房地產合作開發(fā)模式研究-全文預覽
【正文】 充抵投資，應當慎重而行。但事實上，這樣的約定潛在著風險：如果允許將房屋預售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會受益。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預售款充抵其投資，進而參與利潤分配？這一問題即是房屋預售款能否充抵投資的問題。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個月內乙公司只投入了1500萬元。因此，合作方在對投資事項進行約定時，應充分考慮合作過程中可能出現的資金風險，并將這些風險合理分擔，避免因資金不足而產生“爛尾樓”。例如，房地產合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項分攤。第一種情形是土地實際使用面積不足，比如需預留公共綠化地、規(guī)劃道路預留地等等，這就造成提供土地使用權一方投資縮水，同時還可能因為土地面積減少，導致項目開發(fā)面積縮小，利潤減少。雖然《解釋》并未規(guī)定未經建設項目審批的合同為無效合同，但是，任何一個建設項目都要經歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記程序，缺少前一個審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成?！吨腥A人民共和國房地產管理法》實施以前的案件，適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。而房地產合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權轉讓的條件，合作合同并不必然無效”。這是實踐中應當提防的一個合作開發(fā)風險。（一）合同效力風險根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條：“合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效?！ ≡谝陨纤姆N方案中，合作開發(fā)與轉讓土地使用權可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。 4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業(yè)股權的計稅基礎確定。 3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結轉彌補?！ 。焊鶕斦繃叶悇湛偩帧蛾P于企業(yè)改制過程中有關印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）的規(guī)定，經縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花。《國家稅務總局關于轉讓企業(yè)產權不征營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業(yè)銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同?！ ∵€有在投資環(huán)節(jié)，B房地產企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合《關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！ ∪绻撏顿Y環(huán)節(jié)滿足《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關于資產收購特殊性稅務處理的規(guī)定，即“資產收購，受讓企業(yè)收購的資產不低于轉讓企業(yè)全部資產的75%，且受讓企業(yè)在該資產收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%?！ ?）收購方取得資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。 ?。篈企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，應當按照“產權轉移書據”計算繳納印花稅。 ?。骸敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條規(guī)定“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！ 。ㄈ┮酝恋厥褂脵嗤顿Y A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，項目開發(fā)以B企業(yè)名義立項?！ 。ǘ┲苯愚D讓土地使用權 假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉讓土地使用權給B房地產開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納?！ №椖块_發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。關于房地產合作開發(fā)模式的研究一、合作類型（一）聯(lián)建運作A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)這是通常運用比較普遍的聯(lián)建合作模式。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。B企業(yè)應當繳納承受土地使用權契稅。”A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅?！ ∷裕珹企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，應當計算繳納土地增值稅。資產收購重組交易，相關交易應按以下規(guī)定處理： 1）被收購方應確認資產轉讓所得或損失。即投資易發(fā)生時分解為按公允價值銷售土地使用權和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處
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