【正文】 .. . . ..房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式【摘要】實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的普遍形式，其合作開(kāi)發(fā)的模式主要有合伙型聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)兩種。兩種合作開(kāi)發(fā)模式面臨共同的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括因缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)導(dǎo)致合作合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)、未取得土地使用權(quán)證影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、審批與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、資金不足風(fēng)險(xiǎn)、以預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)以及合作開(kāi)發(fā)的利益分配中房屋分配約定不明、提前購(gòu)入風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的整體預(yù)防，可從實(shí)施律師盡職調(diào)查、謹(jǐn)慎選擇合作開(kāi)發(fā)伙伴、審查資質(zhì)條件、簽訂詳細(xì)完備的合作開(kāi)發(fā)合同等方面來(lái)預(yù)防?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā) 法律風(fēng)險(xiǎn) 權(quán)益保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)需要不斷地滾動(dòng)投入，為了項(xiàng)目的正常運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會(huì)資金參與開(kāi)發(fā)；另一方面，基于資本的逐利性，大量社會(huì)資金亦積極投入房地產(chǎn)行業(yè)。此外，政府這幾年逐漸嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，一些開(kāi)發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開(kāi)發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開(kāi)發(fā)可以使上述企業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。特別是當(dāng)前，在限購(gòu)令等背景下，資金緊張已經(jīng)成了很多房產(chǎn)企業(yè)的緊迫問(wèn)題，甚至部分企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，與其苦苦煎熬到資金鏈斷裂，不如與他人合作開(kāi)發(fā)，通過(guò)借力、形成合力，來(lái)達(dá)到項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)，不失為一個(gè)明智之舉。一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式概述我國(guó)現(xiàn)行多部法律文件中都有關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的概念，如《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第十四條“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！薄秶?guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》第十七條規(guī)定“在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)?！薄督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條規(guī)定“集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理?！本C上，可以將房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)定義為：“當(dāng)事人雙方約定，各自分別提供土地、資金、技術(shù)等，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式”。①（一）法人型合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來(lái)需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。在此類(lèi)合作開(kāi)發(fā)方式中，合作開(kāi)發(fā)合同的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：合作開(kāi)發(fā)合同對(duì)重要事項(xiàng)的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤(pán)，因而應(yīng)在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中注重法律的規(guī)范，所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定：項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。投資方通過(guò)受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開(kāi)發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無(wú)須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無(wú)須進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)者名稱(chēng)變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門(mén)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡(jiǎn)單，可以較快取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)。其次，無(wú)需交納辦理土地過(guò)戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開(kāi)發(fā)成本。其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對(duì)他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。如可能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。所以，此種合作方式雖然簡(jiǎn)便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，委托律師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行法律盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類(lèi)訴訟引起的潛在負(fù)債，以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負(fù)債。受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)未告知受讓方的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾，并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購(gòu)股權(quán)等方式以達(dá)到投資安全之目的。 （二）非法人型合作開(kāi)發(fā)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)做出決策