【正文】 5 萬元 ,詳見表 :634 （表： 634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 建筑面積（平方米） 單價（元 /平方米） 金額（萬元） 1 幼兒園 1000 500 50 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房內(nèi)） 400 40 3 文化活動中心 1500 700 105 4 超市 2020（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 5 郵政支局 500（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 6 電信營業(yè)所 500（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 7 儲蓄所 700（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房內(nèi)） 300 6 9 會所 3000（位于裙樓房內(nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計 485 （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) ： 萬元 ,詳見表 635。 （表： 635） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬元 ) 序號 類別 計算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6% 1240． 61 2 建筑 工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 ： ,600 元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000 元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 2% 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2% 413． 54 合計 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 (7)不可預(yù)見費(fèi) 。 ,取上面 15 項之和的 3% 不可預(yù)見費(fèi) =（ 0++++485） 3%= （注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性） （ 8）開發(fā)成本 。 ,以上 17 項小計 : 開發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 ： ,取上面 15 項之和的 3% (6000++++485) 3%= 銷售費(fèi)用 ： 萬元 ,詳見表 636。 （表： 636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) ()銷售收入 1% 2 銷售代理費(fèi) ()銷售收入 1% 3 其他銷售費(fèi)用 ()銷售收入 1% 合計 財務(wù)費(fèi)用： ,詳見貸款 還本付息表 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 開發(fā)費(fèi)用： ,前面 13 項之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表 （表： 637） （表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位 :萬元 ) 成本項目 總額 （萬元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 2．開發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財務(wù)費(fèi)用 3．合計 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。 細(xì)則：（ 1）按計算投資的各項成本來分?jǐn)? BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （ 2）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量 來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、投資計劃及借款利息 （ 1）資金籌措與投資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 20200 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 萬元， 其中 萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 詳細(xì)投資見計劃與資金籌措表 （表： 638） （表： 638 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位 :萬元 ) 序 號 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 2167 1． 1 建設(shè)投資 2167 3067 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 1． 1． 2 前期工程費(fèi) 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安工程費(fèi) 0 0 7000 9000 0 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 0 0 800 400 0 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1． 1． 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等 額償還方案，最后 1 年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。 （央行 2020 年 9 月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計 本年借款 10000 10000 10273． 15 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一筆借款 本年應(yīng)計利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計 2 借款還本付息的資金來源 2． 1 投資回收 注： 貸款利率為 %。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計 +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算 一、住宅銷售單價的確定 （一） 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 詳細(xì)見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為： 2500 元 /平方米 （二）建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計算單價 （三）總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、30%、 40%，價格 分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價格分別為： 15 萬 /個，銷售率 70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細(xì)見表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層