【正文】 0001．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0080040001．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)48500200028501．1．6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)080080080001．1．7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1．1．8管理費(fèi)1．1．9銷售費(fèi)用001．2貸款利息0273．15001．3流動(dòng)資金0000002資金籌措21672．1自有資金10000002．2借款2000021670100007833002．3銷售收入再投入0000（2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。詳見(jiàn)貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．2第二筆借款年初借款累計(jì)10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．3借款匯總年初借款累計(jì)0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息00年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來(lái)源2．1投資回收注：%。 當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）年利率第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見(jiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米（二）建議銷售測(cè)算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬(wàn)/個(gè)，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見(jiàn)表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計(jì)（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計(jì)（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)注：項(xiàng)目銷售計(jì)劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開(kāi)發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開(kāi)工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開(kāi)工后第二季取得預(yù)售許可證后開(kāi)始住宅正式對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,每一流水片在開(kāi)始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開(kāi)始預(yù)售的首季開(kāi)始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫(kù)在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。二、商鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定（一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格）根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)年限無(wú)為無(wú)限期，則根據(jù)公式a=vr來(lái)求其租賃價(jià)格（其中r=8%）：月租賃價(jià)格=（110008%）/（1265%）=（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見(jiàn)表：646）（表：646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬(wàn)元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬(wàn)元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)110858合計(jì)31045萬(wàn)元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開(kāi)始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米三、車庫(kù)租賃單價(jià)的確定（一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)。（見(jiàn)表：647）（注：假設(shè)車位出租在第五年開(kāi)始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)）（表：647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0004942單位租金(元/)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬(wàn)元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬(wàn)元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)7418合計(jì)3620萬(wàn)元第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算住宅銷售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅銷售稅金及附加估算表（表：651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)2005200620071銷售收入02銷售稅金及附加0營(yíng)業(yè)稅0城市維護(hù)建設(shè)稅0教育附加稅0防洪工程維護(hù)費(fèi)0交易管理費(fèi)0交易印花稅03土地增值稅0合計(jì)0商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見(jiàn)商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表：652） 車位租賃稅金及附加估算：詳見(jiàn)車位租賃稅金及附加估算表（表：653） （表：652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目