房地產合作開發(fā)模式研究-預覽頁
【正文】 理，計算確認資產轉讓所得或損失?！ ∵@種情形下A企業(yè)不用計算投資環(huán)節(jié)的資產轉讓所得或損失，但是B房地產企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權賬面價值確定?！ ∵@種方式下對于A企業(yè)的影響如下： ?。翰恍枰U納。根據土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 2）被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理?！ ?）可有合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產公允價值截止合并業(yè)務發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。根據《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。二、面臨風險房地產合作開發(fā)從其開始建設到銷售完畢這段時間內，存在大量的可預測和不可預測的風險，甚至會卷入訴訟或者仲裁之累；同時由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內容的不嚴謹，合作雙方之間極易產生糾紛?！薄督忉尅窙]有要求合作各方均具有房地產開發(fā)經營資質，但合作開發(fā)房地產的雙方中必須至少有一方具備房地產開發(fā)資質，否則，合作開發(fā)房地產合同無效。”房地產合作開發(fā)合同與土地使用權的轉讓合同有著本質區(qū)別，土地使用權轉讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉讓條件，則合同必然無效。、許可與登記影響合作合同效力關于合作建房審批手續(xù)與土地使用權變更登記對合作開發(fā)房地產合同效力的影響，《解釋》并沒有予以規(guī)定。我國對房地產項目實行批準立項制度，建設項目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談?！保ǘ┩恋厥褂脵噼Υ蔑L險關于房地產合作開發(fā)土地使用權瑕疵，實踐中比較常見的有兩種情形。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風險主要包括投資約定不明、預算不足、投資不到位等情形。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項目進行造成影響。（四）約定房屋預售款充抵投資的風險先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產合同，約定甲公司提供面積為 6 萬平方米 的出讓土地使用權，乙公司在合同訂立后2個月內投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。乙公司主張預售款回籠已經足夠支持項目建設，故其已經無需繼續(xù)投入，因而其應按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。從效力上講，依據合同意思自治原則，這樣的約定并無不妥。如果允許將預售款充抵投資，等于將合作利潤作為投資，會讓利潤分配變得復雜，增加糾紛產生的可能。只有等到建設工程設計圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔公共分攤面積等具體落實。因此，選擇合作伙伴成為風險整體預防的關鍵。二是合作伙伴之間的經營理念是否一致。自然人有著可被感知的人格，公司也同樣具有可被認知人格。律師盡職調查，是指“律師接受當事人的委托，對當事人指定的有業(yè)務關系的企業(yè)的規(guī)模、資產負債、信用狀況、社會評價、出資人情況等進行調查并出具專業(yè)報告書的一項法律服務。其調查方法包括詢問管理層、查閱經審計的財務報告、聽取注冊會計師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務合同、分析公司現有資金結構和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計劃、評估融資能力對公司經營的影響等”。（3）公司治理結構調查。主要包括公司的設立、股權變動、資產重組、股份轉讓、財產狀況、債權債務等情況。對項目建設情況的調查，適用于一方已經組建項目公司，另一方增資入股項目公司或進行在建工程收購的情況。（3）工程施工相關文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關圖紙，包括每層的平面圖、該項目的進度報告，如監(jiān)理公司或工程進度報告、對項目現在進度及情況的其他描述文件、機電工程的費用明細、未來公共區(qū)域的精裝修標準及裝修費用明細、上述工程項目的抵押情況或其他性質的他項權益（包括是否欠付工程款情況）、項目在建工程的查封情況、其他從工程現狀到竣工所需投入費用的明細、該項目的工程造價報告或土建工程的結算文件等。一般來說，在對某項目決定進行投資時，都會要求對方提供詳細的最新的且經過法定審計事務所審計過的財務報表，從而來掌握該項目的債權債務關系。為了保護合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對共管賬戶的使用管理辦法。（三）重視合同約定一個成功的房地產項目合作經營，離不開一個完善的房地產合作開發(fā)合同。保底條款違背了聯(lián)營合同中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權人的合法權益，因此應當確認無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同聯(lián)營，也不承擔聯(lián)營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實為借貸，違反了有關金融法規(guī)，應當確認合同無效”。對雙方交接中的所有細節(jié)都要做到有專人負責記載、簽字確認，從而做到有章可循，有據可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無法收拾。有時候，雙方按利潤的一定比例分成，由于約定不明、利潤計算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應承擔另一方的所有經濟損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現違約，則必然會陷入到艱難的舉證和漫長的訴爭困境中去，無法保障自己的預期利益
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