【正文】 價(jià) 區(qū)域選擇 城市評價(jià) 城市選擇 項(xiàng)目評價(jià) 項(xiàng)目選擇 控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 7 戰(zhàn)略開發(fā)支撐 1 如何在保證品質(zhì)的前提下縮短開發(fā)周期并進(jìn)而提升開發(fā)效率？ 開發(fā)周期與資本周轉(zhuǎn)速度之間的關(guān)系？ 開發(fā)周期與利潤和風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 8 戰(zhàn)略開發(fā)支撐 2 投入資本周轉(zhuǎn)率 成本現(xiàn)金流 銷售速度 回款速度 資金使用效率 持有物業(yè) 銷售現(xiàn)金流 空置率 持有期限 租金水平 資金占壓與沉淀 資金閑置 .儲備 市場風(fēng)險(xiǎn)大小 匹配性 開盤時(shí)間 工程付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 竣工時(shí)間 設(shè)計(jì)周期 施工周期 報(bào)批報(bào)建 策劃周期 政府風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 活動前置 決策效率 人工效能 合作伙伴 招標(biāo)周期 并行工程 分期開發(fā)規(guī)模 簽約速度 按揭放款速度 價(jià)格、預(yù)期與需求彈性 營銷傳播 市場競爭度 市場飽和度 商業(yè)銷售 銷售時(shí)機(jī) 價(jià)格 預(yù)測和執(zhí)行偏差 及時(shí)的土地機(jī)會 多項(xiàng)目節(jié)奏協(xié)調(diào) 按揭保證金 項(xiàng)目公司日常存款 項(xiàng)目現(xiàn)金流峰值 現(xiàn)金流偏差 現(xiàn)金流平滑性 其他占壓與沉淀資金的情況 政府關(guān)系 影響因素 開發(fā)周期 地價(jià)支付進(jìn)度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資金供給風(fēng)險(xiǎn) 限制資金調(diào)度的合作條款 限制資金調(diào)度的開發(fā)貸款 注 釋 ：以上不考 慮 將投入 資本 進(jìn) 行 長 期投 資 的情況 經(jīng)驗(yàn)曲線 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 9 不同經(jīng)營戰(zhàn)略模式下的主指標(biāo) 內(nèi)生部分 外生部分 基于成本與費(fèi)用 基于收入 基于利潤 基于效率 基于股東價(jià)值 基于競爭 基于顧客 成本 費(fèi)用 進(jìn)度 合同收入 匯款 進(jìn)度 收入 成本 費(fèi)用 進(jìn)度 利潤率 資金周轉(zhuǎn)率 開發(fā)周期 管理效率 質(zhì)量 \等（上市公司的重點(diǎn)指標(biāo)）） 標(biāo)桿對比 以顧客研究、細(xì)分、定位為經(jīng)營的開端 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 1 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 10 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 2 影響銷售利潤率的因素 影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的因素 影響資產(chǎn)負(fù)債率的因素 主營業(yè)務(wù)收入 售價(jià) 銷售凈額 售價(jià) 資金投入 資金投入量 銷售量 銷售量 資金投入速度 主營業(yè)務(wù)成本 地價(jià) 銷售進(jìn)度 資金產(chǎn)出 資金產(chǎn)出量 建安成本 回款速度 資金產(chǎn)出速度 開發(fā)間接費(fèi)用 交付速度 資本結(jié)構(gòu) 股權(quán)比例 費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用 總資產(chǎn) 地價(jià) 債權(quán)比例 管理費(fèi)用 土地儲備量 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開發(fā)量 稅收 所得稅 投資金額 開發(fā)周期 開發(fā)進(jìn)度 銷售利潤率 、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控案例研究 背景介紹： A企業(yè)，上市公司，商業(yè)（主業(yè)） +地產(chǎn) +酒店 +其他產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和酒店集中在 B城市，地產(chǎn)分布在 B、 C、 D三個城市（以 B城市為主），其中， B城市的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一級、二級業(yè)務(wù)。 管控模式如何轉(zhuǎn)型？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控企業(yè)發(fā)展階段 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務(wù) 適應(yīng)的管控 發(fā)展動力 單區(qū)域非集團(tuán)階段 機(jī)會牽引 單區(qū)域集團(tuán)化 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會；開始關(guān)注項(xiàng)目品牌；形成項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊(duì)伍雛形 強(qiáng)經(jīng)營控制型母子關(guān)系 集團(tuán)化向其他區(qū)域擴(kuò)張初期 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會；探討跨區(qū)域集團(tuán)化運(yùn)作模式 (管控 \流程 \組織結(jié)構(gòu) \權(quán)責(zé) )；融資與合作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注 強(qiáng)經(jīng)營控制型母子關(guān)系 機(jī)會牽引 資源推動 集團(tuán)化向其他區(qū)域擴(kuò)張中期 鞏固老區(qū)域；尋找跨區(qū)域拓展的新機(jī)會；優(yōu)化投資模式；調(diào)整集團(tuán)化運(yùn)營及組織模式；開拓融資新渠道；資源共享；關(guān)注企業(yè)品牌美譽(yù)度；沉淀組織能力；強(qiáng)化 。人民日報(bào)社人民大會堂《現(xiàn)代企業(yè)制度與 G模式理論研討》 99年，翠園。項(xiàng)目。項(xiàng)目。效率提升年。溝通體系。管控優(yōu)化。 95— 01，一直在天津市區(qū)開發(fā) 02年，占天津住宅銷量的 20%分額。 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 組織能力與管控 與標(biāo)桿對比 ,各項(xiàng)能力相對強(qiáng)弱的識別 ?與自身目標(biāo)對比 ,各項(xiàng)能力相對強(qiáng)弱的識別 ?與自己的過去對比，各項(xiàng)能力是在進(jìn)步還是退步？集團(tuán)總部（下屬公司）的能力強(qiáng)項(xiàng)？總部是否有能力管控下屬公司？如果沒有，當(dāng)下怎么辦？未來怎么辦？ 土地獲取能力 融資能力 市場能力 產(chǎn)品能力 內(nèi)部管理能力 人力資源培養(yǎng)能力 戰(zhàn)略管理能力 投資能力 股權(quán)融資能力 品牌建設(shè)能力 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 母子公司管控能力 人才梯隊(duì)建設(shè)能力 戰(zhàn)略規(guī)劃能力 政府公關(guān)能力 債權(quán)融資能力 市場細(xì)分能力 質(zhì)量控制能力 項(xiàng)目管控能力 人才儲備能力 戰(zhàn)略執(zhí)行能力 資本運(yùn)作能力 戰(zhàn)略合作能力 市場定位能力 成本控制能力 行政效率提升能力 企業(yè)文化建設(shè)能力 戰(zhàn)略監(jiān)控能力 并購能力 營銷推廣能力 開發(fā)周期控制能力 信息平臺建設(shè)能力 激勵控制能力 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力 財(cái)務(wù)管控能力 并購整合能力 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 目 錄 一、什么是管控模式 概念 公司管控 項(xiàng)目管控 管控變革案例 二、房地產(chǎn)管控模式權(quán)變因素 戰(zhàn)略與管控 投資布局與管控 企業(yè)發(fā)展階段與管控 文化、企業(yè)家精神與管控 組織能力與管控 三、管控模式的執(zhí)行及落地 文化與品牌最持久的執(zhí)行工具 組織與人員最強(qiáng)力的執(zhí)行工具 規(guī)劃與計(jì)劃最直接的執(zhí)行工具 流程與權(quán)責(zé)最直接的執(zhí)行工具 績效管理最直接的執(zhí)行工具 四、管控模式的自我優(yōu)化機(jī)制管理審計(jì) 文化審計(jì) 業(yè)務(wù)審計(jì) 組織審計(jì) 人員審計(jì) 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 管控模式的執(zhí)行及落地文化與品牌 文化與品牌是最持久的管控執(zhí)行的工具 一、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型文化轉(zhuǎn)型 戰(zhàn)略牽引 國際化、規(guī)模、速度 重心及定位變化即管控變化 二、品牌 品牌外化 品牌內(nèi)化 企業(yè)品牌如何管控項(xiàng)目品牌 品牌管理手冊 案例 舊文化 新文化 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 管控模式的執(zhí)行及落地組織與人員管理 1 組織與人員管理是最強(qiáng)力的管控執(zhí)行的工具 一、低效組織結(jié)構(gòu)的特征：做決策遲緩或質(zhì)量不高；功能錯位；信息不暢、溝通受阻、協(xié)作無效；無法應(yīng)對環(huán)境的變化；人工效能低；戰(zhàn)略執(zhí)行力弱；阻礙組織能力發(fā)育?？墒?，該集團(tuán)有一級中心 25個，30幾個二級中心、 65個部門。 1 08年打算進(jìn)入重慶、成都、長沙、南昌、蘇州、無錫等地。 1 07年，進(jìn)入南京。與合作