【正文】 房地產(chǎn)區(qū)域分布根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、商貿(mào)區(qū)域。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場正處在一個逐步培育發(fā)展的過程中，同時呈現(xiàn)出以下特征：一）、市場起步，房產(chǎn)發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關(guān)于建設(shè)整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號召下，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示出蓬勃的發(fā)展生機，一批新生代樓盤應(yīng)運而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地塊，為車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展打響了第一炮。二）、上市量小，市場需求量大市場調(diào)查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場，但總體市場推量及少；同時，在未來幾年中車鎮(zhèn)的動遷房面積有60萬方量，2004年上半年有5萬方動遷房量。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢，由此不難判斷，樓盤間的競爭形勢還是十分激烈；但市場因上市量小，市場明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢。三）、購買能力強，銷售形勢紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短。而正是市場需求旺盛、購買力強等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場銷售形勢紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。建筑多以4層半（4層送5層）為主，綠化一般在30%以上，農(nóng)民自蓋的3層住宅居多。五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對空間的需求是他們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質(zhì)低。六）、物管、配套十分缺乏目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當缺乏；住宅品質(zhì)的提升，與其關(guān)聯(lián)。未來小區(qū)的開發(fā)，應(yīng)注重物管和配套。車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場前景展望一）.新興市場，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場起步較晚，目前市場需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正常現(xiàn)象。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將進一步發(fā)展?，F(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動人口，伴隨經(jīng)濟園區(qū)的開發(fā)，將會有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會增多。經(jīng)濟增長、收入增多將會給房地產(chǎn)市場帶來更多的潛在客戶。再從目前房產(chǎn)銷售形勢看，整個市場銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達到了100%，說明車坊鎮(zhèn)場還是具有購買力，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿Α６?短期紅火，長遠依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場供給量小于需求量。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進入拍賣階段，將來會有幾十萬方的拍賣量，而在近兩年中10多萬方的盤量也會投放市場，但總體市場供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢將持續(xù)一段時間。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢來說，考慮購房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的比例結(jié)構(gòu)。從而造成了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將全面接受周邊城市的輻射。而房地產(chǎn)市場也會在逐步發(fā)展中日趨成熟。經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)成熟將會帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。因而長遠趨勢依舊看好。三）.品質(zhì)提高，土地成本增加，價格將大幅上揚新開樓盤資料顯示，普通住宅價格在2300元/平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來越被開發(fā)商所認可和推崇。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當?shù)囟忌仙揭粋€新臺階。與此同時，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實施、產(chǎn)品品質(zhì)的提高，樓盤的開發(fā)成本也相應(yīng)升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影響，車坊鎮(zhèn)的房價必將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的局勢。車坊鎮(zhèn)購房消費者研究一. 消費人群根據(jù)對車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動遷居民u 當?shù)毓珓?wù)員u 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購房動機u 動遷戶需求u 二次置業(yè)u 當?shù)啬贻p人結(jié)婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購房市場中占有較大的比例；$ 他們的身家不算高，一般為所購房產(chǎn)總價的12倍，難以承受市區(qū)房價購房，會考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費特征：n 本板塊的消費群在經(jīng)濟上比較富裕，購買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費群年齡層次相對較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標客源層。 總結(jié)：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢：n 在建筑形態(tài)上，多層為絕對主力；n 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；n 市場嚴重供不應(yīng)求；n 在價格上，車坊人不再吝嗇于用2200元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價比的住宅存在較大的需求市場；n 在購房的客戶群上，年輕人是生力軍。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟的進一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場。車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場因剛起步，市場供求存在不合理局勢；但可以預(yù)見，在未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進入健康的發(fā)展軌道。三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場分析甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機場48公里，距蘇州火車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和12公里。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長江相連。整體環(huán)境 甪直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積50平方公里，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等4個區(qū)域。目前擁有人口10萬；房地產(chǎn)市場分析l 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊l 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要以六層多層公寓樓為主 別墅主要是獨幢別墅，少量聯(lián)體別墅；l 價格：公寓：18002000元/m2 別墅：55006100元/m2 l 主力面積：公寓85126平米 別墅256500平米綜述： 甪直鎮(zhèn)相對周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場要成熟，獨特的環(huán)境造就了一些很有特色的樓盤。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤最大的賣點，價格也相對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。勝浦鎮(zhèn)是個年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。對真正的商品住宅房市場而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個樓盤為動遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對較差。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都