【正文】 及資質(zhì)，乙方立項(xiàng)，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤(rùn)；二是甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。國(guó)稅函[2005]1003號(hào)，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，只要甲方提取固定利潤(rùn)的模式，無(wú)論是甲方立項(xiàng)，還是乙方立項(xiàng)，都不影響認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。B建筑企業(yè)以3000萬(wàn)元的價(jià)格將A公司一部分土地進(jìn)行開發(fā)，為了方便，建筑公司以A公司的名義進(jìn)行開發(fā)，所以土地一直未辦理過(guò)戶手續(xù)。但最近稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)公司所取得的售房款均未確認(rèn)收入，而是全額轉(zhuǎn)給了建筑公司，且開發(fā)公司賬務(wù)中未見開發(fā)項(xiàng)目支出票據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：雖然開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過(guò)戶手續(xù)，但按照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。分析：建筑公司雖然名義上受讓了土地，但沒(méi)有過(guò)戶，從法律上來(lái)說(shuō)，該經(jīng)濟(jì)行為尚未完成，還有重新認(rèn)識(shí)和定性的余地。如何補(bǔ)救？聯(lián)合開發(fā)的會(huì)計(jì)核算分配開發(fā)產(chǎn)品的處理：2008年2月，甲房地產(chǎn)公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過(guò)程中，因?yàn)橘Y金不足，吸收乙公司投資900萬(wàn)元，丙公司投資300萬(wàn)元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余歸甲公司所有，當(dāng)年11月南苑小區(qū)開發(fā)完成。2231號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。續(xù)：假如分房時(shí)無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，即：1200萬(wàn)15%（假如項(xiàng)目所在地計(jì)稅毛利率為15%）25%=45萬(wàn)元1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)借：其他應(yīng)付款1200萬(wàn)貸：預(yù)收賬款1200萬(wàn)2）根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)需交納營(yíng)業(yè)稅借：待攤費(fèi)用——貸：應(yīng)交稅金——3）待計(jì)算出計(jì)稅成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時(shí)借：貸：待攤費(fèi)用——借：所得稅45萬(wàn)貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅45萬(wàn)※以分配利潤(rùn)為目的的合作案例：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開發(fā)公司，以甲公司名義通過(guò)拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開發(fā)，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，共同投資，利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。應(yīng)成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開設(shè)銀行專戶，在會(huì)計(jì)核算上作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤(rùn)分成。將兩張報(bào)表相同的會(huì)計(jì)項(xiàng)目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部”與項(xiàng)目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵消。代建業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函[1998]554號(hào)的規(guī)定，受托方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。5）施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位（原票轉(zhuǎn)交）。規(guī)模：項(xiàng)目共 畝，分為相連的兩宗地（四至界限位置和面積最終按規(guī)劃局提供的藍(lán)線圖為準(zhǔn)）。宗地公司承諾協(xié)調(diào)保證項(xiàng)目用地為可以施工的凈地，如果因?yàn)轫?xiàng)目用地上的拆遷沒(méi)有完成而影響進(jìn)場(chǎng)開工建設(shè)的，卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不承擔(dān)這期間的甲方所支付的該地塊的土地出讓金的利息，直至完成拆遷為止。三方鄭重承諾，在市場(chǎng)主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，積極建立緊密的合作關(guān)系，努力形成交流頻繁、合作互動(dòng)的良好局面。本協(xié)議為合作框架協(xié)議，合作項(xiàng)目中具體事宜需在正式合同中進(jìn)一步予以明確。本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲方：（負(fù)責(zé)人簽字蓋章）乙方：（負(fù)責(zé)人簽字蓋章）第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議書甲方： 乙方：本協(xié)議雙方當(dāng)事人本著自愿，公平的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就雙方合作開發(fā)建設(shè)和銷售商住房項(xiàng)目達(dá)成如下協(xié)議，供雙方遵守。拆遷地塊、整平及砌圍墻的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 本協(xié)議當(dāng)事人雙方同意設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合作項(xiàng)目）的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)、決策和管理。該公司設(shè)法人兼總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，工程部長(zhǎng)1名，財(cái)務(wù)部長(zhǎng)1名，綜合部部長(zhǎng)1名。：（1）將地塊劃成方塊的方式出售；（2）建設(shè)成商品房成品出售。第二條、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工 為便于合作項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人乙方派員設(shè)立“”項(xiàng)目部（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目部），項(xiàng)目部全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)和管理。 項(xiàng)目部由 人組成，乙方派員人。項(xiàng)目部的職責(zé)： 全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。項(xiàng)目部召開會(huì)議時(shí)，由專職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無(wú)異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由項(xiàng)目部協(xié)商一致確定，達(dá)不成一致的，投票決定?？偨?jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目部的日常工作，主持項(xiàng)目部的例會(huì)。第三條、出資比例及資金安排萬(wàn)元（元），占股份%，乙方出資萬(wàn)元，占股份%，作為該項(xiàng)目的啟動(dòng)資本。：房地產(chǎn)公司的設(shè)立、工程的前期（本協(xié)議第六條）、工程營(yíng)造、房屋銷售、工程維修、管理人員的工資、公事車輛的油費(fèi)。第四條、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度 合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)統(tǒng)一處理。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方代表人的印鑒。 主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。第五條、利潤(rùn)的分配及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益均沾，項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，開發(fā)建設(shè)好后，有錢分錢，有房分房（分房采取抓鬮的方式）。第六條、工程前期： 合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理和決策，本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。第七條、工程營(yíng)造 合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)或其他方式確定。 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款：工程總價(jià)款采用“包死價(jià)”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：工程材料由施工單位總包。屆時(shí)由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行。 工程的施工和管理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過(guò)程中的資料由專人負(fù)責(zé)。，應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后方能上崗。第十一條、工程保修： 房屋交付后其保修單位的確定由乙方確定。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。 工程保修金按工程保修合同條款支付。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。第十三條、違約責(zé)任 任何一方未按本協(xié)議第三條的約定支付費(fèi)用的每逾期1日按應(yīng)交金額的 %支付違約金。其已支付的費(fèi)用作為違約金。 財(cái)務(wù)人員未經(jīng)項(xiàng)目部同意擅自支付費(fèi)用的，由派出單位按實(shí)際支付費(fèi)用的 倍承擔(dān)違約責(zé)任。為保證合作項(xiàng)目的依法、規(guī)范開發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請(qǐng)法律顧問(wèn)。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的批準(zhǔn)權(quán)由項(xiàng)目部行使。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。在實(shí)施前述行為時(shí)，必要時(shí)應(yīng)請(qǐng)求法律顧問(wèn)予以協(xié)助。 合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部，所涉部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本部門的人員及時(shí)分析查明原因，提出