商業(yè)街市場分析研究策劃報告-文庫吧
2025-01-17 04:09 本頁面
【正文】 品飾物，時尚服飾及社區(qū)服務性配套設施等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設施；216。 休閑餐飲（ 23F 部分商場） 滿足本案及周邊居民的飲食需求；216。 網(wǎng)吧 、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂場所（ 23F 左區(qū)部分商場） 滿足本案及周邊居民的娛樂需求。 商鋪業(yè)態(tài)定位分析 就本項目社區(qū)商業(yè)定位的基礎上，開啟建議以 “沿街式 ”、 “組團式 ”、 “多點式 ”為主體。一般來說， “沿街式 ”上也應以工薪階層為主要消費群，約設 1家中型超市， 1家便利店， 1家修配店，以及中小餐館等，而 “組團式 ”和 “多點式 ”居住小區(qū)的商業(yè)應瞄準中高檔消費群，以大型商業(yè)為主體，重點發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點，形成功能齊全的商業(yè)群落。 1F業(yè)態(tài)布局示意圖西式餐廳 時 尚 服 飾如：麥當勞、 肯德基社 區(qū) 主 題 店禮品文具時尚潮流地帶藥店沖印店精品飾物時尚潮流地帶、社區(qū)服務性行業(yè)思妍麗護膚美容 美容美發(fā)注 釋：基于本項目底層部分在開間與進深方面所面臨的問題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即 時尚潮流地帶與精品飾物區(qū) 進行有效分隔，同時與本項目二、三層進行合理的業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營。項目底商部分面積應控制在 50平方米左右，單價提高。減輕客戶初始經(jīng)營資金投入的壓力，降低了投資門檻，幫助了部分實力不太強的客戶實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想，此舉相當于為項目的銷售拓寬了客戶層面。開啟建議：入口處的 1F/2F/3F/4F/5F，分別為三層合一為整體，這樣的分割對未來的銷售會有影響。初步建議有兩個：（ 1）將 F1， F2合一； F4， F5合一，作為定向招商銷售；（ 2）一層作為底鋪，開口對回遷區(qū)。二三層合一，但在對內(nèi)街的的入口進行架空，形成一個挑高門廳，送給 23層（問題點是樓梯的設置）。另 4F的 23層由于面寬窄進深長，可與 3A合并。 2F業(yè)態(tài)布局示意圖3F業(yè)態(tài)布局示意圖定位詮示：二、三層區(qū)將是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，但雙層的結(jié)構(gòu)對行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為達到這個目的，可以將單獨鋪面的二樓和與之對應的三樓成為一個獨立的銷售（租賃）單位，并在內(nèi)部設置鋪面二樓直通三樓的樓梯。二、三層區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項目整體檔次的提升，并形成休閑餐飲一條街的特色核心競爭優(yōu)勢。二、三層區(qū)的最主要的工作是先解決招商的問題。對于二、三層區(qū)的招商策略是重點攻關有影響力的休閑餐飲，哪怕是運用前半年免租的策略，以此形成連動氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條街。從而達到提升項目知名度及塑造核心競爭優(yōu)勢的效果。基于本項目二三層部分為整體經(jīng)營之基點，開啟建議項目二、三層部分均以休閑餐飲及休閑娛樂為主的特色經(jīng)營，強化露天咖啡 /酒吧、燒烤的休閑觀光功能，擴大項目知名度。并將 “夏朵園商業(yè)街 ”建筑 3層平臺的露天咖啡/茶廳與特色餐飲、購物作為重要的休閑觀光場所。在銷售方面可做到整體單價略為降低。使得部分資金實力雄厚的客戶，增加購入商鋪的體量，而不影響投資。對銷售業(yè)績更有保障。 注 釋：內(nèi)街的一層（整個建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設為喇叭狀，以便擴大進店面的入口面寬。 7F首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個單元底鋪； 3E10E一層對內(nèi)街的連廊過道的設計實際上形成了一條地下過道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。 對于 12F、 13F的設計，需要設計方對該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)給予一定的解釋，并結(jié)合會所再進深入探討。 就本項目建筑設計上的疑問初步改進建議：就本項目建筑設計上的疑問初步改進建議：對于空調(diào)的位置，原則上建議餐飲設立小型獨立中央空調(diào)，空調(diào)機位設在頂層。同時考慮到未來的可變性，可充分利用建筑的立面處理預留一些分體空調(diào)外掛位。 對于車庫的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設地下或半地下車庫。 由于初步定位二層以上都作餐飲，所以必須考慮相關的功能配套，其中最關鍵的是上下管（氣、水）的布置，建議 2B/3B/4B/5B/6B的管道位置設在每兩個單元的之間的中部位置。對應一側(cè) 3A/4A/5A/6A/7A的管道位置設在兩單元的交接的臨街處。同時餐飲的排煙系統(tǒng)設在建筑的頂層。 5. 商鋪之 時尚休閑 篇 2023年上海高等、中等收入居民消費結(jié)構(gòu)比較216。2023年上海市高等、中等收入居民用於 食品服飾 消費的支出分別占消費總支出的 63% 和 66% 。由此可見，經(jīng)營日常消費品 及休閑娛樂 的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場空間。 2023年個人平均消費總支出：人民幣 10， 237元 2023年個人平均消費總支出：人民幣 7， 467元 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年
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