【正文】 地，一方提供資金，雙方進行合伙型聯(lián)建或新成立項目公司進行合作開發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個方面：（1）對土地要求的相關(guān)文件，主要包括：《國有土地使用證》；政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項目完成年限等。主要包括查閱公司章程，了解股東會、董事會、監(jiān)事會及高級管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財務(wù)及機構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。⑥（2）公司潛在風(fēng)險調(diào)查?！雹輰Ψ康禺a(chǎn)合作開發(fā)來講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊，一是對公司的調(diào)查，二是對項目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對項目建設(shè)情況的調(diào)查。對公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查。經(jīng)營理念決定一個公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險糾紛的出發(fā)點。一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時，至少需要從以下三個方面進行考慮。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對此無約定。因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資，應(yīng)當慎重而行。但事實上，這樣的約定潛在著風(fēng)險：如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會受益。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進而參與利潤分配？這一問題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問題。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。因此，合作方在對投資事項進行約定時，應(yīng)充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險，并將這些風(fēng)險合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項分攤。第一種情形是土地實際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時還可能因為土地面積減少，導(dǎo)致項目開發(fā)面積縮小，利潤減少。雖然《解釋》并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項目審批的合同為無效合同，但是，任何一個建設(shè)項目都要經(jīng)歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記程序，缺少前一個審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》實施以前的案件，適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。而房地產(chǎn)合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無效”。這是實踐中應(yīng)當提防的一個合作開發(fā)風(fēng)險。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi)，存在大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的風(fēng)險，甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴謹，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質(zhì)。另有觀點認為，對此問題不能一概而論。未被登記為項目主體的一方，依照合作合同的約定，對合作開發(fā)項目享受利益，承擔(dān)風(fēng)險。 （二）非法人型合作開發(fā)聯(lián)合管理機構(gòu)合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的重大事項做出決策，具體運作、管理開發(fā)項目。所以，此種合作方式雖然簡便易行，但風(fēng)險難以控制。其次，無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費用，進而降低投資開發(fā)成本。項目公司股權(quán)式合作。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險、分享收益，這種以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點顯而易見：責(zé)任明確、組織機構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率?！薄督?jīng)濟適用住房管理辦法》第二十九條規(guī)定“集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標準、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴格執(zhí)行。特別是當前，在限購令等背景下，資金緊張已經(jīng)成了很多房產(chǎn)企業(yè)的緊迫問題，甚至部分企業(yè)可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險，與其苦苦煎熬到資金鏈斷裂，不如與他人合作開發(fā)，通過借力、形成合力，來達到項目順利開發(fā)、實現(xiàn)盈利的目標，不失為一個明智之舉。房地產(chǎn)合作開發(fā)風(fēng)險的整體預(yù)防，可從實施律師盡職調(diào)查、謹慎選擇合作開發(fā)伙伴、審查資質(zhì)條件、簽訂詳細完備的合作開發(fā)合同等方面來預(yù)防。兩種合作開發(fā)模式面臨共同的法律風(fēng)險，包括因缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)導(dǎo)致合作合同無效的風(fēng)險、未取得土地使用權(quán)證影響合作合同效力的風(fēng)險、審批與登記影響合作合同效力的風(fēng)險、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險、資金不足風(fēng)險、以預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險以及合作開發(fā)的利益分配中房屋分配約定不明、提前購入風(fēng)險等。此外，政府這幾年逐漸嚴格控制土地供應(yīng)，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開發(fā)可以使上述企業(yè)取長補短，推動了資金和土地的有機結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目，促進了房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展?！薄秶鴦?wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》第十七條規(guī)定“在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)。①（一）法人型合作開發(fā)項目公司根據(jù)《中華