【正文】 % 15 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 1）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)分析 經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、沖印店 、 寵物用品、藥店、電信營業(yè)廳等業(yè)種，經營種類較齊全。 13 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經營特點分析： 餐飲業(yè)態(tài)組合非常豐富，包括中式餐飲、西式餐飲、西式快餐、特色小吃、快餐類等。 (5)、其他業(yè)態(tài)分析 皮具鞋包、裝飾建材、食品、家居、家電通訊、行業(yè)資訊、汽車服務、文化用品、化妝品、精品飾品等，規(guī)模都比較小，檔次也比較低。 10 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營種類較齊全，而且比例也比較均衡，表明常青花園社區(qū)社區(qū)商業(yè)非常成熟。 （ 2）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經營特點分析 常青花園餐飲業(yè)態(tài)主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。 蛋糕品牌：雪萊蛋糕、薔薇蛋糕。 6 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 4）、服裝業(yè)態(tài)經營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)也比較齊全，包含女裝、休閑裝、運動裝、內衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經營面積都很小，特別是女裝，都是些散店。 5 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : ?社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營種類較齊全，而且比例也比較均衡，充分顯示出百步亭社區(qū)社區(qū)商業(yè)的成熟。 4 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經營特點分析： 區(qū)域內目前共有超市 9家，均為社區(qū)型超市，超市經營業(yè)態(tài)也以日常生活用品為主，規(guī)模都在 400— 800㎡ 左右。 （ 2）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經營特點分析 由于百步亭社區(qū)商業(yè)比較獨立，主要服務小區(qū)內居民日常生活 ， 居民多在家里就餐，因此餐飲業(yè)態(tài)種類并不多，主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)中以銀行和美容為主，銀行有9家，基本上囊括所有的銀行商家。相對來說童裝、內衣、嬰幼兒用品比重較大，也正符合了滿足日常生活需求的社區(qū)商業(yè)的性質。 食品類整體經營檔次不高。 中式大型餐飲規(guī)模非常大，呈集中式分布，規(guī)劃為常青花園特色美食街，規(guī)模達 3000㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。 社區(qū)配套主要業(yè)態(tài)以銀行、美容、培訓為主，銀行有 9家，基本上囊括所有的銀行商家。 11 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 南湖都會社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經營業(yè)態(tài)構成如下； 主力店（超市 +家電） +餐飲休閑娛樂 +培訓中心 +沿街商業(yè) 經營業(yè)態(tài) 主力店 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂 培訓中心 規(guī)模（㎡） 10500 15180 9260 3800 占整體商業(yè)比例 % % % 10% 整體規(guī)模 38740 12 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、主力店業(yè)態(tài)經營特點分析 超市主力店中商平價超市為大型社區(qū)超市，規(guī)模達 7000㎡，占整體經營業(yè)態(tài) 18%的比例。 餐飲的業(yè)態(tài)形式比較多樣化，高中低檔一應俱全，搭配非常合理。 社區(qū)配套占街區(qū)比重最大，達 50%，其中以銀行和美容為主。 從服裝的經營品牌度及檔次來分析，女裝主要以精品店為主，部分品牌店為二三線女裝品牌為主。 17 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 總結分析 : 社區(qū)商業(yè)中心主要經營業(yè)態(tài)構成為： 主力店 /次主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +服裝 +社區(qū)配套 +家居 +裝飾建材 +食品 +行業(yè)資訊 +皮具鞋包 +家電通訊 +汽車服務 +文化用品 +化妝品 +精品飾品等 18 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 百步亭花園 常青花園 南湖都會 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 主力店 /超市 3500 % 4700 % 10500 % 餐飲休閑娛樂 6320 % 6155 % 9260 % 社區(qū)配套 9240 % 9665 % 8400 22% 服裝 2510 % 1045 % 3300 9% 皮具鞋包 300 % 550 % 520 % 裝飾建材 1330 % 365 % 1680 % 食品 1780 % 850 % 1200 % 家居 1450 % 440 % 900 % 行業(yè)資訊 800 % 595 % 960 % 汽車類 400 % 360 % 300 % 文化用品 1800 % 130 % 600 % 化妝品 660 % 100 % 700 % 精品飾品 570 % 380 % 420 % 19 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 根據(jù)以上綜合對比分析，目前武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合比例存在以下規(guī)律 : 服裝占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 5%— 10%左右 23 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析分析說明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、蔬果店、干洗店、煙酒、寵物用品、藥店等業(yè)種，經營種類較齊全。從布局上看，餐飲主要集中在寧康路沿線。 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、教育培訓、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、寵物用品、藥店等業(yè)種，經營種類較齊全。 甄選調研地點理由 項目地塊目前以城中村居民、企業(yè)職工為主，但隨著舊城改造的進行，未來新建小區(qū)將會非常多，因此應對項目周邊新建小區(qū)展開重點調查。 33 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 35 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 36 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 37 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 38 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 39 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費特點總結 ? 項目區(qū)域內大部分消費者的收入水平低于 3000元 / 月，且收入支出以滿足基本生活需要為主。 40 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 二、周邊商業(yè)情況 項目周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分析 項目周邊商業(yè)主要沿友誼大道與和平大道兩邊分布，商業(yè)形象及氛圍較差，商業(yè)檔次較低， 2公里范圍內零售商業(yè)總規(guī)模約 34000平米。 42 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 商圈業(yè)態(tài)空白分析 —— 缺乏大型主力店： 從調研中可知，項目周圍目前僅有一家本土超市武商量販，且經營面積較小，不能滿足居民日常消費。 44 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 周邊競爭商業(yè)項目分析 項目周邊目前在售樓盤為 5家，其中社區(qū)底商的體量均在 1萬平米以下，社區(qū)商業(yè)中心的體量在 2— 4萬平米，大部分都處于銷售登記階段，僅福星惠譽、中環(huán)濱江麗景、金地格林小城對外銷售，銷售率均在 80%以上，其中福星惠譽格蘭大道項目，項目突破 85%，售價在 2— 4萬元 /㎡，其他商業(yè)樓盤售價均低于 2萬元 /㎡。 49 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 三、項目優(yōu)劣勢分析 項目 SWOT分析 (1)優(yōu)勢分析（ Strengths） ? 位于武昌區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，也是投資者重點關注區(qū)域。 ? 和平大道為市政大道，車流較快，不能留住人流；且對面的客流到達本項目也比較困難。 (4)威脅（ Threats ） ? 地塊周圍屬于熱點開發(fā)區(qū)域，未來的商業(yè)放量將會非常巨大，市場競爭激烈，會本項目產生一定程度的沖擊。 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，通過豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費中心，確立項目的定位與業(yè)態(tài)在同類市場中的競爭優(yōu)勢； 53 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 K5 住宅 +底商 街鋪 5000 銷售為主 K6 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 18250 銷售為主 合計 36756 其中銷售面積 28765平米 56 第 三 部分：項目多向定位方向分析 萬達積玉橋地塊總規(guī)劃面積 62萬平方米，其中商業(yè)面積超過 50%，主要以高檔酒店、甲級寫字樓為主，規(guī)劃少量的零售商業(yè)，主要針對商務中心的高端消費人群及豪宅居民，定位中高檔消費商業(yè)街，主要經營國際一線品牌，如 LV、古奇等奢侈品品牌。 地塊及性質 面積（㎡） 規(guī)劃 層數(shù)（層） 高度（層） 南區(qū) （商業(yè)金融用地） 18000 萬達威斯汀酒店（ 6星級） 20 88 5A級寫字樓 35 150 2棟普通寫字樓 31 130 沿街商鋪 2— 3層 — 北區(qū) （商業(yè)金融、居住用地） 85095 住宅 39/45 120/135 商務酒店 10 41 豪宅 20 70 57 第 三 部分：項目不同定位方向分析 小結：積玉橋萬達定位商務中心，以 5A寫字樓、高檔酒店、豪宅為主，與本項目整體定位方向不同。 59 小結： ? （ 1）根據(jù)政府的規(guī)劃，本項目南邊規(guī)劃成江南核心區(qū)；同時和平大道靠長江區(qū)域定位為濱江商務區(qū)，這都將為項目帶來大量的商務人流和消費。 ?考慮新增友誼大道與廣場路段單層商業(yè)街 在積玉橋項目概念規(guī)劃（ 20231018）方案的基礎上，隧道用地的廣場側和另一側的規(guī)劃路沿線布置單層商業(yè)街，貫通至友誼大道，形成圍合式布局。 62 第 三 部分：項目不同定位方向分析 〃 建議和平大道方向不設內街 ? 此方案布局，沒有聚客力的主力店，很難吸引人流來此消費，商業(yè)存活率較低。雖然餐飲、休閑娛樂類商家承租較弱（ 40— 70元 /㎡ 根據(jù)同類項目調研可知，二層商鋪根據(jù)相關業(yè)態(tài)經營需要，商鋪面積至少需要 80平米以上，因此二層商鋪面積規(guī)劃 80— 120平米。由于洽談主力店需要時間較長，前期接觸過大潤發(fā)、華潤等超市，目前還未給回饋，需繼續(xù)跟進。 69 第 三 部分：項目不同定