房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位與開(kāi)發(fā)模式選擇-文庫(kù)吧
2025-07-12 03:21 本頁(yè)面
【正文】 的手段實(shí)現(xiàn)。2012年10月，國(guó)家又推出了一個(gè)關(guān)于囤地的新政策，過(guò)去的政策是如果兩年之內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)土地，該土地可能會(huì)被無(wú)償收回，或者進(jìn)行一定處罰；現(xiàn)在這一政策更加嚴(yán)厲，規(guī)定土地一年之內(nèi)必須要開(kāi)發(fā)，超過(guò)兩年的土地將被無(wú)償收回?？梢?jiàn)，關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控手段趨于多元化。利潤(rùn)率下降以前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率普遍高達(dá)30%以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá)50%、60%、100%以上；現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率平均只有20%，有些企業(yè)利潤(rùn)率甚至不到10%。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和兼并加劇2011年，房地產(chǎn)行業(yè)總共發(fā)生了96次大并購(gòu)，在未來(lái)，這一趨勢(shì)還將加劇。產(chǎn)品走向復(fù)合化、集約化房地產(chǎn)行業(yè)原來(lái)是單一土地、單一業(yè)態(tài)、單一項(xiàng)目，未來(lái)在整個(gè)城市管理當(dāng)中，不論是地方政府還是中央政府，都要求業(yè)態(tài)的復(fù)合化，在一塊土地當(dāng)中形成多業(yè)態(tài)。資金使用率、周轉(zhuǎn)率加快房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的開(kāi)發(fā)周期為2～3年，現(xiàn)在是9個(gè)月，甚至有些企業(yè)縮短到6個(gè)月，行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和利用率越來(lái)越快。更注重品牌與服務(wù)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在未來(lái)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)將越來(lái)越注重品牌和服務(wù)。從目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在未來(lái)2～3年內(nèi)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有其他行業(yè)凸顯，即使有競(jìng)爭(zhēng)也是一種單一的競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)，也就是說(shuō)，項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)更多的是行業(yè)的自我競(jìng)爭(zhēng)、自我與環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的關(guān)系。作為房地產(chǎn)行業(yè)，目前要做的是做好自己；而從目前的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)看，主要的競(jìng)爭(zhēng)要素依然還是資源競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)仍處在“資源要素競(jìng)爭(zhēng)”的初級(jí)階段，主要的資源競(jìng)爭(zhēng)因素是土地、資金、產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)以及其它的競(jìng)爭(zhēng)。二、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位特點(diǎn)戰(zhàn)略是戰(zhàn)爭(zhēng)的謀略。戰(zhàn)略定位，是根據(jù)市場(chǎng)情況、敵我雙方的實(shí)力，選擇和制定一系列的戰(zhàn)略行為和手段。企業(yè)戰(zhàn)略是達(dá)成企業(yè)愿景的總體謀劃，正確的戰(zhàn)略定位包括三個(gè)方面：正確的認(rèn)識(shí)自己正確的認(rèn)識(shí)自己就是對(duì)自己的實(shí)力、能力以及所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和位置有充分的認(rèn)識(shí)。正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境就是要對(duì)環(huán)境進(jìn)行正確的分析。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，環(huán)境包括政策、經(jīng)濟(jì)、金融、人口發(fā)展等。正確的武裝自己正確的武裝自己就是正確的認(rèn)識(shí)自己、正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境的總和。不難發(fā)現(xiàn)，正確的企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)際就是正確的自我定位。而房地產(chǎn)行業(yè)的定位，總的來(lái)說(shuō)就是做金融、做政策。如果對(duì)此認(rèn)識(shí)不清楚，將會(huì)導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位首先必須理清楚兩個(gè)問(wèn)題：第一，企業(yè)愿景,即領(lǐng)導(dǎo)者希望企業(yè)發(fā)展成怎樣的企業(yè)。第二，企業(yè)使命，即企業(yè)為何生存和發(fā)展。愿景是企業(yè)希望達(dá)成的未來(lái)的景象，使命是企業(yè)生存和發(fā)展的根本原因，使命加愿景才能形成有效的戰(zhàn)略。企業(yè)愿景、使命是企業(yè)文化的組成，是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略來(lái)源。有了先進(jìn)的企業(yè)愿景、使命、經(jīng)營(yíng)理念等企業(yè)文化，才會(huì)有正確的企業(yè)戰(zhàn)略。企業(yè)文化和戰(zhàn)略之間的關(guān)系可表示為：正確的戰(zhàn)略＋先進(jìn)的文化＝卓越的品牌經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際上就是經(jīng)營(yíng)企業(yè)文化，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，更要注重企業(yè)文化的經(jīng)營(yíng)和建設(shè)。因?yàn)樵谄髽I(yè)營(yíng)造的各種各樣的環(huán)境中，文化是唯一不能被復(fù)制的，企業(yè)間的先進(jìn)性區(qū)別就在于文化?！景咐恐科蟮脑妇芭c使命萬(wàn)科：愿景——成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者；使命——建筑無(wú)限生活。龍湖：愿景——致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最受尊崇和信賴的全國(guó)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者之一；使命——為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。中海地產(chǎn)：愿景——打造百年長(zhǎng)青基業(yè)，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；使命——誠(chéng)信卓越，精品永恒。萬(wàn)達(dá)：愿景——國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)；使命——共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)。除了使命和愿景這兩個(gè)前提外，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的來(lái)源還包括以下方面：精準(zhǔn)的外部環(huán)境分析精準(zhǔn)的外部環(huán)境分析，就是對(duì)行業(yè)的外部環(huán)境分析要有正確的認(rèn)識(shí)、正確的評(píng)估、可靠的數(shù)據(jù)和有效的信息支撐。概括來(lái)說(shuō)，包括以下內(nèi)容：第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。過(guò)去的黃金十年，房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠快速發(fā)展，主要的原因在于我國(guó)的GDP一直保持著10%以上的增長(zhǎng)率，隨著2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致目前中國(guó)也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)放緩的局面。第二，政策環(huán)境分析。在政策環(huán)境上，整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控將趨于常規(guī)化、多樣化，因此，除了限購(gòu)、限貸外，還應(yīng)當(dāng)要考慮房產(chǎn)稅和土地的限制性問(wèn)題。第三，金融環(huán)境分析。對(duì)于金融環(huán)境，主要應(yīng)充考慮的問(wèn)題是存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。2011年國(guó)家已經(jīng)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存款利率，2012年也有四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存款利率。第四，行業(yè)格局分析。第五，區(qū)域與城市環(huán)境分析。正確的內(nèi)部能力分析正確的內(nèi)部能力分析包括
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