【正文】 經(jīng)濟強市和科技強市重大舉措。　　蘇州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研究生教育基地，將吸引8到10所國內(nèi)外著名大學(xué)在城內(nèi)設(shè)立研究生院或分支機構(gòu)，主要從事研究生教育；3平方公里建設(shè)創(chuàng)業(yè)園地，吸引研發(fā)機構(gòu)，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式以及產(chǎn)、學(xué)、研一體化新機制；2平方公里為蘇州大學(xué)的新校區(qū)，建設(shè)蘇大理工學(xué)院；其余建設(shè)教學(xué)科研和生活服務(wù)配套設(shè)施。具備儲備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。成為融學(xué)、研、產(chǎn)、住四位于一體的現(xiàn)代化區(qū)域。 科研發(fā)展戰(zhàn)略　　與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，優(yōu)先引進與信息技術(shù)、電子工程、精密機械、生物工程、醫(yī)學(xué)制藥等相關(guān)的高等教育、科研機構(gòu)?？臻g發(fā)展策略　　對硬件資源進行分級配置，在空間上將整個研究生城分配為城市綜合開發(fā)區(qū)和教育區(qū)，利用交通干道滾動發(fā)展，推進城市空間的形成。布局特點　　網(wǎng)絡(luò)組織功能、生態(tài)與彈性景觀設(shè)計的數(shù)字化虛擬城市。上述資料表明，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟運行平穩(wěn)，社會各項事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等協(xié)調(diào)跟進，人民生活及消費水平逐步提高，研究生城的牽動作用等，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了良好的社會基礎(chǔ)。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)區(qū)域分布根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、商貿(mào)區(qū)域。二）、上市量小，市場需求量大市場調(diào)查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場，但總體市場推量及少；同時，在未來幾年中車鎮(zhèn)的動遷房面積有60萬方量，2004年上半年有5萬方動遷房量。三）、購買能力強，銷售形勢紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短。四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對空間的需求是他們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質(zhì)低。未來小區(qū)的開發(fā)，應(yīng)注重物管和配套。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將進一步發(fā)展。經(jīng)濟增長、收入增多將會給房地產(chǎn)市場帶來更多的潛在客戶。二）.短期紅火，長遠(yuǎn)依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場供給量小于需求量。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢來說，考慮購房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的比例結(jié)構(gòu)。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將全面接受周邊城市的輻射。經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)成熟將會帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。三）.品質(zhì)提高，土地成本增加，價格將大幅上揚新開樓盤資料顯示，普通住宅價格在2300元/平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來越被開發(fā)商所認(rèn)可和推崇。與此同時，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實施、產(chǎn)品品質(zhì)的提高，樓盤的開發(fā)成本也相應(yīng)升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影響，車坊鎮(zhèn)的房價必將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的局勢。 總結(jié)：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢：n 在建筑形態(tài)上，多層為絕對主力；n 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；n 市場嚴(yán)重供不應(yīng)求；n 在價格上，車坊人不再吝嗇于用2200元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價比的住宅存在較大的需求市場；n 在購房的客戶群上，年輕人是生力軍。車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場因剛起步，市場供求存在不合理局勢；但可以預(yù)見，在未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進入健康的發(fā)展軌道。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長江相連。目前擁有人口10萬；房地產(chǎn)市場分析l 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊l 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要以六層多層公寓樓為主 別墅主要是獨幢別墅，少量聯(lián)體別墅；l 價格：公寓：18002000元/m2 別墅：55006100元/m2 l 主力面積：公寓85126平米 別墅256500平米綜述： 甪直鎮(zhèn)相對周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場要成熟，獨特的環(huán)境造就了一些很有特色的樓盤。勝浦鎮(zhèn)是個年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都有待加強。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場狀況，得追本朔源，從動遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進行市場分析?，F(xiàn)有房型分析 勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展尚處起步階段，居住質(zhì)量的要求還停留在經(jīng)濟型階段，人們以往居住的房型面積偏小。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動遷房的銷售定價中，對地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。園區(qū)中心房價高，從而波及郊鎮(zhèn)的房價，使整個房價上升。同時，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢將對園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進作用。綜述： 蘇州整體房地產(chǎn)市場、園區(qū)房地產(chǎn)市場的快速、健康發(fā)展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時指明了明確的發(fā)展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)、效仿的模板。n 在價格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房價記錄，這種勢態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房價的上升。從而給郊鎮(zhèn)個案創(chuàng)造了機會。n 到工薪階層無法承受市區(qū)高房價時候，只能到遠(yuǎn)郊購房，這時本案與市區(qū)存在的距離才會被接受。今年年中推出的車坊新地帶7500余方的量已市場吸納。【車坊鎮(zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。 容積率： 《216。 人均公共綠地： 》216。 日照間距： 1：216。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。 建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代的建筑風(fēng)格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)216。u 但若僅從本案的地塊來看，形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為了本案的最大劣勢點，需要在今后的產(chǎn)品具體設(shè)計規(guī)劃中進行最大程度上的彌補轉(zhuǎn)化。交通公交18路、59路可達(dá)。生活機能本案周邊商鋪林立，市場臨近左右。3. 優(yōu)勢分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對便利，到達(dá)上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。B 生活機能較完備——周邊商鋪林