)態(tài)空白分析 —— 缺乏大型主力店： 從調(diào)研中可知，項目周圍目前僅有一家本土超市武商量販，且經(jīng)營面積較小，不能滿足居民日常消費。 40 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 二、周邊商業(yè)情況 項目周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分析 項目周邊商業(yè)主要沿友誼大道與和平大道兩邊分布，商業(yè)形象及氛圍較差，商業(yè)檔次較低， 2公里范圍內(nèi)零售商業(yè)總規(guī)模約 34000平米。 38 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 36 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 33 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 甄選調(diào)研地點理由 項目地塊目前以城中村居民、企業(yè)職工為主，但隨著舊城改造的進行，未來新建小區(qū)將會非常多，因此應對項目周邊新建小區(qū)展開重點調(diào)查。從布局上看，餐飲主要集中在寧康路沿線。 23 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析分析說明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。 17 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 總結分析 : 社區(qū)商業(yè)中心主要經(jīng)營業(yè)態(tài)構成為： 主力店 /次主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +服裝 +社區(qū)配套 +家居 +裝飾建材 +食品 +行業(yè)資訊 +皮具鞋包 +家電通訊 +汽車服務 +文化用品 +化妝品 +精品飾品等 18 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 百步亭花園 常青花園 南湖都會 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 主力店 /超市 3500 % 4700 % 10500 % 餐飲休閑娛樂 6320 % 6155 % 9260 % 社區(qū)配套 9240 % 9665 % 8400 22% 服裝 2510 % 1045 % 3300 9% 皮具鞋包 300 % 550 % 520 % 裝飾建材 1330 % 365 % 1680 % 食品 1780 % 850 % 1200 % 家居 1450 % 440 % 900 % 行業(yè)資訊 800 % 595 % 960 % 汽車類 400 % 360 % 300 % 文化用品 1800 % 130 % 600 % 化妝品 660 % 100 % 700 % 精品飾品 570 % 380 % 420 % 19 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 根據(jù)以上綜合對比分析，目前武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合比例存在以下規(guī)律 : 社區(qū)配套占街區(qū)比重最大，達 50%，其中以銀行和美容為主。 11 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 南湖都會社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營業(yè)態(tài)構成如下； 主力店（超市 +家電） +餐飲休閑娛樂 +培訓中心 +沿街商業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主力店 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂 培訓中心 規(guī)模（㎡） 10500 15180 9260 3800 占整體商業(yè)比例 % % % 10% 整體規(guī)模 38740 12 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、主力店業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 超市主力店中商平價超市為大型社區(qū)超市，規(guī)模達 7000㎡，占整體經(jīng)營業(yè)態(tài) 18%的比例。 中式大型餐飲規(guī)模非常大，呈集中式分布，規(guī)劃為常青花園特色美食街，規(guī)模達 3000㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。相對來說童裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品比重較大，也正符合了滿足日常生活需求的社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。 （ 2）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 由于百步亭社區(qū)商業(yè)比較獨立，主要服務小區(qū)內(nèi)居民日常生活 ， 居民多在家里就餐，因此餐飲業(yè)態(tài)種類并不多，主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。 5 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : ?社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營種類較齊全，而且比例也比較均衡，充分顯示出百步亭社區(qū)社區(qū)商業(yè)的成熟。 蛋糕品牌：雪萊蛋糕、薔薇蛋糕。 10 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營種類較齊全，而且比例也比較均衡，表明常青花園社區(qū)社區(qū)商業(yè)非常成熟。 13 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析： 餐飲業(yè)態(tài)組合非常豐富，包括中式餐飲、西式餐飲、西式快餐、特色小吃、快餐類等。服裝業(yè)態(tài)在各消費層比例區(qū)分不是很大，其消費層主要以家庭消費為主。 社區(qū)配套占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 20%— 30%左右 經(jīng)營品種 主要經(jīng)營品種 規(guī)模特點 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經(jīng)營西點等 200㎡ 中式快餐店 主要經(jīng)營餃子、土菜館、快餐等 100~300㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主 300㎡ 24 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 2）、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析分析 業(yè)態(tài)組合為足浴、茶館、 KTV 、健身等，主要以茶館為主。 湘隆時代中心有兩家及沐足、 KTV、餐飲于一體的酒店。 32 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費者分析 融僑華府、 江南明珠園等項目附近樓盤居民是我們重點調(diào)查區(qū)域，占總調(diào)研人數(shù)的 80%，其余 20%為項目周邊的社區(qū)居民。 ? 58%的調(diào)查者月收入水平都在 3000元以下，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費人群的主力， 但不排除相當部分被訪者出于私密性的考慮而少報自身的收入水平的可能，其次新建小區(qū)居民的入住將帶來一部分中高端消費群體， 定位時也應考慮這部分人群的消費需求。 ?大部分調(diào)研群體的消費金額在 20— 50元，說明大部分居民收入不高，本項目引進中檔類餐飲商家比較合適。 ? 35%的受訪者希望增加超市，因此項目在前期定位時，應對大超市商家進行針對性的招商，以保障項目 選擇多樣化。有 21%的五金、建材等其它業(yè)態(tài)存在，商家承租能力較弱且形象不高，但也說明項目周邊缺乏中檔消費商業(yè)場所 ， 有較大的市場發(fā)展空間。 —— 中檔配套服務空白： 融僑華府、 江南明珠園都是濱江商務區(qū)近幾年新建的小區(qū)，入住居民都是收入水平較高的群體，但是目前區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)檔次都較低，不能滿足高檔住宅居民需求。通過三個項目的“聚合”效應突出項目優(yōu)勢、提升整體人氣，同時對本項目業(yè)態(tài)進行細分，共享商業(yè)價值。 ? 本項目屬于濱江商務區(qū)較早開發(fā)的項目，目前在售樓盤不多，競爭對手較少 ? 整個區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次較低，存在市場空白。 54 第 三 部分：項目多向定位方向分析 一 、商業(yè)布局規(guī)劃建議 1）、福星惠譽地塊商業(yè)規(guī)劃 整體定位： 主力店 +商業(yè)街 建筑模式： 三層集中式商業(yè) +商業(yè)街 55 第 三 部分：項目不同定位方向分析 —— 各地塊規(guī)劃定位 地塊 定位 商業(yè)面積 （㎡） 備注 K3 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 1515 銷售為主 K4 裙樓商業(yè) +商務公館 12023 單層 40