某地產(chǎn)項目整合營銷操盤方略-文庫吧
2025-06-15 05:01 本頁面
【正文】 是沒有應對的方法和策略、不能調(diào)動各方面資源，實行差異化營銷、充分認識競爭對手、充分挖掘項目潛在價值、充分認識目標客體是贏得這場戰(zhàn)爭的勝利的關鍵。因此，從某種意義上可以說，這是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，關鍵是看指揮的“將軍”。尤其是，針對“金海灣”這樣一個沒有規(guī)模優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢、綜合競爭力不明顯的樓盤而言，此更為重要。二、本項目概述（一）本項目SOWT分析S—優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：地處城邊緣、自然條件和人文條 件比較好，升值潛力；地理優(yōu)勢：靠近在建的三橋和高速公路路口，處于城市前沿。交通便利：位于城市主要交通要道交匯處， 5路公交車直線連接； 配套優(yōu)勢：周邊車站、銀行、菜市、學校環(huán)繞、市場配套齊全； 產(chǎn)品優(yōu)勢：規(guī)劃設計超前，景觀優(yōu)，戶型面積配比合理，適中； 規(guī)模優(yōu)勢：目前為欽州第一大盤，具有較大的市場號召力、影響力。 人文環(huán)境：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。 W—劣勢分析缺乏形象：項目處地城市邊沿，周邊建筑以民房居多，整體形象較差。配套不足：周邊基礎配套設施不完善，購物場所缺乏；地勢較低：由于地勢較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒過的記載，這阻礙客戶購買此項目物業(yè)的最大心理障礙。環(huán)境不佳：雖然自然元素較多，但周邊沒有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢。競爭較大：由于附近的新奧花園開發(fā)較早，項目比較成熟，且項目規(guī)模大，配套全，對我項目直接競爭較大。O—機會分析 欽州作為東盟出海大通道，隨著欽州大工業(yè)、大港口、大旅游進一步形成，商機無限。舊城改造：近年來，欽州市政府加大改造力度，城市化建設速度加快；住房改革：政府廢除“批地建房制度”，改革住房制度； 消費提高：部分高收入層對居住環(huán)境有了新 的需要，開始喜愛有品牌和品味的住宅。 T—威脅分析思想保守：欽州人喜歡對自建房，且意識對自建房特有感情，購買商品房意識較弱；收入不高：城鎮(zhèn)居民普遍收入不高，單位集體購房能力較差；競爭加?。簱?jù)調(diào)研情況分析，今年投入房地產(chǎn)新推項目多，商品房數(shù)量將增多，競爭開始加劇；市場不規(guī)范：房地產(chǎn)市場不成熟，市場體系不健全綜上所述：從以上分析來看，本項目機會點與風險并存，但機會大于風險，具有競爭優(yōu)勢。故，在項目操作過程中應當注重調(diào)研、尊重市場、適應市場。根據(jù)消費者需求特點和趨勢，抓住機遇，并充分整合好各種有效資源，科學操作，以實現(xiàn)本項目的最大綜合效益。（二）項目綜述項目概述：項目處于人民南路與五馬路交匯處，占地30畝，總建筑面積約3萬平方米，由八棟6層的多層住宅組成，建筑密度為384%、%、室外停車場為26個，項目除中央花園和生活市場外，無別的配套設施和規(guī)劃特色，與其他項目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢，要想項目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項目有效規(guī)避風險、爭取項目的推廣成功。營銷推廣的思路構想：根據(jù)項目SWOT分析和欽州競爭樓盤的情況，我司主要采取以下的營銷手段： A、建議調(diào)整項目總平規(guī)劃，在規(guī)劃設計上有效突出文化和生態(tài)的特色； B、由于項目交通相對不便利，采用與其他項目差異的營銷手段，比如說開通看房直通車等； C、建造符合項目生態(tài)主題的售樓部，以突出公司的經(jīng)濟實力和讓客戶產(chǎn)生對項目美好的聯(lián)想，刺激客戶的購買欲望； D、挖掘項目潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心競爭力、形成項目營銷個性和產(chǎn)品個性、避免同質(zhì)化競爭；E、與欽州晚報強強合作，借船出海。三、本項目競爭性樓盤分析（一）本項目競爭性樓盤概述項目名稱位置規(guī)模均價(元/m2)主力戶型面積范圍(m2)關鍵時間銷售情況營銷主題對 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項目規(guī)劃設計具較高水準，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設較優(yōu)，在市場上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺，但周邊市政配套不足。協(xié)盛商業(yè)廣場人民路8號33畝1350三~四房樓中樓110~230今年5月入伙30%中心地標至尊榮耀地處市中心地帶，交通便利，周邊生活配套齊全，但人流量大且繁雜；項目起點較高，在本地屬高檔物業(yè)，形象較好，但項目商住混雜，居住大受影響，不適合純居住。萬國廣場欽州灣大道3萬m2未出臺二~四房樓中樓主推三房120今年7月8號底開盤未售體驗式商業(yè)廣場項目集購物、休閑、娛樂、居住這一體，規(guī)劃設計超前、時尚、觀感性強，生態(tài)景觀設計，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車場一應俱全，位置好，處交通要地，市政設施齊全。同地段御景華庭欽州灣廣場旁建筑面積2萬m21300二~四房樓中樓70~2203月中旬開盤45%無項目地處較偏，交通不便，采用半合圍形式，建有中庭花園，在規(guī)劃設計上下了一定的功夫，較前衛(wèi)，但因規(guī)模小，自有配套不足。華信花園商城文鋒南路52畝1100二~三房65~420今年底入伙80%臨海工業(yè)城市的花園式商城項目以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設施不足，交通不是十分便利。同類型廣廈
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