【正文】 市居民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程加快對住宅的巨大需求；流動人口增長對住宅的巨大需求；居民消費結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動住房消費的發(fā)展；銀行寬松的信貸政策，以及房改政策的有利推動。178。 客觀原因?qū)е铝四暇┑姆康禺a(chǎn)市場仍然有較大發(fā)展空間土地價格劇漲；建筑成本抬高；消費者追漲購房等等客觀原因一起影響著南京市的房地產(chǎn)市場，短時間之內(nèi)不可能出現(xiàn)大的變化。178。 南京的房地產(chǎn)市場將會向多元化格局發(fā)展隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額。基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進(jìn)入需求市場。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。從購買力特征來看，客戶購買能力出現(xiàn)兩極分化是推動需求市場向“金字塔”兩端發(fā)展的原動力。1．2．3　2004年南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測l 市場供需情況預(yù)測178。 市場供給預(yù)測2004年是省委省政府提出的“沿江開發(fā)”戰(zhàn)略，市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進(jìn)入全面實施、關(guān)鍵階段的一年，也是政府通過增加土地投放、加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價房建設(shè)調(diào)控市場初見成效的一年。 2003年政府加大土地供應(yīng)量，共招標(biāo)拍賣和掛牌實際出讓土地614公頃,同比增長272%，這些土地將有部分會在2004年立即開發(fā)上市預(yù)售，再加上以前存量土地的開發(fā)初步預(yù)計2004年南京新建商品房開發(fā)量在700萬平方米左右。另外，政府的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)120萬平方米，中低價房開發(fā)80萬平方米。因此2004年市場供給總量在900萬平方米左右。178。 市場需求預(yù)測近幾年來，南京新建商品房市場有效需求主要包括危舊房改造和拆遷需求、房地產(chǎn)投資需求、改善居住條件購房需求以及城市化進(jìn)程購房需求等四個方面。2004年依然是南京市政府大規(guī)模建設(shè)的一年，建設(shè)投資仍會保持400億元，拆遷戶數(shù)將保持3萬戶左右，再加上集體土地拆遷，預(yù)計拆遷戶數(shù)不低于5萬戶，形成對住房的“剛性需求”，其中約35%有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房，約45%有資格購買中低價房，即20%以上的拆遷戶會到市場購買商品房或二手房，共產(chǎn)生需求約350萬平方米左右。2004年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道單一，投資性購房需求增加在所難免，估計比例在10%左右。隨著南京經(jīng)濟(jì)高速增長和居民收入的顯著提高、住房補貼發(fā)放到位和金融支持力度加大，市民經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好，改善居住條件群體在逐漸擴大，并成為穩(wěn)定房市的主力軍，有部分中高收入的階層將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，購買第二、第三居所，這部分購房需求大約在300萬平方米。城市化程加快也帶來南京購房需求的增加，按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化水平保持2%的增長幅度，每年約11萬人成為南京城市人口，估計仍有150萬平方米購房需求和近200萬平方米的租賃需求?！　【C上所述，2004年南京房地產(chǎn)市場供給總量在900萬平方米左右，比2003年增長35%，需求量仍然不會減弱，一手房交**量基本穩(wěn)定在800萬平方米左右，總量有所增加，增長速度有所回調(diào)，保持15%左右增幅。：1，商品房市場供不應(yīng)求局面將會有所緩解。二手房交**量會繼續(xù)增長，達(dá)到600萬平方米左右，保持40%以上的增長速度。l 市場價格走勢預(yù)測178。 引起價格上漲的因素：土地價格的上漲。土地價格增長是促成我市房價增長過快的動因之一，目前我市部分樓盤土地價格占到開發(fā)成本的40％，甚至超過50％。　　配套設(shè)施要求更高，成本上升?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《南京市城市規(guī)劃條例實施細(xì)則》都對新建居住區(qū)的配套設(shè)計規(guī)范及房屋品質(zhì)提出更高的要求，這必然導(dǎo)致開發(fā)成本平均上漲將近300元/平方米?！　≡牧蟽r格上漲成為隱憂。2003年以來，由于房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等上漲，引起建安成本平均上升20％。　　人防和配套公用設(shè)施的要求將會增加成本?！　?003年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面將會延續(xù)到2004年上半年。178。 引起價格下跌的因素：政府加大調(diào)控力度，增加中低價房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。中小樓市投資者獲利回吐，增加市場供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)改制結(jié)束，改制后的企業(yè)競爭力增強。據(jù)此，我們預(yù)測2004年，南京房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的不穩(wěn)定因素，但也不會出現(xiàn)2003年持續(xù)快速上漲局面，總體價格仍然穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩，部分區(qū)域和樓盤會做小幅調(diào)整，高品質(zhì)物業(yè)將繼續(xù)受到市場追捧，低品質(zhì)物業(yè)有可能出現(xiàn)價格下跌。因此，有效推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)增長，避免大起大落應(yīng)是2004年政府的重要調(diào)控目標(biāo)。市場投資風(fēng)險預(yù)測 開發(fā)投資持續(xù)上升178。 1～6月份,企業(yè)投資個數(shù)新增59家,達(dá)到299家,比去年同期增加120家，％。從2003年南京已出讓的12塊儲備地塊看，，“三外”公司中標(biāo)3家，土地面積為54萬平方米，分別占31%， 52%。在未來的市場中，份額可能會更大，而本地的一些大型開發(fā)商也紛紛向長三角其他城市拓展市場。 土地市場繼續(xù)升溫178。 但由于土地二級市場沒有相應(yīng)健全，使得圈地運動異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源，批一塊少一塊，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段扔重金圈地。市區(qū)已經(jīng)很少有地可供出讓，而通過轉(zhuǎn)手交**得到的地塊價格漲幅較大?！　?78。 項目開發(fā)資金充裕，自有資金份額低　　 從南京市開發(fā)企業(yè)上半年當(dāng)期資金來源結(jié)構(gòu)中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)項目的貸款加定金及預(yù)收款(絕大部分為信貸資金)幾乎達(dá)到七成，如果再加上建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目墊資所占信貸資金及開發(fā)企業(yè)自身流動資金貸款進(jìn)入開發(fā)項目，則信貸資金占資金供應(yīng)量的比重更高，開發(fā)與銷售中大量依賴信貸資金，使得銀行金融資本風(fēng)險加大，開發(fā)中的投機因素增高，這種極不穩(wěn)定的資金鏈非常脆弱，經(jīng)不起市場需求的波動，一旦出了問題，后果將難以預(yù)料。央行新政策對房地產(chǎn)開發(fā)到銷售的信貸資金運用，提出了明確的規(guī)范性政策和措施，理應(yīng)成為推動關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展中所存在問題的良好契機，而其具體實施細(xì)則即將落實。解讀央行“新政”，其實質(zhì)是“防止過熱，規(guī)避金融風(fēng)險”。結(jié)果上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不能排除南京市的一些過熱苗頭或者是隱患存在。1．2．4南京房地產(chǎn)市場的板塊研判掃描南京老城區(qū)內(nèi)的房價，樓盤均價普遍逾4000元/平方米，由于土地的消耗和稀缺，市中心的一些新建樓盤已經(jīng)紛紛突破6000元/平方米。此外，城東月牙湖板塊、仙林大學(xué)城，江寧縣改區(qū)，舊城改造，河西大開發(fā)，地鐵建設(shè)等城市建設(shè)促成了南京的房地產(chǎn)熱點形成。根據(jù)規(guī)劃和城市特點，南京老城周邊各區(qū)域中心迅速崛起，成為南京房地產(chǎn)市場的鮮明特點，并已形成“東生態(tài)、西文化、南新城、北跨江”的發(fā)展格局。從房地產(chǎn)市場上來看,寧南板塊、仙林板塊、江寧板塊、河西板塊、以及一直被遺忘的江北地區(qū)都面臨一個大發(fā)展的前景。其中江寧板塊由于先天優(yōu)勢明顯，規(guī)模大，發(fā)展早，配套好一直處于南京周邊板塊中的領(lǐng)頭羊地位。南京主城區(qū)原有的房地產(chǎn)市場分為城中板塊、城東板塊、河西板塊、城南板塊、城北板塊，在2002年以前的房地產(chǎn)市場，城東板塊以優(yōu)越的自然環(huán)境，獨領(lǐng)風(fēng)騷。進(jìn)入2003年下半年，河西地區(qū)的政策優(yōu)勢，寧南地區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢，江寧地區(qū)的價格優(yōu)勢，城北地區(qū)的濱江概念優(yōu)勢獨逐漸顯露，河西板塊、寧南板塊、下關(guān)濱江板塊、江寧板塊逐漸顯示出有力的市場競爭能力。l 城東南板塊　　得天獨厚的地緣優(yōu)勢讓城東南板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)舉足輕重，區(qū)域內(nèi)的項目以精品概念占據(jù)南京房地產(chǎn)的高端市場，成為其他板塊參照的對象。從早期的月牙湖高檔社區(qū)到開南京精裝修房先河的湖畔之星；從香格里拉花園第二代產(chǎn)品面世到銀城東苑的高檔設(shè)計……城東南的地產(chǎn)商們始終堅持走精品路線?！　∧壳埃f達(dá)、銀城、金大地等十幾家有實力的地產(chǎn)商分割了城東南房地產(chǎn)市場的份額，澳大利亞、法國、中國香港等國內(nèi)外多家知名建筑設(shè)計公司的介入，也讓城東南項目的品質(zhì)得到大幅提升，僅光華路、大明路、繞城公路合圍的三角地區(qū)就分布了黃埔鑫園、清新家園、江南明珠、浙江錢塘資項目、九龍盛世園等多個樓盤。初步統(tǒng)計在將來的兩年中城東南地區(qū)將會推出將近200萬平方米的樓盤。l 河西板塊從去年到現(xiàn)在，河西板塊一直是人們關(guān)注的****。綜觀南京房市的歷次漲價風(fēng)潮，無一不是從河西開始。，隨后金色家園率先試水高房價，該樓盤一期時，均價每平方米4500元，二期均價每平方米6900元，最高售價達(dá)到了每平方米9500多元?！鞍駱拥牧α渴菬o窮的”，萬科的“高價得寵”，讓眾多開發(fā)商紛紛效尤，有的甚至“封盤惜售”，待價而沽，南京的房價勢如破竹，迅速攀升。如今，河西地區(qū)早就沒有單價低于5000元的房子了，剛剛在河西拿到地的開發(fā)商也相當(dāng)高調(diào)，動輒六七千、七八千?！　〉嘘P(guān)人士認(rèn)為，從當(dāng)初的暗中較勁，到現(xiàn)在的明著比價，南京房價的上漲空間已然非常有限。今年，隨著商品房上市總量的大幅增加，供求關(guān)系將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。以河西板塊為例，奧體板塊中已有9塊純住宅用地“名花有主”，而且近期還有幾塊土地將推向市場。在十運會之前，奧體板塊內(nèi)的純住宅項目供應(yīng)量將會達(dá)到370萬至400萬平米。今后兩年將有450萬至500萬平米的住宅進(jìn)入市場，這個體量相當(dāng)于去年前三季度南京市（含江寧、江北）商品住宅銷售面積總和。在如此大規(guī)模的總量面前，河西已經(jīng)有競爭白熱化的趨向。金馬酈城節(jié)前開盤首次4500元的單價雖然只是玩了一個噱頭，但卻被很多人看作是向“遲早要被點燃的導(dǎo)火索”邁進(jìn)了一步。盡管現(xiàn)在說“價格戰(zhàn)”三個字還為時尚早，但市場觀察人士樂觀地認(rèn)為，伴隨著買賣關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，商界慣用的“價格戰(zhàn)”早晚會現(xiàn)身石城。而且，河西的奧體板塊和江北的江浦板塊最有可能成為價格戰(zhàn)的前沿陣地。　　奧體板塊的項目擁有相同的外部資源，而且大多數(shù)項目鎖定的都是中高端客戶。相同的定位，使同質(zhì)化競爭不可避免。開發(fā)商除了在戶型、風(fēng)格等方面尋求突破口外，使用最具殺傷力的價格利器，是化解同質(zhì)危機效果顯著的撒手锏。初步統(tǒng)計在將來的兩年中河西地區(qū)將會推出將近500萬平方米的競爭樓盤。l 寧南板塊寧南地區(qū)由于居住環(huán)境優(yōu)越，而價格相對較低，也開始成為銷售熱點，吸引了大量的中高收入購房群體，而當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品中不乏仁恒翠竹園、花神美境、寧南秀林苑等一大批優(yōu)質(zhì)樓盤。寧南新城的優(yōu)勢雖然在目前沒有被充分的發(fā)掘，但目前其４０００元左右的價格，良好的居住環(huán)境正在吸引越來越多的購房者，隨著進(jìn)駐人口的增加，原來困擾寧南地區(qū)的配套和交通問題會迅速得到改善，預(yù)計在１－２年后，寧南會成為南京地區(qū)優(yōu)秀住宅地區(qū)的代名詞。初步統(tǒng)計在將來的兩年中寧南地區(qū)將會推出將近200萬平方米的樓盤。l 江寧板塊沿大明路向南5公里，會有數(shù)十個價格在2600元/平米――3200元/平米之間的項目虎視眈眈。其中也不乏像市政天元城、萊茵東郡、明月港灣這樣從定位、推廣、產(chǎn)品、景觀、知名度都很到位的項目，也有像武夷綠洲這樣的百萬平米以上的超級大盤，這是真正的生活質(zhì)量和生命成本的較量。但不管如何，江寧區(qū)每年占南京市房地產(chǎn)銷售總面積三分之一的數(shù)據(jù)說明，江寧3500元左右的房價，在南京市場上占有絕對的競爭優(yōu)勢?！　〕醪浇y(tǒng)計在將來的兩年中江寧地區(qū)將會推出將近400萬平方米的樓盤。l 城北板塊城北地區(qū)是南京最差的地區(qū)，地區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境都比較差，房地產(chǎn)的開發(fā)行是一支不容樂觀。在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，沿江發(fā)展的口號和濱江概念的提出，世貿(mào)濱江入住下關(guān)打造高品質(zhì)樓盤，將不容置疑地帶動整個地區(qū)的開發(fā)水平，進(jìn)而提高市場份額。初步統(tǒng)計城北地區(qū)在將來的兩年中將會推出100萬平方米以上的樓盤。l 仙林板塊近幾年來，仙林板塊圍繞大學(xué)城做足了文章。15萬高校師生以及高校相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了強大的地產(chǎn)需求；總投資近20億元的大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)全面啟動，包括大型商場、金融網(wǎng)點、附屬醫(yī)院、國際學(xué)術(shù)交流區(qū)中心等建設(shè)項目大幅拉動地產(chǎn)市場，大學(xué)城的人文優(yōu)勢和文化氛圍極大地帶動了仙林板塊地產(chǎn)的開發(fā)?！　≡谠械慕逃Y源基礎(chǔ)上，生態(tài)是仙林板塊打出的又一王牌。在南京的遠(yuǎn)景城市規(guī)劃中，仙林地區(qū)是三大新市區(qū)之一，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。目前仙林已有聽泉山莊、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤，預(yù)期將有30萬平方米左右的新項目面世。馬群和麒麟鎮(zhèn)錦繡花園紫桂園開盤兩天售出20余套；陽光之旅二期開盤引起火爆搶購……種種跡象表明，麒麟鎮(zhèn)板塊正大受追捧。據(jù)悉，除錦繡花園、陽光之旅，駐足麒麟鎮(zhèn)的還有麒麟山莊、常錦等6個項目，開發(fā)總量達(dá)50萬平方米?！　I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓底價低由此帶來的低房價是麒麟鎮(zhèn)板塊受追捧的主要原因之一。目前麒麟鎮(zhèn)樓盤定位大都是普通住宅，開盤均價在3000元左右，除江北以外價格最低，可以說是南京房價的第二盆地。比起河西5000元左右、江寧3200元左右的均價，麒麟鎮(zhèn)的房價顯然更具誘惑力。此外，北靠紫金山的地緣優(yōu)勢、相鄰滬寧高速和地鐵二號線的交通優(yōu)勢，加上周邊有諸多高校，也讓麒麟鎮(zhèn)板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)極為搶眼?！　幒脊犯脑煲淹瓿?，地鐵二號線出口在馬群，交通瓶頸狀況的好轉(zhuǎn)將使馬群樓市大受其益，類似的情況已從河西、寧南等板塊升溫中得到驗證。南京主城綠地系統(tǒng)規(guī)劃至馬群，科技園區(qū)在馬群的興建等一個個利好消息正在沖擊當(dāng)?shù)貥鞘?，馬群板塊在交通、配套等方面劣勢將得到彌補。隨著市區(qū)規(guī)劃的延展，臨近環(huán)陵路富人區(qū)，周邊群山環(huán)繞的環(huán)境優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，馬群地區(qū)將有望成為低密度、低價位住宅的熱點區(qū)域。l 江北板塊2003年的江北地產(chǎn)可謂是一炮而紅，南京“都市另一半”的地位舉足輕重。預(yù)計2004年上半年還將有更多的新盤接踵而上，目前已知的就有明發(fā)濱江新城、石林麗都嘉園、?；鶉H花園、浦口大華新城、華橋城（二期）、碧云山莊（二期）、旭日華庭（二期）、