【正文】 房地產(chǎn)區(qū)域分布根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開(kāi)發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，未來(lái)車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U(kuò)展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、商貿(mào)區(qū)域。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)逐步培育發(fā)展的過(guò)程中，同時(shí)呈現(xiàn)出以下特征：一）、市場(chǎng)起步，房產(chǎn)發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤(pán)，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關(guān)于建設(shè)整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號(hào)召下，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示出蓬勃的發(fā)展生機(jī)，一批新生代樓盤(pán)應(yīng)運(yùn)而生，如車坊新地帶和近期公開(kāi)拍賣了幾塊地塊，為車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打響了第一炮。二）、上市量小，市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)調(diào)查表明，2003年的推盤(pán)量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場(chǎng)，但總體市場(chǎng)推量及少；同時(shí)，在未來(lái)幾年中車鎮(zhèn)的動(dòng)遷房面積有60萬(wàn)方量，2004年上半年有5萬(wàn)方動(dòng)遷房量。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，各新開(kāi)樓盤(pán)基本近在咫尺，從大的格局上看沒(méi)有地段優(yōu)勢(shì)，由此不難判斷，樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是十分激烈；但市場(chǎng)因上市量小，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)。三）、購(gòu)買能力強(qiáng)，銷售形勢(shì)紅火目前在售樓盤(pán)銷售狀況表明，樓盤(pán)一推出，很快被市場(chǎng)吸納，銷售周期非常短。而正是市場(chǎng)需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個(gè)具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。建筑多以4層半（4層送5層）為主，綠化一般在30%以上，農(nóng)民自蓋的3層住宅居多。五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問(wèn)世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對(duì)空間的需求是他們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質(zhì)低。六）、物管、配套十分缺乏目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當(dāng)缺乏；住宅品質(zhì)的提升，與其關(guān)聯(lián)。未來(lái)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)注重物管和配套。車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望一）.新興市場(chǎng)，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。伴隨著2004年高速公路的開(kāi)建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展?，F(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬(wàn)左右的流動(dòng)人口，伴隨經(jīng)濟(jì)園區(qū)的開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，各種投資也會(huì)增多。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增多將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的潛在客戶。再?gòu)哪壳胺慨a(chǎn)銷售形勢(shì)看，整個(gè)市場(chǎng)銷售紅火，已建成樓盤(pán)的銷售率都達(dá)到了100%，說(shuō)明車坊鎮(zhèn)場(chǎng)還是具有購(gòu)買力，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿?。二?短期紅火，長(zhǎng)遠(yuǎn)依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場(chǎng)供給量小于需求量。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進(jìn)入拍賣階段，將來(lái)會(huì)有幾十萬(wàn)方的拍賣量，而在近兩年中10多萬(wàn)方的盤(pán)量也會(huì)投放市場(chǎng)，但總體市場(chǎng)供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢(shì)將持續(xù)一段時(shí)間。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢(shì)來(lái)說(shuō)，考慮購(gòu)房的市民將越來(lái)越多，從而形成了供小于求的比例結(jié)構(gòu)。從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將全面接受周邊城市的輻射。而房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)在逐步發(fā)展中日趨成熟。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)成熟將會(huì)帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。因而長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)依舊看好。三）.品質(zhì)提高，土地成本增加，價(jià)格將大幅上揚(yáng)新開(kāi)樓盤(pán)資料顯示，普通住宅價(jià)格在2300元/平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可和推崇。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤(pán)而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當(dāng)?shù)囟忌仙揭粋€(gè)新臺(tái)階。與此同時(shí)，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實(shí)施、產(chǎn)品品質(zhì)的提高，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本也相應(yīng)升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影響，車坊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)必將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的局勢(shì)。車坊鎮(zhèn)購(gòu)房消費(fèi)者研究一. 消費(fèi)人群根據(jù)對(duì)車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購(gòu)買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購(gòu)買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動(dòng)遷居民u 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員u 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購(gòu)房動(dòng)機(jī)u 動(dòng)遷戶需求u 二次置業(yè)u 當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購(gòu)房市場(chǎng)中占有較大的比例；$ 他們的身家不算高，一般為所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的12倍，難以承受市區(qū)房?jī)r(jià)購(gòu)房，會(huì)考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費(fèi)特征：n 本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購(gòu)買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費(fèi)群年齡層次相對(duì)較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開(kāi)始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層。 總結(jié)：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點(diǎn)、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢(shì)下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢(shì)：n 在建筑形態(tài)上，多層為絕對(duì)主力；n 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；n 市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求；n 在價(jià)格上，車坊人不再吝嗇于用2200元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測(cè)高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價(jià)比的住宅存在較大的需求市場(chǎng)；n 在購(gòu)房的客戶群上，年輕人是生力軍。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對(duì)自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機(jī)能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場(chǎng)。車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因剛起步，市場(chǎng)供求存在不合理局勢(shì)；但可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的幾年中，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進(jìn)入健康的發(fā)展軌道。三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)48公里，距蘇州火車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和12公里。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長(zhǎng)江相連。整體環(huán)境 甪直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積50平方公里，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等4個(gè)區(qū)域。目前擁有人口10萬(wàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析l 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊l 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要以六層多層公寓樓為主 別墅主要是獨(dú)幢別墅，少量聯(lián)體別墅；l 價(jià)格：公寓：18002000元/m2 別墅：55006100元/m2 l 主力面積：公寓85126平米 別墅256500平米綜述： 甪直鎮(zhèn)相對(duì)周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要成熟，獨(dú)特的環(huán)境造就了一些很有特色的樓盤(pán)。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤(pán)最大的賣點(diǎn)，價(jià)格也相對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)較高。勝浦鎮(zhèn)是個(gè)年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。對(duì)真正的商品住宅房市場(chǎng)而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個(gè)樓盤(pán)為動(dòng)遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤(pán)的總體品質(zhì)相對(duì)較差。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都