【正文】 合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。手續(xù)簡(jiǎn)單，可以較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)。其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對(duì)他人承擔(dān)賠償責(zé)任。如可能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)的依據(jù)。受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)未告知受讓方的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾，并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購(gòu)股權(quán)等方式以達(dá)到投資安全之目的。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。其特點(diǎn)是，合作各方共同出資開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是對(duì)外顯示出來的項(xiàng)目主體只有一方，雙方對(duì)合作開發(fā)的權(quán)利、義務(wù)，體現(xiàn)在雙方的合作開發(fā)合同之中。不過，此種方式對(duì)出資金一方而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榧葻o(wú)土地使用權(quán)，又無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，其合作利益難以得到保障。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰(shuí)的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的，也不受合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的限制。其中方式（一）從法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營(yíng)，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任?！奔雌湄?zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，法律對(duì)其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。方式（2）則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)，如果雙方各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方，必須要對(duì)其運(yùn)作模式和過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有清醒認(rèn)識(shí)，方可保障自己的投資權(quán)益?！雹诟鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。各個(gè)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效?！薄督忉尅窙]有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。但是，需注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前?！狈康禺a(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必然無(wú)效。③事實(shí)上，因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無(wú)效的情形均可見，這是開發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。審批、許可與登記影響合作合同效力關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響，《解釋》并沒有予以規(guī)定。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，建設(shè)項(xiàng)目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談。任何一個(gè)程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)建設(shè)，都存在被認(rèn)定為違法的可能性?！雹埽ǘ┩恋厥褂脵?quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見的有兩種情形。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。比如一方負(fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對(duì)項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為 6 萬(wàn)平方米 的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬(wàn)元；甲乙雙方利潤(rùn)分配比利為55：45。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無(wú)需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤(rùn)分配比例分得合作利潤(rùn)。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問題已經(jīng)沒有爭(zhēng)議，因?yàn)椤督忉尅返诙龡l明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持”。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的約定并無(wú)不妥。如果預(yù)售形勢(shì)越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會(huì)越多，這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn)，為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。如果允許將預(yù)售款充抵投資，等于將合作利潤(rùn)作為投資，會(huì)讓利潤(rùn)分配變得復(fù)雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能。（五）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場(chǎng)以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。如此一來，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形可能就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法操作的問題。因此，選擇合作伙伴成為風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的關(guān)鍵。合作各