【正文】 充抵投資，應(yīng)當(dāng)慎重而行。但事實(shí)上，這樣的約定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會(huì)受益。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤(rùn)分配？這一問(wèn)題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問(wèn)題。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬(wàn)元。因此，合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過(guò)程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。例如，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)?。第一種情形是土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積縮小，利潤(rùn)減少。雖然《解釋》并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目審批的合同為無(wú)效合同，但是，任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序，缺少前一個(gè)審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無(wú)法完成?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以前的案件，適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。而房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無(wú)效”。這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十五條：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！　≡谝陨纤姆N方案中，合作開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項(xiàng)開(kāi)發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。　　4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定?！　?）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。　?。焊鶕?jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]183號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府及企業(yè)主管部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應(yīng)按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]165號(hào)）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為完全不同?！　∵€有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！　∪绻撏顿Y環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)）關(guān)于資產(chǎn)收購(gòu)特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購(gòu)，受讓企業(yè)收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%?！　?）收購(gòu)方取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定?！　。篈企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。　?。骸敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條規(guī)定“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！　。ㄈ┮酝恋厥褂脵?quán)投資　　A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以B企業(yè)名義立項(xiàng)?！　。ǘ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)　　假如在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，A企業(yè)不需要自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā)銷售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式的研究一、合作類型（一）聯(lián)建運(yùn)作A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開(kāi)發(fā)這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。同時(shí)，A、B雙方還需要到國(guó)土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開(kāi)發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。避免了以A企業(yè)名義開(kāi)發(fā)帶來(lái)的一系列問(wèn)題。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅?！盇企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營(yíng)業(yè)稅?！　∷?，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅。資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：　　1）被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。即投資易發(fā)生時(shí)分解為按公允價(jià)值銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處