房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位與開(kāi)發(fā)模式選擇(已修改)
2025-08-08 03:21 本頁(yè)面
【正文】 學(xué)習(xí)導(dǎo)航通過(guò)學(xué)習(xí)本課程，你將能夠：● 了解房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的特點(diǎn)；● 掌握房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位特點(diǎn)；● 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位模型；● 學(xué)會(huì)正確選擇房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位與開(kāi)發(fā)模式選擇一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略特點(diǎn)戰(zhàn)略，即戰(zhàn)爭(zhēng)的策略，是克敵制勝的一套完善體系，運(yùn)用到企業(yè)當(dāng)中，就是企業(yè)和企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的武器、工具和方法。圖1戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)圖如圖1所示，戰(zhàn)略的整個(gè)體系結(jié)構(gòu)包括六個(gè)面：第一，愿景——企業(yè)未來(lái)的境界；第二，使命——企業(yè)的定義和范圍；第三，價(jià)值觀——企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念；第四，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與衡量指標(biāo)——衡量戰(zhàn)略實(shí)施績(jī)效；第五，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略——決策綱領(lǐng)；第六，公司運(yùn)作——具體行動(dòng)。所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略，就是房地產(chǎn)各種戰(zhàn)略的組成。概括來(lái)說(shuō)，主要包括以下方面：第一，開(kāi)發(fā)模式戰(zhàn)略；第二，土地戰(zhàn)略；第三，產(chǎn)品戰(zhàn)略；第四，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；第五，成本戰(zhàn)略；第六，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；第七，融資戰(zhàn)略；第八，品牌戰(zhàn)略；第九，技術(shù)戰(zhàn)略；第十，人才戰(zhàn)略；第十一，服務(wù)戰(zhàn)略；第十二，合作伙伴戰(zhàn)略；……在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)了一個(gè)十年黃金期，經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、從穩(wěn)步發(fā)展到快速發(fā)展的整個(gè)過(guò)程。宏觀調(diào)控前的特點(diǎn)總的來(lái)說(shuō)，在2011年宏觀調(diào)控前，整個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)體現(xiàn)為：第一，幾乎每一個(gè)開(kāi)發(fā)商(無(wú)論品牌實(shí)力、規(guī)模大小)都賺了大錢(qián)；第二，開(kāi)發(fā)商之間幾乎不存在什么競(jìng)爭(zhēng)，即使有競(jìng)爭(zhēng)，也是小范圍的、局部的、項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)；第三，很少有開(kāi)發(fā)商關(guān)心戰(zhàn)略問(wèn)題。房地產(chǎn)黃金十年賺錢(qián)的原因房地產(chǎn)黃金十年賺錢(qián)的原因有五個(gè)：第一，政策支持。2003年確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體地位。第二，人口紅利。第三，城市化。隨著城市化的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入了城市。第四，經(jīng)濟(jì)保持十幾年快速增長(zhǎng)。過(guò)去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率平均達(dá)到10%，甚至10%以上。第五，社會(huì)穩(wěn)定。國(guó)家之所以要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控，源于房地產(chǎn)的三大特性：第一，居住性；第二，投資性；第三，民生性。如果整個(gè)房地產(chǎn)按照過(guò)去十年的速度發(fā)展，老百姓將很難承受其價(jià)格，所以2011年實(shí)施調(diào)控的最根本原因是房地產(chǎn)的投資性和居住性發(fā)揮了極大作用，但是民生性沒(méi)有得到確切落實(shí)。從2011年開(kāi)始，標(biāo)志著過(guò)去黃金十年的結(jié)束，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入深刻調(diào)控期，調(diào)控手段會(huì)越來(lái)越多。概括來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)分為四個(gè)層次：資源競(jìng)爭(zhēng)資源競(jìng)爭(zhēng)主要是土地和資金的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)拼的是誰(shuí)拿的地便宜、誰(shuí)的資金多、誰(shuí)的土地升值快。性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)指在價(jià)格、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、配套、服務(wù)等方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，主要表現(xiàn)在整個(gè)產(chǎn)品層面和營(yíng)銷(xiāo)層面的競(jìng)爭(zhēng)。模式競(jìng)爭(zhēng)模式競(jìng)爭(zhēng)主要是針對(duì)哪些業(yè)態(tài)、做什么樣的產(chǎn)品、怎么快速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張，以及業(yè)態(tài)之間的組合、產(chǎn)品的組合的競(jìng)爭(zhēng)。在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程當(dāng)中，模式競(jìng)爭(zhēng)是最關(guān)鍵的，出現(xiàn)了大吃小、快吃慢，拼的是誰(shuí)的實(shí)力大。這里的實(shí)力不僅僅是資本，還包括企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、企業(yè)的人力資源、品牌、服務(wù)等各方面。品牌競(jìng)爭(zhēng)在品牌競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高度壟斷階段，全國(guó)達(dá)到幾萬(wàn)家甚至是幾十萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，甚至一個(gè)小城市中都有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)，這些房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)將會(huì)被淘汰，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性的企業(yè)不超過(guò)30家，部分的地方性的開(kāi)發(fā)商也不超過(guò)3到5家，所以這個(gè)階段的競(jìng)爭(zhēng)是全方位的競(jìng)爭(zhēng)?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在2011年前基本屬于資源競(jìng)爭(zhēng)階段；目前屬于性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)階段，部分企業(yè)已經(jīng)逐步走向模式競(jìng)爭(zhēng)，還有一些行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，如萬(wàn)科，已經(jīng)進(jìn)入了品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；未來(lái)的3～5年將是模式競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；3～5年以后、十年以內(nèi)，將是品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)十年之內(nèi)要完成三個(gè)層次的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)歷這四個(gè)層次的充分競(jìng)爭(zhēng)之后，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)經(jīng)歷從無(wú)到有、從小到大、從慢到快的整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，企業(yè)的規(guī)模將會(huì)越來(lái)越大、數(shù)量將會(huì)越來(lái)越少，整個(gè)行業(yè)將會(huì)趨于飽和、壟斷。因此，現(xiàn)在是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)、開(kāi)發(fā)模式升級(jí)轉(zhuǎn)型的好機(jī)會(huì)，如果錯(cuò)過(guò)這個(gè)階段，可能將會(huì)錯(cuò)過(guò)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段。要點(diǎn)提示房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的四個(gè)層次：①資源競(jìng)爭(zhēng)；②性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)；③模式競(jìng)爭(zhēng)；④品牌競(jìng)爭(zhēng)。從2011年調(diào)控以后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了變化，具體來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)為以下方面：宏觀調(diào)控手段趨于多元化2011年，新國(guó)八條以限貸、限購(gòu)、限價(jià)為基礎(chǔ)，未來(lái)的調(diào)控可能更多的是通過(guò)法律、稅收、土地調(diào)控
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