【正文】 屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后組織實施。 報修接待服務 顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場， 小修項目當天完成（預約除外）。對于顧客報修 、超時空調(diào)、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算； 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范； 實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 物業(yè)管理承接驗收 物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)相關規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收； 物業(yè)管理承接驗收的 條件應符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見》的規(guī)定； 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定； 完成了承接驗收備案。 相關鏈接： 上海市辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)范 山東省物業(yè)管理服務質(zhì)量規(guī)范 2 術語和定義 本標準采用以下術語和定義： 寫字樓 為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。 顧客 接受物業(yè)管理服務的組織或個人。 管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。 節(jié)能管理 寫字樓物業(yè)管理機構應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。 裝修管理服務 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為； 簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權利和義務； 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。如制止無效，應向業(yè)主和有關部門報告。 除定期送檢外，還應做好以下日常維護： —— 每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進行檢查并除垢； —— 每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰； —— 每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養(yǎng)； 對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次； —— 每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次； —— 檢測水質(zhì)的硬度，應不大于 3 毫克 /升； —— 鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠； —— 在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)； —— 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； —— 蒸汽減壓站輸出壓力波動在 20％之內(nèi)。 網(wǎng)絡通訊 通信處理機、交換和調(diào)制解調(diào)機數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊； 維護終端工作正常、整潔； 工作電源及 UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損； 配線架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全； 光纖配架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全； 插座模塊安裝完好，線路暢通，表 面整潔； 建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度； 專人監(jiān)控關鍵設備 :文件服務器、數(shù)據(jù)庫服務器、打印服務器、交換機等； 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入； 實時對服務器數(shù)據(jù)進行文件備份； 計算機工程師應用相關軟件定期對 Web Server,Datebase Server， Mail/FTP 等 Server 進行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知相關部門維修。 高空作業(yè)設備 設備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運行； 設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁超載； 設備應嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認； 吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜； 設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常； 在運行中，不得隨意卸開裝置的 護罩、封門及其他任何裝置； 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。 巡邏 科學、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā) 現(xiàn)違法、違章行為應及時制止； 按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點應追查原因，同時通知有關部門； 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案； 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時到達，并采取相應措施； 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時報告并記錄。 清潔、保潔責任制 清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍，實行標準化作業(yè)。 開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。 垃圾中轉房 中轉房應專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內(nèi)應無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹； 綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。綠地設施及硬質(zhì)景觀完好無損。 環(huán)境消殺管 理 消殺工作應在盡量不影響物業(yè)使用人工作的前提下進行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應是有關部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護。 垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應超過 3 個，垃圾不應超過 2/3，內(nèi)膽應定期清潔、消毒。 會議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整 齊、有序。 安全生產(chǎn)及災害預防 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電 、用氣知識。 標識系統(tǒng) 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）； 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設置警示性標識； 應在主要道路及停車場設置交通標識，主要路口設路標； 配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態(tài)標識； 標識的圖形符號應符合 GB/T 《標志用公共信息圖形符號 第 1 部分：通用符號》標準的要求。 數(shù)字會議系統(tǒng) 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常； 視頻、音頻、網(wǎng)絡線路傳輸正常、無干擾； 每半年進行一次全面檢查與調(diào)試。 消防系統(tǒng) 當被檢測探測器響應參數(shù)達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；