【正文】 位（建議） 優(yōu)劣勢 典型企業(yè) 單城市多項目 按金地集團的業(yè)務(wù)范圍和規(guī)模，應(yīng)該采用２．５或３層架構(gòu)，但現(xiàn)實中，金地是３．５層架構(gòu)，故人工效能教低．但有利于作深做強區(qū)域市場，并可布局及儲備人才．共８００人．招商應(yīng)該是２．５層，實際也是如此，較理想，共５００人左右．萬科 03年探索 04年成型大集團虛區(qū)域中城市小項目的組織模式， 06年上半年變成中集團中區(qū)域中城市小項目的模式，集團總部權(quán)力下移，部分人員和職能下移。還是過渡型 1的模式，1700人。 基本原則：管控模式和組織層級應(yīng)該適度偏“緊” 不超過 5城市不超過 10項目 不超過 5城市不超過 15項目 不超過 10城市不超過 20項目 不超過 10城市不超過 30項目 不超過 15城市不超過 40項目 不超過 20城市 20個以上城市 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式公司管控 9 越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，管控和績效管理的重點關(guān)注價值創(chuàng)新、風(fēng)險控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計流程） 價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控和績效管理的重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） ?越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，管控和績效管理的重點關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 投資 策劃 土地 獲取 項目策劃 建筑管理 采購管理 工程管理 產(chǎn)品開發(fā)及成本控制過程 銷售 管理 售后 服務(wù) 物業(yè) 管理 利潤貢獻和風(fēng)險由前端向后端遞減 1 2 3 全程關(guān)注進度、資源效率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 4 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式項目管控 類 型 職責(zé)分工 優(yōu) 點 缺 點 實施條件 ? 下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門 ?通常項目經(jīng)理更多履行現(xiàn)場工程管理職能 ? 發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢 ?資源整合、知識共享 ? 效率降低 ? 單項目或多項目 ? 良好的團隊意識 ? 項目部成為項目執(zhí)行的負責(zé)主體，職能部門成為資源提供 ? 對項目環(huán)境反映迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ? 員工陷入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ? 項目數(shù)量較多，需要人才共享 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 ? 項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責(zé)主體 ? 提高運作效率 ? 專業(yè)團隊優(yōu)勢弱 ? 少項目，項目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強 偏向職能的矩陣 平衡式矩陣 偏向項目的矩陣 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式管控變革案例 金地：小集團、區(qū)域（本地大異地小）、大城市、大項目或小項目 小集團、大區(qū)域、小城市、中或大項目 07上半年過渡 金地案例研究 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 目 錄 一、什么是管控模式 概念 公司管控 項目管控 管控變革案例 二、房地產(chǎn)管控模式權(quán)變因素 戰(zhàn)略與管控 投資布局與管控 企業(yè)發(fā)展階段與管控 文化、企業(yè)家精神與管控 組織能力與管控 三、管控模式的執(zhí)行及落地 文化與品牌最持久的執(zhí)行工具 組織與人員最強力的執(zhí)行工具 規(guī)劃與計劃最直接的執(zhí)行工具 流程與權(quán)責(zé)最直接的執(zhí)行工具 績效管理最直接的執(zhí)行工具 四、管控模式的自我優(yōu)化機制管理審計 文化審計 業(yè)務(wù)審計 組織審計 人員審計 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 1 外部分析 宏觀、行業(yè)、對手、顧客、 內(nèi)部分析 周期、經(jīng)營、管理、資源、 戰(zhàn)略 目標 融資支撐 投資支撐 開發(fā)支撐 管控 模式 支撐 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 2 集 團 戰(zhàn) 略 目 標集 團 核 心 競 爭 力構(gòu) 建資 金 籌 措 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟人 才 培 養(yǎng)土 地 儲 備客 戶 價 值 研 究開 發(fā) 效 率提 升產(chǎn) 品 塑 造經(jīng) 營 效 率提 升資 源 積 累 能 力 培 養(yǎng)市 場 與 產(chǎn) 品 定 位設(shè) 計服 務(wù)工 程知 識 更 新營 銷產(chǎn) 品 標準 化成 本供 應(yīng) 商資 源 整合項 目 管理 體 系優(yōu) 化組 織 結(jié)構(gòu) 優(yōu) 化流 程 優(yōu)化資 源 分配 模 式優(yōu) 化融 資財 務(wù) 控制品 牌 塑 造投 資 者 價值員 工 價 值 社 會 價 值客 戶 價 值價 值 鏈 分 析業(yè) 務(wù) 結(jié) 構(gòu) 、 業(yè) 務(wù)模 式 、 管 理 模 式投 資 者 關(guān)系 管 理股 權(quán) 結(jié) 構(gòu)優(yōu) 化公 司 治 理機 制 優(yōu) 化新 業(yè) 務(wù) 經(jīng)營 能 力戰(zhàn)略模型 1 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 3 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域布局 價值鏈選擇 做什么業(yè)態(tài) ?普通住宅 \別墅 \商業(yè) \寫字樓 \旅游 \工業(yè) \園區(qū)開發(fā) ? 進入什么區(qū)域 ?什么城市 ? 進入價值鏈的哪些環(huán)節(jié) ?土地經(jīng)營 ?開發(fā) ?建筑 ?物業(yè)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ? 產(chǎn)品 高端 ?中端 ?低端 ? 核心能力選擇 產(chǎn)業(yè)選擇 開發(fā)商？運營商？投資商？多元化？ 戰(zhàn)略 路徑 戰(zhàn)略模型 2 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 4 遠景：你是誰？你想成為誰？你能成為誰？你的遠景！ 使命：存在的價值和理由？價值？你的使命！ 目標：戰(zhàn)略目標示例 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 凈利潤（億元） 凈資產(chǎn)（億元） 銷售收入（億元） 布局及城市個數(shù) 布局及項目個數(shù) 開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏 現(xiàn)有資源（錢地人） 資源規(guī)劃（錢地人） 職能規(guī)劃、管理改善 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 5 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個人貸款 結(jié)算資金 上市 資本運營層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 資金市場 資本市場 股票市場 債券市場 增法配股 信托、私募 并購 戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略融資支撐 基金市場 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 6 戰(zhàn)略投資支撐 1 區(qū)域評價 區(qū)域選擇 城市評價 城市選擇 項目評價 項目選擇 控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 7 戰(zhàn)略開發(fā)支撐 1 如何在保證品質(zhì)的前提下縮短開發(fā)周期并進而提升開發(fā)效率？ 開發(fā)周期與資本周轉(zhuǎn)速度之間的關(guān)系？ 開發(fā)周期與利潤和風(fēng)險之間的關(guān)系？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有