房地產(chǎn)合作開發(fā)模式研究-預覽頁
【正文】 理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！ ∵@種情形下A企業(yè)不用計算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權賬面價值確定。 這種方式下對于A企業(yè)的影響如下： ?。翰恍枰U納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 2）被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理?！ ?）可有合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值截止合并業(yè)務發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。二、面臨風險房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設到銷售完畢這段時間內(nèi)，存在大量的可預測和不可預測的風險，甚至會卷入訴訟或者仲裁之累；同時由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴謹，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛?！薄督忉尅窙]有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效?！狈康禺a(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必然無效。、許可與登記影響合作合同效力關于合作建房審批手續(xù)與土地使用權變更登記對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響，《解釋》并沒有予以規(guī)定。我國對房地產(chǎn)項目實行批準立項制度，建設項目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談?！保ǘ┩恋厥褂脵噼Υ蔑L險關于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權瑕疵，實踐中比較常見的有兩種情形。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風險主要包括投資約定不明、預算不足、投資不到位等情形。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項目進行造成影響。（四）約定房屋預售款充抵投資的風險先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為 6 萬平方米 的出讓土地使用權，乙公司在合同訂立后2個月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。乙公司主張預售款回籠已經(jīng)足夠支持項目建設，故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入，因而其應按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的約定并無不妥。如果允許將預售款充抵投資，等于將合作利潤作為投資，會讓利潤分配變得復雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能。只有等到建設工程設計圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔公共分攤面積等具體落實。因此，選擇合作伙伴成為風險整體預防的關鍵。二是合作伙伴之間的經(jīng)營理念是否一致。自然人有著可被感知的人格，公司也同樣具有可被認知人格。律師盡職調(diào)查，是指“律師接受當事人的委托，對當事人指定的有業(yè)務關系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負債、信用狀況、社會評價、出資人情況等進行調(diào)查并出具專業(yè)報告書的一項法律服務。其調(diào)查方法包括詢問管理層、查閱經(jīng)審計的財務報告、聽取注冊會計師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計劃、評估融資能力對公司經(jīng)營的影響等”。（3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括公司的設立、股權變動、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財產(chǎn)狀況、債權債務等情況。對項目建設情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項目公司，另一方增資入股項目公司或進行在建工程收購的情況。（3）工程施工相關文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關圖紙，包括每層的平面圖、該項目的進度報告，如監(jiān)理公司或工程進度報告、對項目現(xiàn)在進度及情況的其他描述文件、機電工程的費用明細、未來公共區(qū)域的精裝修標準及裝修費用明細、上述工程項目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項權益（包括是否欠付工程款情況）、項目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費用的明細、該項目的工程造價報告或土建工程的結(jié)算文件等。一般來說，在對某項目決定進行投資時，都會要求對方提供詳細的最新的且經(jīng)過法定審計事務所審計過的財務報表，從而來掌握該項目的債權債務關系。為了保護合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對共管賬戶的使用管理辦法。（三）重視合同約定一個成功的房地產(chǎn)項目合作經(jīng)營，離不開一個完善的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同。保底條款違背了聯(lián)營合同中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權人的合法權益，因此應當確認無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同聯(lián)營，也不承擔聯(lián)營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實為借貸，違反了有關金融法規(guī)，應當確認合同無效”。對雙方交接中的所有細節(jié)都要做到有專人負責記載、簽字確認，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無法收拾。有時候，雙方按利潤的一定比例分成，由于約定不明、利潤計算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應承擔另一方的所有經(jīng)濟損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會陷入到艱難的舉證和漫長的訴爭困境中去，無法保障自己的預期利益
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