珠海國會寫字樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-文庫吧
2025-10-09 21:00 本頁面
【正文】 度 水溫正常，進(jìn)出水溫度差正常 4 冷卻水 檢查冷卻水進(jìn)出水溫度 水溫正常，進(jìn)出水溫度 行檢查 差正常 5 冷凝器 檢查冷凝器壓力、飽和溫度 符合設(shè)計工和情況 6 壓縮機電 檢查電機的電壓、電流及 電壓、電流正常、無異 機 聲音 常聲音 7 水處理 檢查水質(zhì) 確認(rèn)水處理良好 8 水泵 檢查水泵、電機軸承溫度、運轉(zhuǎn)是否有異響和振動、電壓、電流正常、無異常聲音、無過熱，壓力 閥門開關(guān)位置 表讀數(shù)正常，聯(lián)軸無異響、無漏油， 9 冷卻水塔 檢查電流、電壓，進(jìn)出水是否正常、無溢流， 風(fēng)機進(jìn)出水正常、無溢流、風(fēng)機運行正常、塔內(nèi)水 運行狀況，補水浮球閥及閥門無滲漏 位正常 10 風(fēng)機 檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機、電磁閥、溫控開關(guān) 清潔過濾網(wǎng)、風(fēng)機轉(zhuǎn)動正常、無漏氣漏水現(xiàn)象、 盤管無堵塞 每周維1 空調(diào)主機 清理機組外表及機組環(huán)境 每周一 2 空調(diào)水泵 清理泵組外表及機房環(huán)境 3 制冷劑 檢查制冷劑充注量 制冷劑正常 護(hù) 次 （二）、年度保養(yǎng) A、空調(diào)主機的維護(hù)和保養(yǎng) 每年應(yīng)至少作一次全面的技術(shù)性能檢查，再作針對性的拆檢修理。 每二年應(yīng)更換一次冷凍機油。 電機每個年度應(yīng)做做 檢查保養(yǎng)一次。 例行檢查時應(yīng)包括： 1)、 檢驗各儀表的準(zhǔn)確可靠性。 2)、 停機保養(yǎng)前后全面檢查冷凍劑系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。 3)、 檢查保養(yǎng)安全閥及所有附屬閥件。 4)、 換季停機后拆蓋清洗冷凝器及蒸發(fā)器，檢查管子是否有腐蝕現(xiàn)象。 5)、 測試電路動作的可行性：模擬試驗各安全裝置的性能。 B、空調(diào)水泵：每運轉(zhuǎn) 4000 小時： 應(yīng)檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承油。 應(yīng)檢查密封件的密封情況，測量記錄葉輪密封球的密封間隙。 應(yīng)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼內(nèi)外表面、泵殼內(nèi)外表面及機架做除銹油漆保養(yǎng)。 應(yīng)檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠 性。 應(yīng)檢查保養(yǎng)所有附屬閥件。 應(yīng)校對軸線做好記錄，檢查鍵和鍵輪的磨損情況，檢查鍵輪及鍵與軸配合是否有返松現(xiàn)象。 應(yīng)電機做所度檢修保養(yǎng)。 應(yīng)測試電路動作的可靠性。 C、冷卻水塔： 每周應(yīng)至少一次檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承油。 每周應(yīng)至少一次檢查保養(yǎng)所有附屬閥件。 每周應(yīng)至少一次檢查非不銹鋼件防銹保護(hù)層是否完好，必要時做油漆保養(yǎng)。 每周應(yīng)至少一次對電機必須做年度檢修保養(yǎng)，并檢查電路動作的可靠性。 D、風(fēng)機盤管（包括新風(fēng)處理機）的例行檢查應(yīng)至少每季度一次，內(nèi)容包括： 全面檢查各風(fēng)機盤管運轉(zhuǎn)時是否有異常 響聲及電機過熱現(xiàn)象，必要時拆修電機，對軸承加油或更換軸承。 檢查電機的絕緣性能及電機設(shè)備是否良好。 檢查所有附屬閥件。 檢查管系是否漏水、漏氣及檢查盤管是否堵塞。 清潔風(fēng)機及散熱翅片。 E、水系統(tǒng)： 考慮到珠海的水質(zhì)較硬之原因，水系統(tǒng)的檢查應(yīng)至少每半年一次，內(nèi)容包括： 檢修保溫層。 檢查所有管道，閥門防銹保護(hù)層是否完好，必要時做油漆大保養(yǎng)。 更換已腐爛或老化的密封件及檢查確定不能再繼續(xù)使用的管子。 （三） 、中央空調(diào)故障的處理程序應(yīng)包括： 發(fā)現(xiàn)泵和電機運轉(zhuǎn)有異常響動，應(yīng)立即停機檢查維修。 發(fā)生主機故障時，先關(guān)掉壓縮 機開關(guān)，保留主機總開關(guān)。 檢查并排除主機故障，短時間不能排除的需按正常停機操作程序停機。 發(fā)生副機故障時，先關(guān)掉故障副機控制開關(guān)停機檢修，同時啟動備用的副機投入系統(tǒng)運行。 發(fā)生管路故障時，由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，應(yīng)立即按正常停機操作程序系統(tǒng)運行，排除故障后，再補水投入運行。 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，關(guān)斷空調(diào)主、副機電源總開關(guān)。 五、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理人員應(yīng)保障： 正常情況下，保障 24 小時辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性 所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。 在增添大容 量的電氣設(shè)備時，需重新設(shè)計線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。 建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。 辦公室內(nèi)的臺燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。 照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器）， 不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對于碘鎢燈、功率大的 白熾燈的燈頭 線，采用耐高。 溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。 配電室作防火分隔處理。 火災(zāi)報警裝置、自動滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維 護(hù)檢查，以保證隨時可用。 電氣設(shè)備、移動電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測試。 1 在配電室和裝
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