商業(yè)綜合地產(chǎn)整合營銷方案(參考版)
2025-05-13 00:16本頁面
【正文】 中央商務(wù)公寓簡單明了，直達(dá)性強(qiáng)，易于被本市場經(jīng)營商戶接受和理解；后期演繹和推廣相對容易，直入主題，市場切入更快速；（注明：以上是對本案公寓部分的前期性的初步思考，僅作為各方下一步溝通的基礎(chǔ)，其具體方案將會在下一步工作中單獨(dú)另行提報(bào)。因此，本案公寓——市場定位：漢口北市場群首個(gè)商務(wù)公寓配套形象定位：漢口北中央商務(wù)公寓三、案名思考漢口北BOSS堂（概念不具備統(tǒng)一性，不適合目標(biāo)客群）案名闡述：n 服務(wù)對象是漢口北市場群內(nèi)的經(jīng)營商戶，均為批發(fā)商戶、生意人（大老板，英文BOSS）；n 投資客，來此投資，無論是自營，還是出租，都是有產(chǎn)的掌柜（BOSS）n 本案公寓就是專為這些BOSS提供配套服務(wù)的，無論是投資者還是后期服務(wù)者都是財(cái)富的追求者和獲利者。n 工作內(nèi)容：q 開盤告知q 銷售、工程快報(bào)、業(yè)績炒作q 開盤盛典q 開盤促銷活動q 十一公關(guān)活動營銷q 樣板間開放（四）第四階段：強(qiáng)效持續(xù)期n 推廣目的：渲染開盤熱銷氛圍，擴(kuò)大銷售成果n 推廣策略：強(qiáng)勢宣傳開盤業(yè)績，利用從眾效益擴(kuò)大成果；承接前期推廣思路，作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固n 推廣主題漢口北中央商務(wù)街開盤旺銷****！ n 工作內(nèi)容q 公關(guān)活動營銷q 后續(xù)優(yōu)惠促進(jìn)q 新聞持續(xù)炒作 加上各類媒體的應(yīng)用原則或攻略 第七篇 關(guān)于公寓部分思考一、思考前提考慮到本案公寓面積權(quán)重大，是本案銷售的重頭戲，其銷售好壞直接關(guān)系到本案成敗，因此建議對公寓作為整個(gè)商業(yè)街的一個(gè)獨(dú)立組團(tuán)另行包裝，進(jìn)行概念營銷，內(nèi)涵演繹，以提升公寓的品質(zhì)形象，引起市場高度關(guān)注。（三）第三階段：開盤解籌期n 推廣目的：產(chǎn)品賣點(diǎn)及投資價(jià)值分析后，通過強(qiáng)勢宣傳，增強(qiáng)客戶簽約信心，使銷售快速推進(jìn)n 推廣策略：加強(qiáng)造勢，強(qiáng)化投資保障方面的宣傳，增強(qiáng)投資客信心；投資價(jià)值分析強(qiáng)化，直接誘惑目標(biāo)客戶；老客戶加強(qiáng)維護(hù)，并促進(jìn)新客戶上門；有效防衛(wèi)競爭，加強(qiáng)項(xiàng)目本身優(yōu)勢宣傳推廣主題。（二）第二階段：認(rèn)籌執(zhí)行期n 推廣目的：釋放項(xiàng)目賣點(diǎn)，吸納目標(biāo)客戶n 推廣策略：圍繞目標(biāo)客戶展開全方位攻擊；逐步釋放賣點(diǎn)，抓住投資客戶眼球；公布認(rèn)籌信息，最大限度爭取籌碼。二、階段推廣部署（一）第一階段：認(rèn)籌蓄勢期n 推廣目的：建立項(xiàng)目知名度，為認(rèn)籌作鋪墊n 推廣策略：高調(diào)入市，先聲奪人；以新聞炒作為主，以輿論吸引目標(biāo)客戶；從高層目標(biāo)人群入手，比如政府機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家等，拔高本 案的地位及影響。通過強(qiáng)化“漢口北中央”來闡述配套商業(yè)的必要性和發(fā)展性；輔以 “解放大道北延線”來闡述商業(yè)街繁榮必然趨勢；通過進(jìn)駐單位、機(jī)構(gòu)來闡述基礎(chǔ)配套的成形，加強(qiáng)投資信心；通過本案的經(jīng)營時(shí)間特點(diǎn)以及合理劃分宿舍區(qū)功能，賦予其“多功能服務(wù)型配套公寓”多重概念，進(jìn)一步強(qiáng)化本案全方位、多功能、一站式的商街規(guī)劃，滿足漢口北市場群的所有配套需求。市場機(jī)遇漢口北市場群被定位為國家級商貿(mào)物流樞紐區(qū)，七大專業(yè)市場群建成運(yùn)營后，將帶動整個(gè)武漢千億的物流收益，漢口北急需要政商一體化的綜合體來滿足批發(fā)城商戶的正常營業(yè)的配套服務(wù)。C占領(lǐng)最穩(wěn)市場：本案立足于農(nóng)業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低，較其他批發(fā)市場，具有投資小，收益穩(wěn)的特殊優(yōu)勢，具有“持續(xù)穩(wěn)定市場”的投資魅力。也就是說，本案具有“漢口北中央”的政治特征，首先在政務(wù)上具有輻射整個(gè)漢口北的能力。配套公寓部分，根據(jù)功能分區(qū)，C座帶電梯最貴，另外適當(dāng)考慮朝向和樓層差別，一般保證2層最貴，3層次之，4—6層稍微便宜（C座有電梯除外）。一是可以有效控制每一期的銷售價(jià)格和銷售總價(jià)；二是能有效控制銷售速度，把控銷售節(jié)奏；三是利于有效引導(dǎo)市場投資欲望，讓投資戶真正體會到項(xiàng)目的巨大升值潛力。 第五篇 價(jià)格策略一、 擬定價(jià)格的相關(guān)因素本次擬定中央商務(wù)街的價(jià)格主要考慮了以下相關(guān)因素：公司領(lǐng)導(dǎo)層因素漢口北大道沿線現(xiàn)有住宅銷售價(jià)格；漢口北大道沿線配套商業(yè)銷售價(jià)格；朝向問題。 通過前階段與公司的溝通，根據(jù)武漢市場目前正常的認(rèn)籌率（50％）、解籌率（30％）情況，反推項(xiàng)目入市銷售前的客戶積累目標(biāo)預(yù)估，即積累約4800批登記客戶，達(dá)到約2400批的認(rèn)籌，實(shí)現(xiàn)約726批的解籌，即可按公司要求開盤完成60%的銷售量； 236。 漢口北中央商務(wù)街6棟，A座已售，B—F座待售，2—，共計(jì)1210間；236。即時(shí)蓄客，開盤暫定在9月26日。配套宿舍樣板間裝修完畢，看房通道、看房專車、現(xiàn)場招商中心等均已配備并包裝到位。二、入市時(shí)機(jī)及銷售前提工程條件工程進(jìn)度達(dá)到銷售許可條件。 推廣策略建議：立足“漢口北”市場，作區(qū)域市場配套引領(lǐng)者角色，強(qiáng)化并透析本案核心賣點(diǎn)，提高客戶認(rèn)可度。開盤首推B、D、E三棟，共計(jì)860套，剩余視具體銷售情況而定； 價(jià)格策略建議：建議采取低開高走，根據(jù)銷售情況逐級提升，最終實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)期，商業(yè)最終實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)1600元∕m2，公寓最終實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)3500∕m2。產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢：一層旺鋪全部臨街，二層以上公寓面積小且?guī)аb修，所有產(chǎn)品大小任意組合，功能多樣化，涵蓋范圍廣，能滿足漢口北市場群正常經(jīng)營的所有配套服務(wù)； 第四篇 營銷策略一、 整體營銷策略“以我為主，后發(fā)先至” “借勢造勢，強(qiáng)化項(xiàng)目的識別度，差異化制勝” 營銷戰(zhàn)術(shù)選擇：招商
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