【正文】 設(shè)備運行、維護服務(wù) 房屋共用部位維護管理 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)； 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水 層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理； 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整； 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。 裝修管理 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝 修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定； 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報》； 每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。 共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護服務(wù) 變配電系統(tǒng) 高壓電氣設(shè)備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告； 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修； 按照規(guī)定周期對變 配電設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄； 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確； 變壓器運行正常，通風降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準確； 直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗； 功率因數(shù)自動補償運行正常，功率因數(shù)不低于 ，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象； 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客； 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材； 高壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。 應(yīng)急供電系統(tǒng) 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏； 制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于 4 小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材； 每月啟動發(fā)電機組試機 30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度 ； 每運行 250 小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液； 發(fā)電機組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時保證 30 分鐘內(nèi)向重點設(shè)備、區(qū)域供電； 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于 90 分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現(xiàn)象； 定期對應(yīng)急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗； 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時 30 分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。 給排水系統(tǒng) 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞； 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物； 雨、污水分離，不得混排，污 水排放達到 DB51/19093《四川省水污染物排放標準》； 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》； 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗； 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告； 制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客； 計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計 檢局校驗； 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。 空調(diào)系統(tǒng) 設(shè)備工作正常、安全裝置有效； 定期巡查設(shè)備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)； 每月檢查空調(diào)主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數(shù)據(jù)； 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次； 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)； 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)； 定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全； 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次； 定期對空調(diào)循環(huán)水進行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標準要求； 根據(jù)實際情況進行風管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證 空氣質(zhì)量符合標準要求； 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗； 按國家相關(guān)要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度 22－26℃，冬季室內(nèi)溫度 18－ 22℃，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風管、新風系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試 和調(diào)整，確定正常后方能投入運行。 鍋爐系統(tǒng) 蒸汽鍋爐 每年由專業(yè)檢測機構(gòu)對鍋爐設(shè)備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。 除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護： —— 每年對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進行檢查并除垢； —— 每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰； —— 每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次一級保養(yǎng)； 對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次； —— 每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次； —— 檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于 3 毫克 /升； —— 鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠； —— 在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)； —— 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； —— 蒸汽減壓站輸出壓力波動在 20％之內(nèi)。 各種證書齊備，操作人員持證上崗。 熱水鍋爐 —— 定期對溫 控儀進行檢測； —— 附屬設(shè)備的維護保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”