【正文】 力和較低的空置率使得其潛在開(kāi)發(fā)投資潛力較大。 強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮從住宅市場(chǎng)總體需求來(lái)看，推動(dòng)市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升的主要原因；潛在的市場(chǎng)需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。178。178。基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場(chǎng)的多元化發(fā)展提供了可能。從客戶的主體特征變化來(lái)看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和拆遷戶也開(kāi)始進(jìn)入需求市場(chǎng)。從購(gòu)買力特征來(lái)看，客戶購(gòu)買能力出現(xiàn)兩極分化是推動(dòng)需求市場(chǎng)向“金字塔”兩端發(fā)展的原動(dòng)力。 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)2004年是省委省政府提出的“沿江開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略，市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施、關(guān)鍵階段的一年，也是政府通過(guò)增加土地投放、加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房建設(shè)調(diào)控市場(chǎng)初見(jiàn)成效的一年。另外，政府的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)120萬(wàn)平方米，中低價(jià)房開(kāi)發(fā)80萬(wàn)平方米。178。2004年依然是南京市政府大規(guī)模建設(shè)的一年，建設(shè)投資仍會(huì)保持400億元，拆遷戶數(shù)將保持3萬(wàn)戶左右，再加上集體土地拆遷，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)不低于5萬(wàn)戶，形成對(duì)住房的“剛性需求”，其中約35%有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，約45%有資格購(gòu)買中低價(jià)房，即20%以上的拆遷戶會(huì)到市場(chǎng)購(gòu)買商品房或二手房，共產(chǎn)生需求約350萬(wàn)平方米左右。隨著南京經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和居民收入的顯著提高、住房補(bǔ)貼發(fā)放到位和金融支持力度加大，市民經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好，改善居住條件群體在逐漸擴(kuò)大，并成為穩(wěn)定房市的主力軍，有部分中高收入的階層將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，購(gòu)買第二、第三居所，這部分購(gòu)房需求大約在300萬(wàn)平方米。　　綜上所述，2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量在900萬(wàn)平方米左右，比2003年增長(zhǎng)35%，需求量仍然不會(huì)減弱，一手房交**量基本穩(wěn)定在800萬(wàn)平方米左右，總量有所增加，增長(zhǎng)速度有所回調(diào)，保持15%左右增幅。二手房交**量會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，保持40%以上的增長(zhǎng)速度。 引起價(jià)格上漲的因素：土地價(jià)格的上漲?！　∨涮自O(shè)施要求更高，成本上升?！　≡牧蟽r(jià)格上漲成為隱憂?！　∪朔篮团涮坠迷O(shè)施的要求將會(huì)增加成本。178。中小樓市投資者獲利回吐，增加市場(chǎng)供應(yīng)。據(jù)此，我們預(yù)測(cè)2004年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的不穩(wěn)定因素，但也不會(huì)出現(xiàn)2003年持續(xù)快速上漲局面，總體價(jià)格仍然穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩，部分區(qū)域和樓盤會(huì)做小幅調(diào)整，高品質(zhì)物業(yè)將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，低品質(zhì)物業(yè)有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌。市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升178。從2003年南京已出讓的12塊儲(chǔ)備地塊看，“三外”公司中標(biāo)3家，土地面積為54萬(wàn)平方米，分別占31%， 52%。 土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫178。土地作為不可再生資源，批一塊少一塊，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開(kāi)發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段扔重金圈地?！　?78。央行新政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷售的信貸資金運(yùn)用，提出了明確的規(guī)范性政策和措施，理應(yīng)成為推動(dòng)關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展中所存在問(wèn)題的良好契機(jī)，而其具體實(shí)施細(xì)則即將落實(shí)。結(jié)果上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不能排除南京市的一些過(guò)熱苗頭或者是隱患存在。此外，城東月牙湖板塊、仙林大學(xué)城，江寧縣改區(qū)，舊城改造，河西大開(kāi)發(fā)，地鐵建設(shè)等城市建設(shè)促成了南京的房地產(chǎn)熱點(diǎn)形成。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看,寧南板塊、仙林板塊、江寧板塊、河西板塊、以及一直被遺忘的江北地區(qū)都面臨一個(gè)大發(fā)展的前景。南京主城區(qū)原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城中板塊、城東板塊、河西板塊、城南板塊、城北板塊，在2002年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，城東板塊以優(yōu)越的自然環(huán)境，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。l 城東南板塊　　得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)讓城東南板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)舉足輕重，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以精品概念占據(jù)南京房地產(chǎn)的高端市場(chǎng)，成為其它板塊參照的對(duì)象?！　∧壳?，萬(wàn)達(dá)、銀城、金大地等十幾家有實(shí)力的地產(chǎn)商分割了城東南房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額，澳大利亞、法國(guó)、中國(guó)香港等國(guó)內(nèi)外多家知名建筑設(shè)計(jì)公司的介入，也讓城東南項(xiàng)目的品質(zhì)得到大幅提升，僅光華路、大明路、繞城公路合圍的三角地區(qū)就分布了黃埔鑫園、清新家園、江南明珠、浙江錢塘資項(xiàng)目、九龍盛世園等多個(gè)樓盤。l 河西板塊從去年到現(xiàn)在，河西板塊一直是人們關(guān)注的****。隨后金色家園率先試水高房?jī)r(jià)，該樓盤一期時(shí)，均價(jià)每平方米4500元，二期均價(jià)每平方米6900元，最高售價(jià)達(dá)到了每平方米9500多元。如今，河西地區(qū)早就沒(méi)有單價(jià)低于5000元的房子了，剛剛在河西拿到地的開(kāi)發(fā)商也相當(dāng)高調(diào)，動(dòng)輒六七千、七八千。今年，隨著商品房上市總量的大幅增加，供求關(guān)系將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。在十運(yùn)會(huì)之前，奧體板塊內(nèi)的純住宅項(xiàng)目供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到370萬(wàn)至400萬(wàn)平米。在如此大規(guī)模的總量面前，河西已經(jīng)有競(jìng)爭(zhēng)白熱化的趨向。盡管現(xiàn)在說(shuō)“價(jià)格戰(zhàn)”三個(gè)字還為時(shí)尚早，但市場(chǎng)觀察人士樂(lè)觀地認(rèn)為，伴隨著買賣關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，商界慣用的“價(jià)格戰(zhàn)”早晚會(huì)現(xiàn)身石城。　　奧體板塊的項(xiàng)目擁有相同的外部資源，而且大多數(shù)項(xiàng)目鎖定的都是中高端客戶。開(kāi)發(fā)商除了在戶型、風(fēng)格等方面尋求突破口外，使用最具殺傷力的價(jià)格利器，是化解同質(zhì)危機(jī)效果顯著的撒手锏。l 寧南板塊寧南地區(qū)由于居住環(huán)境優(yōu)越，而價(jià)格相對(duì)較低，也開(kāi)始成為銷售熱點(diǎn)，吸引了大量的中高收入購(gòu)房群體，而當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品中不乏仁恒翠竹園、花神美境、寧南秀林苑等一大批優(yōu)質(zhì)樓盤。初步統(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中寧南地區(qū)將會(huì)推出將近200萬(wàn)平方米的樓盤。其中也不乏像市政天元城、萊茵東郡、明月港灣這樣從定位、推廣、產(chǎn)品、景觀、知名度都很到位的項(xiàng)目，也有像武夷綠洲這樣的百萬(wàn)平米以上的超級(jí)大盤，這是真正的生活質(zhì)量和生命成本的較量?！　〕醪浇y(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中江寧地區(qū)將會(huì)推出將近400萬(wàn)平方米的樓盤。在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，沿江發(fā)展的口號(hào)和濱江概念的提出，世貿(mào)濱江入住下關(guān)打造高品質(zhì)樓盤，將不容置疑地帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)水平，進(jìn)而提高市場(chǎng)份額。l 仙林板塊近幾年來(lái)，仙林板塊圍繞大學(xué)城做足了文章?！　≡谠械慕逃Y源基礎(chǔ)上，生態(tài)是仙林板塊打出的又一王牌。目前仙林已有聽(tīng)泉山莊、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤，預(yù)期將有30萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目面世。據(jù)悉，除錦繡花園、陽(yáng)光之旅，駐足麒麟鎮(zhèn)的還有麒麟山莊、常錦等6個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)總量達(dá)50萬(wàn)平方米。目前麒麟鎮(zhèn)樓盤定位大都是普通住宅，開(kāi)盤均價(jià)在3000元左右，除江北以外價(jià)格最低，可以說(shuō)是南京房?jī)r(jià)的第二盆地。此外，北靠紫金山的地緣優(yōu)勢(shì)、相鄰滬寧高速和地鐵二號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)，加上周邊有諸多高校，也讓麒麟鎮(zhèn)板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)極為搶眼。南京主城綠地系統(tǒng)規(guī)劃至馬群，科技園區(qū)在馬群的興建等一個(gè)個(gè)利好消息正在沖擊當(dāng)?shù)貥鞘?，馬群板塊在交通、配套等方面劣勢(shì)將得到彌補(bǔ)。l 江北板塊2003年的江北地產(chǎn)可謂是一炮而紅，南京“都市另一半”的地位舉足輕重。由于地區(qū)政府的利益原因驅(qū)動(dòng)，江北地區(qū)的土地投放和開(kāi)發(fā)建設(shè)處在一個(gè)高度無(wú)序的狀態(tài)，從全國(guó)知名的地產(chǎn)航母開(kāi)發(fā)的幾千畝的大盤，到私營(yíng)業(yè)主開(kāi)發(fā)的幾十畝的項(xiàng)目，密密麻麻的排列在浦珠路沿線，在進(jìn)來(lái)的兩年中，江北的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)巨大的戰(zhàn)場(chǎng)。二、河西地區(qū)房地產(chǎn)概述，主要分為北、中、南三段。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。寬45米、大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境；11幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的?！拔宕蟀鍓K”建設(shè)目標(biāo)l 奧體中心板塊。l 商務(wù)中心板塊。l 居住區(qū)板塊。l 公共配套板塊。l 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。l 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來(lái)的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū)——若干個(gè)外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。在此框架下，南京市委常委會(huì)在去年底正式通過(guò)了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將用5到10年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西、建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。l 二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：國(guó)務(wù)院決定2005年在南京召開(kāi)第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，江蘇省及南京市將投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由。l 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞?wèn)|、江寧相比，河西離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，將來(lái)還有三條地鐵線進(jìn)入。l 按照現(xiàn)有規(guī)劃，在未來(lái)兩年內(nèi)，奧體板塊純住宅用地的量將會(huì)達(dá)到370萬(wàn)方米，粗略計(jì)算，今后兩年將有450萬(wàn)平方的住宅進(jìn)入市場(chǎng)，也就是說(shuō)，在未來(lái)的5年內(nèi)，將有近十萬(wàn)人口進(jìn)駐，按照市政府相關(guān)的規(guī)劃，河西通過(guò)510年的開(kāi)發(fā)，將建成一個(gè)可以容納56萬(wàn)人員的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)?！眑 從南京整個(gè)環(huán)境來(lái)看，目前南京公認(rèn)的CBD區(qū)是新街口商務(wù)圈，在方圓不到一公里的范圍內(nèi)，云集了眾多商場(chǎng)、寫字樓，總的商業(yè)面積超過(guò)了70萬(wàn)平方米。同時(shí)，新街口地區(qū)擁擠的交通更是成為CBD發(fā)展的瓶頸?！眑 對(duì)于日前南京大力打造河西CBD，可以說(shuō)河西新城的發(fā)展、城市副中心的建立與完善都關(guān)系到CBD的成敗。l CBD地區(qū)集聚了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的精華，客觀上需要強(qiáng)大的現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)以及一定的經(jīng)濟(jì)腹地作支撐。河西CBD的建設(shè)，立足南京，直接面向長(zhǎng)三角，目標(biāo)不僅是為南京的現(xiàn)代建設(shè)服務(wù)，更是為長(zhǎng)三角服務(wù)。l 目前河西奧體板塊,缺乏傳統(tǒng)的商務(wù)氛圍又沒(méi)有足夠的人氣，周圍居民都是近3年入住。盡管商務(wù)板塊的“十大建筑”基本開(kāi)工，但到2005年，這些項(xiàng)目并不能全部真正營(yíng)運(yùn)。那幺，河西商務(wù)區(qū)會(huì)不會(huì)是在行政指揮棒下操作？十運(yùn)會(huì)之后河西商務(wù)區(qū)又有怎樣的發(fā)展？沒(méi)有足夠的實(shí)力和眼光，是不可能在哪里取得投資回報(bào)的。l 目前,高檔寫字樓已經(jīng)飽和，大用戶、著名企業(yè)已有落腳點(diǎn),客戶的競(jìng)爭(zhēng)將集中在中小型公司，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府鼓勵(lì)，和南京傳統(tǒng)的輻射力，外地及本地私營(yíng)企業(yè)將越涌越多。l 現(xiàn)在南京寫字樓集中在新街口、洪武路、大行宮、珠江路、廣州路等地，還有相當(dāng)部分租用了民宅，如果交通改善，會(huì)有人從民宅走向河西寫字樓的，而且已有很多上班族就住在河西。南京地鐵二號(hào)線一期工程起于南湖路、雨潤(rùn)路交叉口的中和村站，終點(diǎn)為馬群，設(shè)有圓通站、向興路站，2005年十運(yùn)會(huì)后展開(kāi)全面建設(shè)，預(yù)計(jì)于2009年全線建成通車試運(yùn)行。l 應(yīng)該說(shuō),十運(yùn)會(huì)是開(kāi)發(fā)河西中心商務(wù)區(qū)絕佳的機(jī)會(huì),政府投入也很大，但政府只能做到基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃概念的完成，后期市場(chǎng)的運(yùn)作，則依靠開(kāi)發(fā)商的努力和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，當(dāng)然,政府如果出臺(tái)象上海政府當(dāng)年的規(guī)定(來(lái)上海投資的外資銀行必須在浦東設(shè)點(diǎn))極大的刺激寫字樓市場(chǎng)，為河西的CBD建設(shè)創(chuàng)造了很好的條件。該廣場(chǎng)最高達(dá)30層，集商業(yè)、辦公、居住為一體，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、具有國(guó)內(nèi)一流水平的高檔綜合社區(qū)、著力創(chuàng)造現(xiàn)代的、時(shí)尚的、人文的鄰里生活方式。歐洲城的定位是綜合性的大型商務(wù)生活區(qū)，規(guī)劃種包括10萬(wàn)多平方的商業(yè)區(qū)、8萬(wàn)多平方的商務(wù)公寓和9萬(wàn)多平方的中高檔住宅以及56萬(wàn)平方的地下層。2225層的商務(wù)公寓共有5幢，包括3幢商務(wù)公寓和2幢辦公樓，歐洲城計(jì)劃在2005年整體交付。位于南京奧體中心正對(duì)面、地鐵中心站出口處，總建筑面積逾16萬(wàn)平方米，雙L型塔樓高100米，建成后將成為南京河西新城區(qū)的標(biāo)志性城市建筑。l 標(biāo)志性建筑之四：聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈　　該項(xiàng)目由聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，具體位置在河西江東南路，目前已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。是一個(gè)集五星級(jí)豪華大酒店、商場(chǎng)、公寓為一體的大型綜合性的標(biāo)志性工程，一共有36層，其中20層以上是高檔寫字樓，20層以下是五星級(jí)的酒店。 l 標(biāo)志性建筑之五：宋都大廈　　杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在河西新城區(qū)開(kāi)發(fā)的宋都大廈，目前正在進(jìn)行樁基施工，預(yù)計(jì)2004年5月份出正負(fù)零。主體部分是一幢聯(lián)體裙樓，地上部分建筑面積6萬(wàn)多平方米，共18層，其中13層為商鋪，418層為酒店式公寓，面積從60多平方到160平方不等；地下2層，建筑面積約2萬(wàn)平方。l 標(biāo)志性建筑之六：中泰國(guó)際廣場(chǎng)　　南京創(chuàng)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，總投資7億，總建筑面積20萬(wàn)平方米，建筑最高達(dá)28層，詳細(xì)方案正在制定。l 標(biāo)志性建筑之七：金奧大廈　　12月30日舉行開(kāi)工典禮，由南京金高房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。詳細(xì)方案正在制定。已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。單套面積為從40平方到70平方不等，設(shè)有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間。l 標(biāo)志性建筑之十：四季仁恒　　該項(xiàng)目2003年12月30日舉行開(kāi)工典禮，由南京仁恒地產(chǎn)打造，主要是兩棟超高層的“公寓式酒店”，主樓將近146米，輔樓98米，建筑面積將近10萬(wàn)平方，項(xiàng)目總投資9億左右。采取60%出租，40%銷售，以租為主銷售為輔的銷售模式。從目前的情況來(lái)看，基本上每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都盡可能的增加裙房和商鋪的面積，以降低施工成本，增加銷售信心，初步預(yù)測(cè)，該地區(qū)的商業(yè)面積將會(huì)超過(guò)40萬(wàn)平方米（不含住宅地塊和政府配套的商業(yè)面積）；為了利于銷售，很多開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求中“酒店式公寓不超過(guò)45%”的要求，在項(xiàng)目中設(shè)置酒店式公寓的住宅形式，初步預(yù)測(cè)，以酒店式公寓或者soho公寓形式出現(xiàn)的住宅將會(huì)在4060萬(wàn)平方米左右；根據(jù)政府的規(guī)劃要求，河西十大標(biāo)志性建筑中還應(yīng)該有一部分酒店功能，但已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備以小戶型的形式銷售這一部分，也就是說(shuō)在“十大標(biāo)志性建筑”中可能出現(xiàn)不低于20萬(wàn)平方米的“小戶型酒店式公寓”產(chǎn)品；剩余大約4060萬(wàn)平方米的寫字樓產(chǎn)品用于銷售和自用（相當(dāng)于南京市場(chǎng)寫字樓一年的銷售總量）。加上“十大標(biāo)志性建筑”中以酒店式公寓形式出現(xiàn)的住宅和小戶型酒店式公寓兩種“準(zhǔn)住宅”的形態(tài)（約100萬(wàn)平方米），總計(jì)將會(huì)有600萬(wàn)平方米的各種形態(tài)的住宅產(chǎn)品在今后的幾年內(nèi)集中投放市場(chǎng)。l 短期內(nèi)供需矛盾突出。在未來(lái)2年中，奧體板塊內(nèi)亮