【正文】 房管理辦法》 （ 6） 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 （ 7）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)方法與參數(shù)》第三版 （ 8）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （ 9）現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家有關(guān)住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 10）國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 11）項(xiàng)目單位提供的其它基礎(chǔ)資料 研究范圍 受項(xiàng)目承辦單位委托，山西國(guó)陽(yáng)投資咨詢有限責(zé)任公司組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，在建設(shè)單位的積極配合下，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了全面、深入的可行性研究，具體研究范圍如下： （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性； 山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 3 （ 2） 建設(shè)單位承建能力分析 （ 3） 投資環(huán)境條件分析 （ 4） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 （ 5） 項(xiàng)目實(shí)施方案的確定 （ 6） 工程建設(shè)方案 （ 7） 投資估算與資 金籌措。 經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。 項(xiàng)目的建設(shè)力求功能完善，節(jié)約投資的原則，盡量做到簡(jiǎn)潔、大方。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)建筑節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 本項(xiàng)目分別在兩個(gè)區(qū)域、三個(gè)地塊實(shí)施： (1)XX 路職工住宅小區(qū)：位于太原市東北地區(qū)， XX 路以東，用地北側(cè)為中元玻璃廠在施底商住宅摟，西面為 XX 公司現(xiàn)有住宅，與太 原市 XX路相接，南側(cè)為 XX公司現(xiàn)有住宅。東面為北同蒲鐵路山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 4 線。 XX 路小區(qū)北側(cè)地塊總占地 7700 平方米，擬建一棟 21/12 層高層建筑； XX 路小區(qū)南側(cè)地塊總占地 5700 平方米，擬建兩排層數(shù)為五層的多層建筑。 (2)建設(shè)南路職工住宅小區(qū)：位于太原市東南地區(qū)，建設(shè)南路以西，北臨紅線寬度為 20米的規(guī)劃路。 XX小區(qū)地塊總占地 14595平方米，擬建一棟 28層高層建筑。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目擬在 XX 路小區(qū)和建設(shè)南路小區(qū)兩個(gè)區(qū)域的三個(gè)地塊分別建設(shè)，總建筑面積 64376 平方米，其中住宅部分 55325 平方米，防空層面積 (設(shè)于高層地下一層 )2402 平方米，地下停車(chē)場(chǎng) 6650 平方米。 建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè)內(nèi)容包括：新建住宅樓的土建工程、裝飾工程、給排水工程、電氣工程、通風(fēng)工程、消防工程、綜合布線工程以及該區(qū)域范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、場(chǎng)地硬化、場(chǎng)地綠化及電力線敷設(shè)等室外工程。 山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 5 XX 路小區(qū)在南北兩個(gè)地塊建設(shè)，北側(cè)區(qū)塊為一棟 21/12 層高層建筑，總建筑面積 24580 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 3523 平方米，項(xiàng)目容積率 ，建筑密度 %，綠化率 38%，設(shè)計(jì)安置職工282戶， 980 余人；南側(cè)地塊為兩棟五層建筑，總建筑面積 7000 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 38%，設(shè)計(jì)安置職工 110戶， 385人。 XX小區(qū)設(shè)計(jì)一棟 28層高層建筑，總建筑面積 26146 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 3127 平方米。項(xiàng)目區(qū)容積率 ，建筑密度 %，綠化率 42%，設(shè)計(jì)安置職工 308戶， 1080 人； 根據(jù)國(guó)家 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定， 本著注重實(shí)際，統(tǒng)籌兼顧的原則，項(xiàng)目確定住宅建筑共計(jì) 700 套，其中 90 平方米以上戶型 128套， 90平方米以下戶型 572套。 措 總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 其中： XX小區(qū)投資 XX小區(qū)投資 資金籌措 山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 6 本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程。項(xiàng)目建設(shè)資金全部由職工住房集資款解決。 全部項(xiàng)目建設(shè)工期確定為 24 個(gè)月，其中多層部分工期確定為15個(gè)月。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 見(jiàn)表 11 山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 7 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1 規(guī)劃總用地面積 18671m2 其中 XX小區(qū) 11290 m2 XX小區(qū) 7381 m2 2 居住戶數(shù) 700 戶 其中安置拆遷戶 638戶，廉租戶 62戶 3 居住人數(shù) 2450 人 4 總建筑面積 64376m2 住宅面積 55325 m2 地下人防工程面積 2402 m2 地下停車(chē)場(chǎng)面積 6650 m2 5 容積率 XX小區(qū)高層 XX小區(qū)多層 XX小區(qū)高層 6 綠化率 ＞ 30% XX小區(qū)高層 38% XX小區(qū)多層 33% XX小區(qū)高層 42% 7 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元 XX小區(qū) 萬(wàn)元 1541 元 /平米 XX小區(qū) 萬(wàn)元 1802 元 /平米 山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 8 研究結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，符合太原市城市總體規(guī)劃、城市改造修建性詳細(xì)規(guī)劃的要求。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目將在很大程度上解決山西省 XX 公司現(xiàn)有職工及離退休人員的住房問(wèn)題，同時(shí)對(duì)提升企業(yè)形象，深化企業(yè)文化都具有積極的意義。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善山西省 XX公司住宅區(qū)危、舊、雜、亂的現(xiàn)狀 ，有利于推進(jìn)太原市城市化建設(shè)進(jìn)程，改善人居環(huán)境。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)屬于自籌資金建設(shè)，并進(jìn)行物業(yè)托管，為社會(huì)帶來(lái)了一些工作崗位，有助于緩解社會(huì)的就業(yè)壓力，構(gòu)建和諧社會(huì)。 本項(xiàng)目已作了大量的前期準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論在建筑功能、設(shè)施配套，還是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，都是客觀的、必要的。 綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)條件已具備，建設(shè)規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目是必要的、可行的，建議盡快組織實(shí)施。 山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 9 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 山西省 XX公司始建于 1955年，是省屬國(guó)家總承包一級(jí)施工企業(yè)，具備國(guó)家公路工程總承包一級(jí)，公路路基工程、公路路面工程、地基與基礎(chǔ)、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)道工程、土石方工程、橋梁工程專業(yè)承包一級(jí)、巖土工程勘察甲級(jí)、地質(zhì)災(zāi)害治理乙級(jí)、資質(zhì)能力，是通過(guò)國(guó)家質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全三標(biāo)一體認(rèn)證的綜合性施工企業(yè)。公司目前擁有職工 1528 人，各類(lèi)專業(yè)技術(shù)人員 486人，總資產(chǎn) 億元，擁有 600多臺(tái)，總功率 3 萬(wàn)多千瓦性能優(yōu)良的施工機(jī)械，具有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)和雄厚的技術(shù)力量。 山西省 XX 公司 為五十年代成立的國(guó)有老企業(yè)，現(xiàn)在冊(cè)職工1528 人 ，離退休職工 897 人，無(wú)工作家屬 89人，由于多年遺留問(wèn)題和原因，職工住房滿足不了需求，許多老職工仍居住在老平房及窯洞，近年來(lái)分配的大、中專學(xué)生無(wú)法解決住房，職工小區(qū)臟、亂、差得不到改善 。 ① XX路職工住宅小區(qū)： 現(xiàn)有 八 十年代至九十年代建設(shè)的舊樓房 15 棟，六十至七十年山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 10 代平房 26棟。建筑總面積為 48380㎡，現(xiàn)有總戶數(shù)為 877戶。 由于地質(zhì)原因和建筑問(wèn)題，在上世紀(jì)九十年代職工 8 號(hào)、 9 號(hào)樓住房出現(xiàn)裂縫和傾斜，多年來(lái)經(jīng)多次加固也未阻止繼續(xù)裂縫和傾斜。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，已不適合人居住。該擬建地塊現(xiàn)有危險(xiǎn)四層樓房 2 棟（ 住戶 84 戶）， 3 層舊樓 2 棟（住戶 68 戶），舊平房窯洞 15 排（住戶 106 戶）。其他區(qū)域平房（居住的 52 戶老職工及家屬）。另外太原市勝利街改造工程已全面啟動(dòng)，根據(jù)市規(guī)劃總體方案，此次道路改造需拆除公司 18號(hào)職工住宅樓（ 55戶）。 ② 建設(shè)南路職工住宅小區(qū)： 現(xiàn)有八十至九十年代樓房 6 棟，七十年代平房 19棟。建筑總面積為 18350㎡，現(xiàn)有總戶數(shù)為 367戶。 該地塊現(xiàn)為棚戶區(qū)，現(xiàn)有危舊平房 12棟（居住的 79戶老職工及家屬）。其他樓間平房 7 棟 （居住的 42戶老職工及家屬）。 近年來(lái)伴隨住房制度的改革和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。 房?jī)r(jià)上漲讓很多準(zhǔn)備買(mǎi)房人 特別是中低收入家庭的購(gòu)房 壓力越來(lái)越大。而且，長(zhǎng)期以來(lái)存在的高檔住宅增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房供應(yīng)不足，富人階層競(jìng)購(gòu)豪宅越演越烈和山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 11 工薪階層、中低收入者望房興嘆的矛盾，也一直未見(jiàn)根本化解。 中低收入家庭經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民購(gòu)買(mǎi)一套商品房要花費(fèi)一個(gè)普通收入家庭 15~ 20年的全部收入。 住房問(wèn)題已成當(dāng)今社會(huì)熱點(diǎn)之一。為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo) ，我國(guó)各級(jí)政府采取了不少措施，經(jīng)濟(jì)適用房就是其中之一。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房制度改革在經(jīng)歷了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，產(chǎn)生的一種新的房屋所有形式，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。 國(guó) 務(wù)院總理溫家寶 3月 5日在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上做政府工作報(bào)告時(shí)指出 ： 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。 房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房 和經(jīng)濟(jì)適用房 。政府要特別關(guān)心和幫助解 決低收入家庭住房問(wèn)題 ， 加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度 ， 改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房市場(chǎng)的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無(wú)可取代 。 在建設(shè)部等部門(mén)于 20xx年 5 月聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，明確規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 12 定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 我國(guó)從 1994 年起開(kāi)始啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃，十 多 年來(lái)它為眾多中低收入家庭提供了上千萬(wàn)套價(jià)格相對(duì)低廉的住房。國(guó)家為建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房投入了大量補(bǔ)貼， 在經(jīng)濟(jì)適用房的土 地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)等方面給予多項(xiàng)政策優(yōu)惠，對(duì)有效解決中 低收入家庭 的住房問(wèn)題、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。 我國(guó)正在建設(shè)和諧社會(huì)，其中 居住和諧的宗旨和目標(biāo)就是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入人群的住房需求，逐步實(shí)現(xiàn)人人有住房的社會(huì)目標(biāo)。 20xx 年 6 月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合本省實(shí)際情況，山西省政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)定和辦法，在一定程度上刺激了商品房市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展。 本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其目標(biāo)就是要解決本企業(yè)職工和太原市城市低收入家庭的住房問(wèn)題。項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)政府關(guān)心民眾生活和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧發(fā)展的相關(guān)政策。 目前兩個(gè)小區(qū)住房結(jié)構(gòu)均為棚戶區(qū)、平房、樓房混雜，設(shè)計(jì)規(guī)山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 13 劃布局不合理，胡亂搭建現(xiàn)象嚴(yán)重。由于住宅多建于上世紀(jì)六、七十年代，房屋破舊，水、電、暖等配套設(shè)施不完備，小區(qū)內(nèi)污水、垃圾肆意傾倒，造成環(huán)境的臟、亂、差，居民怨氣沖天，管理難于奏效。因此，亟需對(duì)兩小區(qū)進(jìn)行改造。 住房問(wèn)題 自 20xx 年年底，太原市政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量劇增。同時(shí)，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)和部分農(nóng)村居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求迅猛擴(kuò)大。但由于近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格也不斷上揚(yáng)，買(mǎi)房已經(jīng)成為老百姓一生中最大的一筆投資。統(tǒng)計(jì)表明， 20xx 年太原市商品房均價(jià)漲幅在 45％左右； 20xx 年，商品房均價(jià)進(jìn)一步升高，比年初增長(zhǎng) ％，個(gè)別小區(qū)漲幅超過(guò) 100％，而全國(guó)的平均漲幅在 ％之間，其平均漲幅高出全國(guó) 51％，遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高于上海、廈門(mén)和青島等發(fā)達(dá)城市。 20xx年底 ， 太原市商品房最高價(jià)為每平方米 2300 多元 ， 而 20xx 年底 ，商品房最高價(jià)已突破 3000 元大關(guān)。 到 20xx 年底，每平方米 4500元的價(jià)格也成為市中心地段的平均價(jià)格。 高昂的房?jī)r(jià)讓市民望房興嘆。 據(jù)測(cè)算，太原市目前居民購(gòu)買(mǎi)一套商品房要花費(fèi)一個(gè)普通收入家庭近 20年的全部收入。