【正文】 輕紡城 中國(guó)家紡裝飾城 4500 2021 8 3 經(jīng)營(yíng)紡織品 是生產(chǎn)基地 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同 市場(chǎng)區(qū)位不同 柯橋 中國(guó)輕紡城 （其它老市場(chǎng)） 16000 8． 5 4 經(jīng)營(yíng)紡織品 是生產(chǎn)基地 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相同 市場(chǎng)區(qū)位不同 柯橋 中國(guó)輕紡城 （聯(lián)合市場(chǎng)） 1800 9 5 經(jīng)營(yíng)紡織品 是生產(chǎn)基地 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同 市場(chǎng)區(qū)位相同 盛澤 東方絲綢市場(chǎng) （其它老商區(qū)） 5051 9． 5 盛澤 商務(wù)寫字樓 不詳 9． 5 6 經(jīng)營(yíng)紡織品 是生產(chǎn)基地 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相同 市場(chǎng)區(qū)位相同 盛澤 東方絲綢市場(chǎng) （國(guó) 際紡織城） [在建 ] 約 1000 10 注：凡 競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)在 9 以上（含 9）可視為直接 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑵ 項(xiàng)目定位 ： 盛澤現(xiàn)有紡織市場(chǎng)的 “ 升級(jí)換代 ” 。 具備 紡織會(huì)議展覽、紡織采購(gòu)、聯(lián)合辦公、紡織技術(shù)交流等功能。 ⑷ 物業(yè) 配套 ： 商場(chǎng)化布局、雙旋轉(zhuǎn)式汽車坡道、超大停車場(chǎng)、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套、全方位的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理體系。商業(yè)項(xiàng)目最終定位 尚在觀察中。 ② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告， 以住宅為主要 訴求 。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二： 東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)） ： ⑴ 東方絲綢市場(chǎng) （其它老商區(qū)） 成立于 1986年 10月 11日，占地面積 30萬(wàn)平方米，固定經(jīng)營(yíng) 戶近 5000 戶 。 是國(guó)內(nèi) 的大型批發(fā)市場(chǎng) ,產(chǎn)品銷往全國(guó)和世界 80多個(gè)國(guó)家及地區(qū) 。 ⑹ 所在地 織 造 水平 ： ① 產(chǎn)量： 真絲綢占江蘇全省絲綢總產(chǎn)量的 48％ 、 全國(guó)市場(chǎng)的 20％ 、 高檔電腦繡花布市場(chǎng)占有率也高達(dá) 40％ 。 ③ 質(zhì)量：特種紡絲差別化率 72％，超過國(guó)內(nèi)同行 25％。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑻ 廣告方式： ① “中國(guó)綢都網(wǎng)”以產(chǎn)品發(fā) 布、 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、 國(guó)內(nèi)外業(yè)務(wù)合作為主要訴求。 ③ 上海東方電視臺(tái)拍攝專題宣傳片， 以 整體形象、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 為主要訴求 。主體建筑為主體四層、局部五層、地下二層的大型建筑物，市場(chǎng)融商鋪、金融、電子商務(wù)、停車為一體，每個(gè)商鋪都設(shè)有衛(wèi)生配套設(shè)施、中央空調(diào)，在底下和屋頂均建有停車場(chǎng)，汽車能開抵市場(chǎng)的每一樓層 。 ⑶ 所在地紡織水平 ： ① 紹興縣是 全國(guó) 紡織大縣，集中了 國(guó) 內(nèi) 近 1/5的紡織 生 產(chǎn)能 力 。 ③ 設(shè)備： 擁有無梭織機(jī) 3萬(wàn)臺(tái)，無梭化率達(dá) 50％ 。 2021年 現(xiàn)貨交易份額下降了 50%，網(wǎng)上交易增長(zhǎng)了 93%。 ⑸ 物業(yè) 配套 ：主體四層、局部五層、地下二層。 ② 舉行大型產(chǎn)品展示、展銷活動(dòng)。 ⑵ 主要用途：產(chǎn)品展示、辦公、辦事處。 ⑷ 廣告方式： ① “盛世”等開發(fā)企業(yè)在周邊地市電視、平面媒體做 企業(yè)形象廣告。 ⑸ 盛澤商務(wù)寫字樓調(diào)查表： 項(xiàng)目名稱 國(guó)際購(gòu)物中心 東方花園 東盛步行街 國(guó)際紡織城 名稱未定 所在區(qū)位 舜湖西路 西二環(huán)路 林場(chǎng)路 市場(chǎng)路 新汽車站 主力面積 自由分割 170 ㎡ /套 38 ㎡、 68 ㎡、90 ㎡、 125 ㎡ 27 層商務(wù)樓未動(dòng)工。 建設(shè)體量 28000 ㎡ 8602 ㎡ 30816 ㎡ 裝修配置 簡(jiǎn)裝 毛坯 精裝 功能配置 商場(chǎng)、辦公休閑中 央空調(diào) 辦 公、住宅 辦公、住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售價(jià)格 毛： 6800 元 /㎡ 裝： 7000 元 /㎡ 4288 元 /㎡ 每 加 一 層 價(jià)格 提高 50 元 /㎡ 北幢 3880元 /㎡ 南幢 5600元 /㎡ 租賃價(jià)格 （每月） 毛： 元 /㎡ 裝： 2 元 /㎡ 1 元 /㎡ /月 不租賃 售租情況 已售 90% 已租 50% 已售 80% 已租 70% 北幢已售 90% 使用年限 40 年產(chǎn)權(quán) 70 年產(chǎn)權(quán) 40 年產(chǎn)權(quán) 40 年產(chǎn)權(quán) 40 年產(chǎn)權(quán) 開發(fā)進(jìn)度 已營(yíng)業(yè) 整體完工 內(nèi)部裝修 備注：盛澤目前在建的零散寫字樓未計(jì)入本表。同時(shí)，企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng) 部“形象”和“窗口”的功能格外看重。許多外來企業(yè)為減少入市成本，樹立形象也放棄了傳統(tǒng)的商鋪型經(jīng)營(yíng)模式。作為產(chǎn)權(quán) 增值的載體。 商鋪 地點(diǎn) 選擇： ⑴ 紡織市場(chǎng)較成熟、紡織企業(yè)集中、物流條件完善的地區(qū)。 消費(fèi)企業(yè) 構(gòu)成： ⑴ 自主加工型紡織企業(yè)。 ⑶ 商鋪代理、經(jīng)營(yíng)型企業(yè)。 四、 盛澤紡織品物流調(diào)查 ： ㈠ 盛澤紡織品物流概況： （ 調(diào)查時(shí)間： 2021 年 11 月 ） 盛澤紡 織品物流主要由“東方絲綢市場(chǎng)”牽頭運(yùn)作， 1994 年起轉(zhuǎn)由政府統(tǒng)一管理， 95年絲綢股份公司上市，因企業(yè)增股 需要，歸入絲綢股份公司 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ，更名為 “ 東方絲綢市場(chǎng) 物流中心”。 “中心”下設(shè) 30 多個(gè)運(yùn)輸站，每個(gè)站 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由 810人組成，均由個(gè)人承包 ，有上下力及打包工人 300人左右。 配套設(shè)施： 目前有門市部 200間、 打 包用房若干、招待所 60 間 、停車場(chǎng)可停 100 輛 以上的 大型貨車（ 10噸以上）， 配套機(jī)構(gòu)： 銀行、市公安局設(shè)立的警務(wù)站（ 3人）、交通局運(yùn)輸處設(shè)的辦公室（ 6人） 。 ⑵ 通常 貨物運(yùn)量達(dá)到 2噸以上，運(yùn)輸站可派車上門服務(wù) 。 存在問題： ⑴ 目前該“物流中心”沒有倉(cāng)儲(chǔ)配套，但需要使用倉(cāng)儲(chǔ)的商戶很多。 ㈢ 發(fā)展情況： 目前“ 東方絲綢市場(chǎng) 物流中心”的運(yùn)量和配套已不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展， 新的物流中新正在籌建，地點(diǎn)位于盛澤新汽車站西面（南肖 村），計(jì)劃總投 3 億元人民幣，采用股份制，股東為：市交通局（大股）、鎮(zhèn)政府（中股）、絲綢股份公司（小股）。 從事紡織品進(jìn)出口貿(mào)易的 企業(yè) 726家 紹興 織造企業(yè) 及商鋪擁有情況： 織造企業(yè) 個(gè)體商戶 自主經(jīng)營(yíng)率 商鋪擁有率 5597 家 5100 家 99% 103% ㈡ 浙江嘉興 概況 ： 嘉興紡織企業(yè) 統(tǒng)計(jì) ： 絲絹紡織機(jī) 精加工 1362家、紡織制成品制造 642家、 針織品、編織品及其制品制造 1715家、棉、化纖紡織及印染精加工 234家、 毛紡織及染整精加工 251家、麻紡織 26家、其它紡織企業(yè) 2070家 共計(jì)： 6300家 嘉興 織造企業(yè) 及商鋪擁有情況： 織造企 業(yè) 個(gè)體商戶 自主經(jīng)營(yíng)率 商鋪擁有率 6300 家 5900 家 97% 88% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈢ 浙江 湖州 概況 ： 湖州 是 全國(guó)最大的棉坯布集散中心 。 共計(jì)： 10152家 （其中 規(guī)模以上紡織企業(yè) 587 家 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地處國(guó)內(nèi)最大的紡織布料原產(chǎn)地 ，給 “國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目 打造紡織品一級(jí)市場(chǎng)提供了 天然條件。同時(shí)， 依托 盛澤“絲綢之都的”城市名片，面向周邊地區(qū)開展?fàn)I銷。 “東方絲綢市場(chǎng)”是相對(duì)成熟的紡織品市場(chǎng)，其整體運(yùn)作模式的優(yōu)劣可為本項(xiàng)目提供最直接的借鑒。 ㈢ 項(xiàng)目 地價(jià)相比同類地段較低。 ㈣ 項(xiàng)目由江蘇、浙江、福 建三地 紡織企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。同時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷的輻射、影響面將有效擴(kuò)大，可更充分地利用各地資源。 “恒力”、“福華”、“金倫”企業(yè)國(guó)內(nèi)在紡織業(yè)具有極強(qiáng)的品牌影響力，由業(yè)內(nèi)人士運(yùn)作紡織市場(chǎng)，將大大提高項(xiàng)目在商戶中的可信度。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：物流節(jié)省一個(gè)點(diǎn)，商戶的經(jīng)營(yíng)成本將下降八個(gè)點(diǎn)。 可以預(yù)測(cè)， “國(guó)貿(mào)中心” 巨大的物流業(yè)務(wù)將成為各 運(yùn)輸站競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。 二、 國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目 市場(chǎng)分析與策劃 ： ㈠ 潛在市場(chǎng) 分析與策劃 : 我們 把 對(duì) “國(guó)貿(mào)中心” 項(xiàng)目 有興趣 或可能 有興趣的 商戶 群體 設(shè)定 為項(xiàng)目營(yíng)銷的 “ 潛在市場(chǎng) ” 。 市調(diào)結(jié)果明 ： 盛澤地區(qū)有 工業(yè) 企業(yè) 1900余家 ，其中 90%為 織造企業(yè) （ 1200余家） 。 浙江嘉興 有各類 織造企業(yè) 6300家。 “ 潛在市場(chǎng) ”商戶 共計(jì)： 23975余 家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ② 本項(xiàng)目 的 新型 業(yè)態(tài)可擴(kuò)大 紡 織產(chǎn)品 銷售 。 ④ 本地缺乏規(guī)模型店 鋪在售。 充分開發(fā)、利用 紡織布料原產(chǎn)地的優(yōu)勢(shì)， 努 力 疏通 本項(xiàng)目上下游間的溝通渠道 ， 擴(kuò) 大“ 潛在 市場(chǎng)” 區(qū)域、吸納 更多二、三級(jí)市場(chǎng) 的商戶 。 盡量 將本項(xiàng)目開發(fā) 直接列入“東方絲綢市場(chǎng)”的整體開發(fā)和 營(yíng)銷范疇， 借助 其 市場(chǎng)影響力以及成熟的 規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 謀求最合 理的市場(chǎng)定位 。 土地成 本是房地產(chǎn) 開發(fā)的基礎(chǔ)，應(yīng)盡早研究“讓利于商戶”的相關(guān)政策，使 帶頭投資的商戶 切實(shí) 感 受到 “底成本” 土地 帶來 的效應(yīng)。 在 加大 “恒力”、“福華”、“金倫”企業(yè)理念和本項(xiàng)目開發(fā)理念 宣傳力度 的同時(shí) ，在兩者間建立起必然、明確的因果關(guān)系。 比改變建筑型態(tài) 更關(guān)鍵的是， 本項(xiàng)目即將建立起 全新 的 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以及全方位的服務(wù) 。 也是今后市場(chǎng)培育的基本方針。 針對(duì) “ 潛在市場(chǎng)” 中 大量已經(jīng) 擁 有商鋪的 本地、 外地 商戶群， 建議在營(yíng)銷 中， 充分展現(xiàn)入駐本項(xiàng)目可 以開拓更大市場(chǎng)的具體措施 ， 同時(shí)， 要調(diào)整好 本地、外地 商戶 之間 的“供求關(guān)系” ， 形成 兩者 之間的互動(dòng)和 “競(jìng)爭(zhēng) ”。 按公司規(guī)劃及前期營(yíng)銷的需要，本項(xiàng)目可 對(duì)曾經(jīng)幫助過我們的商戶、朋友提供 少量 “純投資”銷售 ， 此舉 可 造就 更好的 人氣，吸引“ 潛在市場(chǎng)”的 商戶群。 ⑻ 規(guī)劃 好營(yíng)銷程序 。 ㈡ 有效市場(chǎng) 分析與策劃 : 我們 把 對(duì) “國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目 有興趣 ，并 有 購(gòu)買需求 的 商戶 群體 視 為 項(xiàng)目營(yíng)銷的 “ 有效市場(chǎng) ”。 可以 初步測(cè)算出： 總投資 需求 在 6080萬(wàn)元左右的商戶是 本項(xiàng)目 “ 有效市場(chǎng) ” 的主 力 商戶 群 。 “跟風(fēng)”是他們的主要特點(diǎn)， 需 開展 合理、 有針對(duì)性地引導(dǎo) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo) 市場(chǎng)分析： ⑴ 本策劃 在 “ 潛在市場(chǎng) ” 中 所列 2 萬(wàn)多家 企業(yè) 的 經(jīng)營(yíng)品種 、 經(jīng)營(yíng) 模式 均 符合本項(xiàng)目的 業(yè)態(tài)和 招商要求 。作為長(zhǎng)線 投資， 他們對(duì)本 項(xiàng)目所 在區(qū)域的規(guī)劃方向、發(fā)展態(tài)勢(shì) 、 配套設(shè)施 、 商務(wù)氛圍 、 窗口形象 、 物業(yè)管理 綜合服務(wù) 以及開發(fā)商 實(shí)力和 口碑 都很看 重 。 對(duì) 眾多 大型企業(yè)、 外資企業(yè)、合資公司、國(guó)內(nèi)頂級(jí)機(jī)構(gòu)集中 的 專業(yè)市場(chǎng)更感興趣。 ⑷ 個(gè)體純投資者 更 注重 本 項(xiàng)目 的 房地產(chǎn)升值 前景 。 目標(biāo) 市場(chǎng)策劃： ⑴ 針對(duì)不同形態(tài)的企業(yè)，在本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài) 設(shè)計(jì) 、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)氛圍、大型企業(yè)引進(jìn)、后 期市場(chǎng)培育方面實(shí)現(xiàn)區(qū)域性突破。對(duì)外 設(shè)置營(yíng)銷“門檻”，調(diào)整 “目標(biāo)市場(chǎng)”的 供求關(guān)系。 ⑷ 加強(qiáng)與目前 已登記商戶的聯(lián)系， 拓展 “目標(biāo)市場(chǎng)”。 滲透 市場(chǎng)分析： ⑴ 前述《 國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目的自然特征 分析》表明： 與其它項(xiàng)目類比 ，本項(xiàng)目具備兩大“ 滲透市場(chǎng)”。其 二， 正常招商引進(jìn)的商戶。 ⑶ 市場(chǎng)培育成功與否直接關(guān)系到所有入駐商戶的切身利益， 充分調(diào)動(dòng)他們的參與熱情 ，“現(xiàn)身說法” 開展招商，比我們自主營(yíng)銷的效果要強(qiáng)百倍。盡早 形成統(tǒng)一、規(guī)范的管理程序和對(duì)外形象。 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)分析與策劃 一、 東方絲綢市場(chǎng)（國(guó)際 紡織城）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈠ 東方絲綢市場(chǎng)國(guó)際紡織城與國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目模擬類比： 類比項(xiàng)目 國(guó)際紡織城（商城部分） 國(guó)貿(mào)中心