【正文】 社 會 價 值客 戶 價 值價 值 鏈 分 析業(yè) 務(wù) 結(jié) 構(gòu) 、 業(yè) 務(wù)模 式 、 管 理 模 式投 資 者 關(guān)系 管 理股 權(quán) 結(jié) 構(gòu)優(yōu) 化公 司 治 理機(jī) 制 優(yōu) 化新 業(yè) 務(wù) 經(jīng)營 能 力戰(zhàn)略模型 1 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 3 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域布局 價值鏈選擇 做什么業(yè)態(tài) ?普通住宅 \別墅 \商業(yè) \寫字樓 \旅游 \工業(yè) \園區(qū)開發(fā) ? 進(jìn)入什么區(qū)域 ?什么城市 ? 進(jìn)入價值鏈的哪些環(huán)節(jié) ?土地經(jīng)營 ?開發(fā) ?建筑 ?物業(yè)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ? 產(chǎn)品 高端 ?中端 ?低端 ? 核心能力選擇 產(chǎn)業(yè)選擇 開發(fā)商？運(yùn)營商？投資商？多元化？ 戰(zhàn)略 路徑 戰(zhàn)略模型 2 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 4 遠(yuǎn)景：你是誰？你想成為誰？你能成為誰？你的遠(yuǎn)景！ 使命：存在的價值和理由？價值？你的使命！ 目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)示例 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 凈利潤（億元） 凈資產(chǎn)（億元） 銷售收入（億元） 布局及城市個數(shù) 布局及項目個數(shù) 開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏 現(xiàn)有資源（錢地人） 資源規(guī)劃（錢地人） 職能規(guī)劃、管理改善 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 5 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個人貸款 結(jié)算資金 上市 資本運(yùn)營層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 資金市場 資本市場 股票市場 債券市場 增法配股 信托、私募 并購 戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略融資支撐 基金市場 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 6 戰(zhàn)略投資支撐 1 區(qū)域評價 區(qū)域選擇 城市評價 城市選擇 項目評價 項目選擇 控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 7 戰(zhàn)略開發(fā)支撐 1 如何在保證品質(zhì)的前提下縮短開發(fā)周期并進(jìn)而提升開發(fā)效率？ 開發(fā)周期與資本周轉(zhuǎn)速度之間的關(guān)系？ 開發(fā)周期與利潤和風(fēng)險之間的關(guān)系？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 8 戰(zhàn)略開發(fā)支撐 2 投入資本周轉(zhuǎn)率 成本現(xiàn)金流 銷售速度 回款速度 資金使用效率 持有物業(yè) 銷售現(xiàn)金流 空置率 持有期限 租金水平 資金占壓與沉淀 資金閑置 .儲備 市場風(fēng)險大小 匹配性 開盤時間 工程付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 竣工時間 設(shè)計周期 施工周期 報批報建 策劃周期 政府風(fēng)險 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 活動前置 決策效率 人工效能 合作伙伴 招標(biāo)周期 并行工程 分期開發(fā)規(guī)模 簽約速度 按揭放款速度 價格、預(yù)期與需求彈性 營銷傳播 市場競爭度 市場飽和度 商業(yè)銷售 銷售時機(jī) 價格 預(yù)測和執(zhí)行偏差 及時的土地機(jī)會 多項目節(jié)奏協(xié)調(diào) 按揭保證金 項目公司日常存款 項目現(xiàn)金流峰值 現(xiàn)金流偏差 現(xiàn)金流平滑性 其他占壓與沉淀資金的情況 政府關(guān)系 影響因素 開發(fā)周期 地價支付進(jìn)度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資金供給風(fēng)險 限制資金調(diào)度的合作條款 限制資金調(diào)度的開發(fā)貸款 注 釋 ：以上不考 慮 將投入 資本 進(jìn) 行 長 期投 資 的情況 經(jīng)驗曲線 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 9 不同經(jīng)營戰(zhàn)略模式下的主指標(biāo) 內(nèi)生部分 外生部分 基于成本與費(fèi)用 基于收入 基于利潤 基于效率 基于股東價值 基于競爭 基于顧客 成本 費(fèi)用 進(jìn)度 合同收入 匯款 進(jìn)度 收入 成本 費(fèi)用 進(jìn)度 利潤率 資金周轉(zhuǎn)率 開發(fā)周期 管理效率 質(zhì)量 \等（上市公司的重點(diǎn)指標(biāo)）） 標(biāo)桿對比 以顧客研究、細(xì)分、定位為經(jīng)營的開端 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 1 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控戰(zhàn)略概述 10 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 2 影響銷售利潤率的因素 影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的因素 影響資產(chǎn)負(fù)債率的因素 主營業(yè)務(wù)收入 售價 銷售凈額 售價 資金投入 資金投入量 銷售量 銷售量 資金投入速度 主營業(yè)務(wù)成本 地價 銷售進(jìn)度 資金產(chǎn)出 資金產(chǎn)出量 建安成本 回款速度 資金產(chǎn)出速度 開發(fā)間接費(fèi)用 交付速度 資本結(jié)構(gòu) 股權(quán)比例 費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用 總資產(chǎn) 地價 債權(quán)比例 管理費(fèi)用 土地儲備量 財務(wù)費(fèi)用 開發(fā)量 稅收 所得稅 投資金額 開發(fā)周期 開發(fā)進(jìn)度 銷售利潤率 、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控案例研究 背景介紹： A企業(yè)，上市公司，商業(yè)（主業(yè)） +地產(chǎn) +酒店 +其他產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和酒店集中在 B城市，地產(chǎn)分布在 B、 C、 D三個城市（以 B城市為主），其中， B城市的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一級、二級業(yè)務(wù)。在現(xiàn)實(shí)中，一般都是混合型（按職能、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)混合）。黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式選擇及執(zhí)行 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 黃博文簡介 ? 房地產(chǎn)行業(yè)知名的戰(zhàn)略管理及組織創(chuàng)新專家，多年金地集團(tuán)副總的從業(yè)經(jīng)驗，主持集團(tuán)管控模式和流程管理再造、組織優(yōu)化、 及戰(zhàn)略規(guī)劃、績效管理和激勵體系變革等集團(tuán)重大項目，具有深厚的戰(zhàn)略管理、組織管理、組織變革、管理理論和管理理論的理論功底和實(shí)踐經(jīng)驗。 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式公司管控 1 三種典型的集團(tuán)管控模式：財務(wù)控制型、戰(zhàn)略控制型、運(yùn)營控制型。還是過渡型 1的模式，1700人。集團(tuán)有下屬房地產(chǎn) B城市公司、 C城市公司、 D城市公司及商業(yè)公司、酒店公司。同時，考慮房地產(chǎn)、商業(yè)、酒店三個產(chǎn)業(yè)互動，以圖在資本市場有所作為。國有控股。員工持股 97年， 9001，績效管理的甲 A甲 B特色 98年，金海灣。全面客戶滿意工程。 01年，股票正式流通 02年，集團(tuán)化管理模式研究。 03年，進(jìn)入上海。流程優(yōu)化項目。進(jìn)入珠海。 360度測評 1 05年，進(jìn)入天津、寧波、廣州。業(yè)務(wù)化。管控、組織優(yōu)化、管理審計。中期超產(chǎn)獎。知名商標(biāo)。高管股權(quán)激勵。 總結(jié)： 擴(kuò)張的節(jié)奏、管理提升的節(jié)奏及融資節(jié)奏比較匹配；規(guī)模增長適度； 三大區(qū)域均衡發(fā)展，以廣東為根據(jù)地；貸款、外幣貸款、信托、海外基金、戰(zhàn)略合作、代建制、上市及增發(fā)； 人才儲備 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 集團(tuán)擴(kuò)張之路 95年，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。公司從年底開始收權(quán)，要利潤 06年， 2月，撤并三大區(qū)域集團(tuán)。典型的企業(yè)家特