【正文】 市居民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求；流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展；銀行寬松的信貸政策，以及房改政策的有利推動(dòng)。178。 客觀原因?qū)е铝四暇┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大發(fā)展空間土地價(jià)格劇漲；建筑成本抬高；消費(fèi)者追漲購(gòu)房等等客觀原因一起影響著南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短時(shí)間之內(nèi)不可能出現(xiàn)大的變化。178。 南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)向多元化格局發(fā)展隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場(chǎng)環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開(kāi)發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額?；A(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場(chǎng)的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的主體特征變化來(lái)看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和拆遷戶也開(kāi)始進(jìn)入需求市場(chǎng)。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā)展的趨勢(shì)。從購(gòu)買(mǎi)力特征來(lái)看，客戶購(gòu)買(mǎi)能力出現(xiàn)兩極分化是推動(dòng)需求市場(chǎng)向“金字塔”兩端發(fā)展的原動(dòng)力。1．2．3　2004年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)l 市場(chǎng)供需情況預(yù)測(cè)178。 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)2004年是省委省政府提出的“沿江開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略，市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施、關(guān)鍵階段的一年，也是政府通過(guò)增加土地投放、加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房建設(shè)調(diào)控市場(chǎng)初見(jiàn)成效的一年。 2003年政府加大土地供應(yīng)量，共招標(biāo)拍賣和掛牌實(shí)際出讓土地614公頃,同比增長(zhǎng)272%，這些土地將有部分會(huì)在2004年立即開(kāi)發(fā)上市預(yù)售，再加上以前存量土地的開(kāi)發(fā)初步預(yù)計(jì)2004年南京新建商品房開(kāi)發(fā)量在700萬(wàn)平方米左右。另外，政府的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)120萬(wàn)平方米，中低價(jià)房開(kāi)發(fā)80萬(wàn)平方米。因此2004年市場(chǎng)供給總量在900萬(wàn)平方米左右。178。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)近幾年來(lái)，南京新建商品房市場(chǎng)有效需求主要包括危舊房改造和拆遷需求、房地產(chǎn)投資需求、改善居住條件購(gòu)房需求以及城市化進(jìn)程購(gòu)房需求等四個(gè)方面。2004年依然是南京市政府大規(guī)模建設(shè)的一年，建設(shè)投資仍會(huì)保持400億元，拆遷戶數(shù)將保持3萬(wàn)戶左右，再加上集體土地拆遷，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)不低于5萬(wàn)戶，形成對(duì)住房的“剛性需求”，其中約35%有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，約45%有資格購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)房，即20%以上的拆遷戶會(huì)到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房或二手房，共產(chǎn)生需求約350萬(wàn)平方米左右。2004年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道單一，投資性購(gòu)房需求增加在所難免，估計(jì)比例在10%左右。隨著南京經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和居民收入的顯著提高、住房補(bǔ)貼發(fā)放到位和金融支持力度加大，市民經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好，改善居住條件群體在逐漸擴(kuò)大，并成為穩(wěn)定房市的主力軍，有部分中高收入的階層將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，購(gòu)買(mǎi)第二、第三居所，這部分購(gòu)房需求大約在300萬(wàn)平方米。城市化程加快也帶來(lái)南京購(gòu)房需求的增加，按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化水平保持2%的增長(zhǎng)幅度，每年約11萬(wàn)人成為南京城市人口，估計(jì)仍有150萬(wàn)平方米購(gòu)房需求和近200萬(wàn)平方米的租賃需求?！　【C上所述，2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量在900萬(wàn)平方米左右，比2003年增長(zhǎng)35%，需求量仍然不會(huì)減弱，一手房交**量基本穩(wěn)定在800萬(wàn)平方米左右，總量有所增加，增長(zhǎng)速度有所回調(diào)，保持15%左右增幅。：1，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求局面將會(huì)有所緩解。二手房交**量會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，保持40%以上的增長(zhǎng)速度。l 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)178。 引起價(jià)格上漲的因素：土地價(jià)格的上漲。土地價(jià)格增長(zhǎng)是促成我市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的動(dòng)因之一，目前我市部分樓盤(pán)土地價(jià)格占到開(kāi)發(fā)成本的40％，甚至超過(guò)50％?！　∨涮自O(shè)施要求更高，成本上升。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》都對(duì)新建居住區(qū)的配套設(shè)計(jì)規(guī)范及房屋品質(zhì)提出更高的要求，這必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本平均上漲將近300元/平方米?！　≡牧蟽r(jià)格上漲成為隱憂。2003年以來(lái)，由于房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等上漲，引起建安成本平均上升20％?！　∪朔篮团涮坠迷O(shè)施的要求將會(huì)增加成本?！　?003年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面將會(huì)延續(xù)到2004年上半年。178。 引起價(jià)格下跌的因素：政府加大調(diào)控力度，增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。中小樓市投資者獲利回吐，增加市場(chǎng)供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)改制結(jié)束，改制后的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。據(jù)此，我們預(yù)測(cè)2004年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的不穩(wěn)定因素，但也不會(huì)出現(xiàn)2003年持續(xù)快速上漲局面，總體價(jià)格仍然穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩，部分區(qū)域和樓盤(pán)會(huì)做小幅調(diào)整，高品質(zhì)物業(yè)將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，低品質(zhì)物業(yè)有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌。因此，有效推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，避免大起大落應(yīng)是2004年政府的重要調(diào)控目標(biāo)。市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升178。 1～6月份,企業(yè)投資個(gè)數(shù)新增59家,達(dá)到299家,比去年同期增加120家，％。從2003年南京已出讓的12塊儲(chǔ)備地塊看，，“三外”公司中標(biāo)3家，土地面積為54萬(wàn)平方米，分別占31%， 52%。在未來(lái)的市場(chǎng)中，份額可能會(huì)更大，而本地的一些大型開(kāi)發(fā)商也紛紛向長(zhǎng)三角其它城市拓展市場(chǎng)。 土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫178。 但由于土地二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有相應(yīng)健全，使得圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源，批一塊少一塊，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開(kāi)發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段扔重金圈地。市區(qū)已經(jīng)很少有地可供出讓，而通過(guò)轉(zhuǎn)手交**得到的地塊價(jià)格漲幅較大?！　?78。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金充裕，自有資金份額低　　 從南京市開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年當(dāng)期資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款加定金及預(yù)收款(絕大部分為信貸資金)幾乎達(dá)到七成，如果再加上建筑施工企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資所占信貸資金及開(kāi)發(fā)企業(yè)自身流動(dòng)資金貸款進(jìn)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則信貸資金占資金供應(yīng)量的比重更高，開(kāi)發(fā)與銷售中大量依賴信貸資金，使得銀行金融資本風(fēng)險(xiǎn)加大，開(kāi)發(fā)中的投機(jī)因素增高，這種極不穩(wěn)定的資金鏈非常脆弱，經(jīng)不起市場(chǎng)需求的波動(dòng)，一旦出了問(wèn)題，后果將難以預(yù)料。央行新政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷售的信貸資金運(yùn)用，提出了明確的規(guī)范性政策和措施，理應(yīng)成為推動(dòng)關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展中所存在問(wèn)題的良好契機(jī)，而其具體實(shí)施細(xì)則即將落實(shí)。解讀央行“新政”，其實(shí)質(zhì)是“防止過(guò)熱，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)”。結(jié)果上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不能排除南京市的一些過(guò)熱苗頭或者是隱患存在。1．2．4南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊研判掃描南京老城區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)，樓盤(pán)均價(jià)普遍逾4000元/平方米，由于土地的消耗和稀缺，市中心的一些新建樓盤(pán)已經(jīng)紛紛突破6000元/平方米。此外，城東月牙湖板塊、仙林大學(xué)城，江寧縣改區(qū)，舊城改造，河西大開(kāi)發(fā)，地鐵建設(shè)等城市建設(shè)促成了南京的房地產(chǎn)熱點(diǎn)形成。根據(jù)規(guī)劃和城市特點(diǎn)，南京老城周邊各區(qū)域中心迅速崛起，成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的鮮明特點(diǎn)，并已形成“東生態(tài)、西文化、南新城、北跨江”的發(fā)展格局。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看,寧南板塊、仙林板塊、江寧板塊、河西板塊、以及一直被遺忘的江北地區(qū)都面臨一個(gè)大發(fā)展的前景。其中江寧板塊由于先天優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模大，發(fā)展早，配套好一直處于南京周邊板塊中的領(lǐng)頭羊地位。南京主城區(qū)原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城中板塊、城東板塊、河西板塊、城南板塊、城北板塊，在2002年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，城東板塊以優(yōu)越的自然環(huán)境，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。進(jìn)入2003年下半年，河西地區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，寧南地區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，江寧地區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，城北地區(qū)的濱江概念優(yōu)勢(shì)獨(dú)逐漸顯露，河西板塊、寧南板塊、下關(guān)濱江板塊、江寧板塊逐漸顯示出有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。l 城東南板塊　　得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)讓城東南板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)舉足輕重，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以精品概念占據(jù)南京房地產(chǎn)的高端市場(chǎng)，成為其它板塊參照的對(duì)象。從早期的月牙湖高檔社區(qū)到開(kāi)南京精裝修房先河的湖畔之星；從香格里拉花園第二代產(chǎn)品面世到銀城東苑的高檔設(shè)計(jì)……城東南的地產(chǎn)商們始終堅(jiān)持走精品路線。　　目前，萬(wàn)達(dá)、銀城、金大地等十幾家有實(shí)力的地產(chǎn)商分割了城東南房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額，澳大利亞、法國(guó)、中國(guó)香港等國(guó)內(nèi)外多家知名建筑設(shè)計(jì)公司的介入，也讓城東南項(xiàng)目的品質(zhì)得到大幅提升，僅光華路、大明路、繞城公路合圍的三角地區(qū)就分布了黃埔鑫園、清新家園、江南明珠、浙江錢(qián)塘資項(xiàng)目、九龍盛世園等多個(gè)樓盤(pán)。初步統(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中城東南地區(qū)將會(huì)推出將近200萬(wàn)平方米的樓盤(pán)。l 河西板塊從去年到現(xiàn)在，河西板塊一直是人們關(guān)注的****。綜觀南京房市的歷次漲價(jià)風(fēng)潮，無(wú)一不是從河西開(kāi)始。，隨后金色家園率先試水高房?jī)r(jià)，該樓盤(pán)一期時(shí)，均價(jià)每平方米4500元，二期均價(jià)每平方米6900元，最高售價(jià)達(dá)到了每平方米9500多元。“榜樣的力量是無(wú)窮的”，萬(wàn)科的“高價(jià)得寵”，讓眾多開(kāi)發(fā)商紛紛效尤，有的甚至“封盤(pán)惜售”，待價(jià)而沽，南京的房?jī)r(jià)勢(shì)如破竹，迅速攀升。如今，河西地區(qū)早就沒(méi)有單價(jià)低于5000元的房子了，剛剛在河西拿到地的開(kāi)發(fā)商也相當(dāng)高調(diào)，動(dòng)輒六七千、七八千?！　〉嘘P(guān)人士認(rèn)為，從當(dāng)初的暗中較勁，到現(xiàn)在的明著比價(jià)，南京房?jī)r(jià)的上漲空間已然非常有限。今年，隨著商品房上市總量的大幅增加，供求關(guān)系將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。以河西板塊為例，奧體板塊中已有9塊純住宅用地“名花有主”，而且近期還有幾塊土地將推向市場(chǎng)。在十運(yùn)會(huì)之前，奧體板塊內(nèi)的純住宅項(xiàng)目供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到370萬(wàn)至400萬(wàn)平米。今后兩年將有450萬(wàn)至500萬(wàn)平米的住宅進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)體量相當(dāng)于去年前三季度南京市（含江寧、江北）商品住宅銷售面積總和。在如此大規(guī)模的總量面前，河西已經(jīng)有競(jìng)爭(zhēng)白熱化的趨向。金馬酈城節(jié)前開(kāi)盤(pán)首次4500元的單價(jià)雖然只是玩了一個(gè)噱頭，但卻被很多人看作是向“遲早要被點(diǎn)燃的導(dǎo)火索”邁進(jìn)了一步。盡管現(xiàn)在說(shuō)“價(jià)格戰(zhàn)”三個(gè)字還為時(shí)尚早，但市場(chǎng)觀察人士樂(lè)觀地認(rèn)為，伴隨著買(mǎi)賣關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，商界慣用的“價(jià)格戰(zhàn)”早晚會(huì)現(xiàn)身石城。而且，河西的奧體板塊和江北的江浦板塊最有可能成為價(jià)格戰(zhàn)的前沿陣地?！　W體板塊的項(xiàng)目擁有相同的外部資源，而且大多數(shù)項(xiàng)目鎖定的都是中高端客戶。相同的定位，使同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不可避免。開(kāi)發(fā)商除了在戶型、風(fēng)格等方面尋求突破口外，使用最具殺傷力的價(jià)格利器，是化解同質(zhì)危機(jī)效果顯著的撒手锏。初步統(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中河西地區(qū)將會(huì)推出將近500萬(wàn)平方米的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。l 寧南板塊寧南地區(qū)由于居住環(huán)境優(yōu)越，而價(jià)格相對(duì)較低，也開(kāi)始成為銷售熱點(diǎn)，吸引了大量的中高收入購(gòu)房群體，而當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品中不乏仁恒翠竹園、花神美境、寧南秀林苑等一大批優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。寧南新城的優(yōu)勢(shì)雖然在目前沒(méi)有被充分的發(fā)掘，但目前其４０００元左右的價(jià)格，良好的居住環(huán)境正在吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者，隨著進(jìn)駐人口的增加，原來(lái)困擾寧南地區(qū)的配套和交通問(wèn)題會(huì)迅速得到改善，預(yù)計(jì)在１－２年后，寧南會(huì)成為南京地區(qū)優(yōu)秀住宅地區(qū)的代名詞。初步統(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中寧南地區(qū)將會(huì)推出將近200萬(wàn)平方米的樓盤(pán)。l 江寧板塊沿大明路向南5公里，會(huì)有數(shù)十個(gè)價(jià)格在2600元/平米――3200元/平米之間的項(xiàng)目虎視眈眈。其中也不乏像市政天元城、萊茵東郡、明月港灣這樣從定位、推廣、產(chǎn)品、景觀、知名度都很到位的項(xiàng)目，也有像武夷綠洲這樣的百萬(wàn)平米以上的超級(jí)大盤(pán)，這是真正的生活質(zhì)量和生命成本的較量。但不管如何，江寧區(qū)每年占南京市房地產(chǎn)銷售總面積三分之一的數(shù)據(jù)說(shuō)明，江寧3500元左右的房?jī)r(jià)，在南京市場(chǎng)上占有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！　〕醪浇y(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中江寧地區(qū)將會(huì)推出將近400萬(wàn)平方米的樓盤(pán)。l 城北板塊城北地區(qū)是南京最差的地區(qū)，地區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境都比較差，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行是一支不容樂(lè)觀。在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，沿江發(fā)展的口號(hào)和濱江概念的提出，世貿(mào)濱江入住下關(guān)打造高品質(zhì)樓盤(pán)，將不容置疑地帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)水平，進(jìn)而提高市場(chǎng)份額。初步統(tǒng)計(jì)城北地區(qū)在將來(lái)的兩年中將會(huì)推出100萬(wàn)平方米以上的樓盤(pán)。l 仙林板塊近幾年來(lái)，仙林板塊圍繞大學(xué)城做足了文章。15萬(wàn)高校師生以及高校相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的地產(chǎn)需求；總投資近20億元的大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)，包括大型商場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、附屬醫(yī)院、國(guó)際學(xué)術(shù)交流區(qū)中心等建設(shè)項(xiàng)目大幅拉動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)，大學(xué)城的人文優(yōu)勢(shì)和文化氛圍極大地帶動(dòng)了仙林板塊地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)?！　≡谠械慕逃Y源基礎(chǔ)上，生態(tài)是仙林板塊打出的又一王牌。在南京的遠(yuǎn)景城市規(guī)劃中，仙林地區(qū)是三大新市區(qū)之一，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。目前仙林已有聽(tīng)泉山莊、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤(pán)，預(yù)期將有30萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目面世。馬群和麒麟鎮(zhèn)錦繡花園紫桂園開(kāi)盤(pán)兩天售出20余套；陽(yáng)光之旅二期開(kāi)盤(pán)引起火爆搶購(gòu)……種種跡象表明，麒麟鎮(zhèn)板塊正大受追捧。據(jù)悉，除錦繡花園、陽(yáng)光之旅，駐足麒麟鎮(zhèn)的還有麒麟山莊、常錦等6個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)總量達(dá)50萬(wàn)平方米?！　I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓底價(jià)低由此帶來(lái)的低房?jī)r(jià)是麒麟鎮(zhèn)板塊受追捧的主要原因之一。目前麒麟鎮(zhèn)樓盤(pán)定位大都是普通住宅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在3000元左右，除江北以外價(jià)格最低，可以說(shuō)是南京房?jī)r(jià)的第二盆地。比起河西5000元左右、江寧3200元左右的均價(jià)，麒麟鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)顯然更具誘惑力。此外，北靠紫金山的地緣優(yōu)勢(shì)、相鄰滬寧高速和地鐵二號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)，加上周邊有諸多高校，也讓麒麟鎮(zhèn)板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)極為搶眼?！　幒脊犯脑煲淹瓿?，地鐵二號(hào)線出口在馬群，交通瓶頸狀況的好轉(zhuǎn)將使馬群樓市大受其益，類似的情況已從河西、寧南等板塊升溫中得到驗(yàn)證。南京主城綠地系統(tǒng)規(guī)劃至馬群，科技園區(qū)在馬群的興建等一個(gè)個(gè)利好消息正在沖擊當(dāng)?shù)貥鞘?，馬群板塊在交通、配套等方面劣勢(shì)將得到彌補(bǔ)。隨著市區(qū)規(guī)劃的延展，臨近環(huán)陵路富人區(qū)，周邊群山環(huán)繞的環(huán)境優(yōu)勢(shì)也將得以凸現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，馬群地區(qū)將有望成為低密度、低價(jià)位住宅的熱點(diǎn)區(qū)域。l 江北板塊2003年的江北地產(chǎn)可謂是一炮而紅，南京“都市另一半”的地位舉足輕重。預(yù)計(jì)2004年上半年還將有更多的新盤(pán)接踵而上，目前已知的就有明發(fā)濱江新城、石林麗都嘉園、?；鶉?guó)際花園、浦口大華新城、華橋城（二期）、碧云山莊（二期）、旭日華庭（二期）、