商業(yè)綜合地產(chǎn)整合營銷方案-文庫吧
2025-04-25 00:16 本頁面
【正文】 住宅總建面8萬m22400（存量房）毛坯房：300元左右裝修房：600元左右一期已售完盤龍庭苑劉店正街住宅2631尚未交付使用正在銷售特征表現(xiàn)：從7月1日配套商業(yè)的開盤效果看，批發(fā)第一城和中國家俱CBD的硬廣持續(xù)了一段時間，但市場反映不佳，成交清淡。兩個項目商業(yè)街入市價格偏高，特別是小商品城配套商業(yè)街定價上明顯高于家具CBD。本案周邊代表住宅項目價格均在2700元以下，租金水平在300元左右，即每平米的租價每月不超過3元錢，而且這類住宅主要針對剛性自住需求為主，投資比例較小，其中較低的價格優(yōu)勢以及升值潛力是投資選擇的主要原因，出租對象主要以常住家庭為主，對本案公寓投資客戶分流會有一定影響。分析結(jié)論：批發(fā)第一城和家具CBD配套街的開盤，成交不是太好，主要原因有以下幾點： 批發(fā)第一城、家具CBD尚未進入對外營業(yè)階段，通過部分投資型客戶的針對性訪談，均表示對近期市場走勢尚不明朗，信心略顯不足，同時整個目標(biāo)客戶市場觀望氣氛較濃； 在項目推廣宣傳上，缺乏實質(zhì)性的（主體市場）招商業(yè)績炒作，也造成了投資客對市場火爆現(xiàn)象的懷疑，更加重了投資客的觀望情緒； 在定價策略上，表價較高，造成投資門檻較高，風(fēng)險較大，投資客戶在供鋪成本與盈利回報之間對比權(quán)衡后會大大減緩其購買意向及行動。因此，定價策略要遵循認(rèn)籌期內(nèi)客戶的反應(yīng)綜合考慮；對于周邊住宅項目，我們要認(rèn)識彼此差異，尋找自身優(yōu)勢和生存價值，以更好的定位自己： 本案公寓投資更側(cè)重于“商務(wù)”功效，主要是滿足漢口北市場群內(nèi)的經(jīng)營戶、往來客商的商旅住宿、公司辦公、休閑娛樂等商務(wù)配套需求，純粹的個人出租、自用住房功能比例較少。而周邊住宅項目的投資，則主要以居住功能為主，出租或轉(zhuǎn)手均是滿足不同人群的基本居住需求。因此，雖然周邊住宅項目會對本案投資客產(chǎn)生一定分流，但不會產(chǎn)生較大性沖突。 第二篇 項目分析一、項目概況漢口北中央商務(wù)街總建筑面積近7萬平米，由六棟主體大樓及首層商業(yè)街組成，分為政務(wù)中心、金融商務(wù)中心、主題商業(yè)街和生活中心四大功能板塊，內(nèi)設(shè)市場管委會、政務(wù)服務(wù)中心、金融服務(wù)區(qū)、城市候機廳、通訊營業(yè)廳、商務(wù)寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、多功能服務(wù)型公寓、大型生活超市、特色餐飲酒店、休閑娛樂中心、主體購物街及市場群生活配套區(qū)等經(jīng)營業(yè)態(tài)，是漢口北專業(yè)市場群唯一的政商一體化綜合性配套項目。中央商務(wù)街各樓棟面積分布細(xì)表A座B座C座D座E座F座每層面積合計公寓間數(shù)統(tǒng)計 一層商鋪漢口北市場群管委會入駐棟號每層26層合計二層B座28140三層11321C座40200四層11321D座72360五層11321E座72360六層11321F座30150各棟公寓合計合計2421210中央商務(wù)街總面積：中央商務(wù)街商鋪—公寓配比圖類型位置分布總建筑面積面積權(quán)重套 數(shù)單套面積主力面積商鋪（1F）B、C、D、E、F14%231套33129平方米3352平方米公寓（26F）B、C、D、E、F86%1210套4456平方米4456平方米從以上表中可以，本案規(guī)劃具有以下幾個特點：單套總面積小，總價低：商鋪、公寓規(guī)劃合理，主力面積均在50平米左右，總價得到有效控制，購買門檻大大降低。單套公攤小，實得面積大：批發(fā)第一城、中國家具CBD配套街的公攤系數(shù)均達(dá)到了50%，實際可用面積較小，投資成本較大。公寓多，商鋪少：商鋪比例較少，僅231套，只占總面積的14%，稀少的數(shù)量有效的保證了首層商鋪的最大價值。公寓比例較多，有1210套，占到了總面積的86%，成為整個商業(yè)街銷售的重點和難點。公寓配套，本案獨有：本案與批發(fā)第一城、中國家具CBD配套街相比，除了有政府入駐這條優(yōu)勢外，公寓也是他們所沒有的，補充了其他片區(qū)所沒有的住宅配套服務(wù)。結(jié)論：產(chǎn)品規(guī)劃賣點分析：本案總體個性：面積小得房率高總價低配套全一站式復(fù)合型商鋪個性：全部一線臨街首層面積小得房率高總價低少量稀缺公寓個性：面積小得房率高總價低功能豐富獨有住宅功能二、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）S漢口北專業(yè)市場群的市場形象初步樹立，并獲得了一定認(rèn)可；S本案處于漢口北核心地段，占據(jù)得天獨厚的地段資源，漢口北兩大主干道交匯處，漢口北大道與解放大道延長線雙軸線匯聚，具有輻射和影響市場群的先天優(yōu)勢；S漢口北市場管理委員會落戶本案，這里將成為漢口北的政務(wù)中央，具有獨一無二的政務(wù)優(yōu)勢；S銀行、醫(yī)院、電信、郵政等落戶本案，為本案輻射整個漢口北提供了硬件支撐；S四季美農(nóng)貿(mào)城具有24小時營業(yè)的特性，為商業(yè)提供了24小時全天候的經(jīng)營盈利機會；S面積合理，商鋪大小可分割，公寓面積約50平米，低門檻；S開發(fā)商的實力對項目成功的實施保障。 劣勢（W）W項目區(qū)位現(xiàn)實滿意度不高，市政配套尚不完善；W 在解放大道北沿線尚未通車的條件下，漢口北市場群大部分客戶都由漢口北
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