房地產企業(yè)戰(zhàn)略定位與開發(fā)模式選擇-文庫吧
2025-07-12 03:21 本頁面
【正文】 的手段實現(xiàn)。2012年10月，國家又推出了一個關于囤地的新政策，過去的政策是如果兩年之內沒有開發(fā)土地，該土地可能會被無償收回，或者進行一定處罰；現(xiàn)在這一政策更加嚴厲，規(guī)定土地一年之內必須要開發(fā)，超過兩年的土地將被無償收回?？梢?，關于房地產的宏觀調控手段趨于多元化。利潤率下降以前房地產行業(yè)的利潤率普遍高達30%以上，有些項目甚至高達50%、60%、100%以上；現(xiàn)在房地產行業(yè)的利潤率平均只有20%，有些企業(yè)利潤率甚至不到10%。行業(yè)競爭和兼并加劇2011年，房地產行業(yè)總共發(fā)生了96次大并購，在未來，這一趨勢還將加劇。產品走向復合化、集約化房地產行業(yè)原來是單一土地、單一業(yè)態(tài)、單一項目，未來在整個城市管理當中，不論是地方政府還是中央政府，都要求業(yè)態(tài)的復合化，在一塊土地當中形成多業(yè)態(tài)。資金使用率、周轉率加快房地產行業(yè)過去的開發(fā)周期為2～3年，現(xiàn)在是9個月，甚至有些企業(yè)縮短到6個月，行業(yè)的資金周轉率和利用率越來越快。更注重品牌與服務隨著競爭的加劇，在未來的發(fā)展中，房地產行業(yè)將越來越注重品牌和服務。從目前整個房地產行業(yè)來說，在未來2～3年內，企業(yè)間的競爭、項目間的競爭并沒有其他行業(yè)凸顯，即使有競爭也是一種單一的競爭活動，也就是說，項目和項目之間的競爭更多的是行業(yè)的自我競爭、自我與環(huán)境競爭和發(fā)展的關系。作為房地產行業(yè)，目前要做的是做好自己；而從目前的行業(yè)競爭態(tài)勢看，主要的競爭要素依然還是資源競爭，行業(yè)仍處在“資源要素競爭”的初級階段，主要的資源競爭因素是土地、資金、產品和開發(fā)模式的競爭以及其它的競爭。二、房地產企業(yè)戰(zhàn)略定位特點戰(zhàn)略是戰(zhàn)爭的謀略。戰(zhàn)略定位，是根據市場情況、敵我雙方的實力，選擇和制定一系列的戰(zhàn)略行為和手段。企業(yè)戰(zhàn)略是達成企業(yè)愿景的總體謀劃，正確的戰(zhàn)略定位包括三個方面：正確的認識自己正確的認識自己就是對自己的實力、能力以及所處的競爭環(huán)境和位置有充分的認識。正確的應對環(huán)境正確的應對環(huán)境就是要對環(huán)境進行正確的分析。對于房地產行業(yè)而言，環(huán)境包括政策、經濟、金融、人口發(fā)展等。正確的武裝自己正確的武裝自己就是正確的認識自己、正確的應對環(huán)境的總和。不難發(fā)現(xiàn)，正確的企業(yè)戰(zhàn)略實際就是正確的自我定位。而房地產行業(yè)的定位，總的來說就是做金融、做政策。如果對此認識不清楚，將會導致公司的財務危機。房地產企業(yè)戰(zhàn)略定位首先必須理清楚兩個問題：第一，企業(yè)愿景,即領導者希望企業(yè)發(fā)展成怎樣的企業(yè)。第二，企業(yè)使命，即企業(yè)為何生存和發(fā)展。愿景是企業(yè)希望達成的未來的景象，使命是企業(yè)生存和發(fā)展的根本原因，使命加愿景才能形成有效的戰(zhàn)略。企業(yè)愿景、使命是企業(yè)文化的組成，是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略來源。有了先進的企業(yè)愿景、使命、經營理念等企業(yè)文化，才會有正確的企業(yè)戰(zhàn)略。企業(yè)文化和戰(zhàn)略之間的關系可表示為：正確的戰(zhàn)略＋先進的文化＝卓越的品牌經營企業(yè)實際上就是經營企業(yè)文化，尤其是房地產行業(yè)，更要注重企業(yè)文化的經營和建設。因為在企業(yè)營造的各種各樣的環(huán)境中，文化是唯一不能被復制的，企業(yè)間的先進性區(qū)別就在于文化。【案例】知名房企的愿景與使命萬科：愿景——成為中國房地產行業(yè)持續(xù)領跑者；使命——建筑無限生活。龍湖：愿景——致力于成為中國房地產行業(yè)最受尊崇和信賴的全國市場領導者之一；使命——為客戶提供優(yōu)質產品和服務并影響他們的行為。中海地產：愿景——打造百年長青基業(yè)，促進持續(xù)發(fā)展的長遠發(fā)展；使命——誠信卓越，精品永恒。萬達：愿景——國際萬達，百年企業(yè)；使命——共創(chuàng)財富，公益社會。除了使命和愿景這兩個前提外，房地產企業(yè)戰(zhàn)略的來源還包括以下方面：精準的外部環(huán)境分析精準的外部環(huán)境分析，就是對行業(yè)的外部環(huán)境分析要有正確的認識、正確的評估、可靠的數(shù)據和有效的信息支撐。概括來說，包括以下內容：第一，經濟環(huán)境分析。過去的黃金十年，房地產行業(yè)之所以能夠快速發(fā)展，主要的原因在于我國的GDP一直保持著10%以上的增長率，隨著2008年美國次貸危機引發(fā)了全球金融危機和經濟危機，導致目前中國也出現(xiàn)了經濟放緩的局面。第二，政策環(huán)境分析。在政策環(huán)境上，整個房地產的調控將趨于常規(guī)化、多樣化，因此，除了限購、限貸外，還應當要考慮房產稅和土地的限制性問題。第三，金融環(huán)境分析。對于金融環(huán)境，主要應充考慮的問題是存款準備金率和存貸款利率。2011年國家已經七次上調存款準備金率和存款利率，2012年也有四次下調存款準備金率和存款利率。第四，行業(yè)格局分析。第五，區(qū)域與城市環(huán)境分析。正確的內部能力分析正確的內部能力分析包括
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