【正文】 　　拱墅區(qū)今年18月份共推出地塊22宗，其中成交21宗，%，成交金額達236471萬元?！　⊥恋匦再|以住宅用地和商業(yè)用地為主，分別占拱墅區(qū)成交總面積的32%和39%?！　某山煌恋氐囊?guī)模來看，拱墅區(qū)成交地塊大多在50畝以下，共有17宗。，是18月份成交地塊中面積最大的，為會展中心用地?！　」笆麉^(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對主導地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見一斑。拱墅區(qū)土地出讓情況成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）住宅4125373商業(yè)1557812綜合149183公共設施14103合計212364714）下沙區(qū)塊下沙區(qū)塊在今年18月比較低調，總共才推出4宗土地。其中成交3宗，占成交總面積的8%，成交額達44838萬元。尤其值得關注的是，由于下沙前兩年供地規(guī)模比較集中，已有相當可觀的供應量，在一級市場上，開發(fā)企業(yè)下沙拿地的熱情有所減弱，特別是規(guī)模較大的地塊比較受冷遇甚至遭遇流標。不過下沙向來是杭州市各區(qū)域中的供地大戶，接下來將迎來供地高峰，目前正在公示的、位于下沙東部沿江區(qū)塊的就達687余畝。原因分析現(xiàn)象一：土地出讓成交率高，競爭激烈2004年上半年，宏觀調控措施相繼出臺，隨著4月份央行貨幣政策公布，要求嚴格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資金將提高到35%，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地熱情開始減退，觀望情緒波及土地市場，全國各地開始出現(xiàn)了流拍頻繁、地價短期波動等“普遍”現(xiàn)象。但杭州公開推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標外，其余地塊均順利成交，并且絕大部分地塊競爭相當激烈。像杭政儲出2004（28）號地塊（錢江新城地塊）、（46）號地塊（拱墅區(qū)塊湖墅北路地塊）、（49）號地塊（學院區(qū)商學院分院地塊）等現(xiàn)場競價會上，均有多家投資商參與競投，現(xiàn)場叫價此起彼伏，場面異?；鸨?，有些地塊現(xiàn)場競價多達70多輪，充分顯示了杭州市強勁的購買力和開發(fā)企業(yè)對市場的信心。現(xiàn)象二：商業(yè)、公建用地比重加大，城市建設協(xié)調發(fā)展城市商貿(mào)、公建建設用地顯著增加，這是杭州土地市場的又一明顯特征。近兩年來，“沿江開發(fā)”改造帶動了大量公建項目建設，對杭州市新區(qū)配套建設起了較大推動作用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟功能和環(huán)境品位，這一點在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。錢江新城作為未來杭州城東核心區(qū)塊，該區(qū)塊商業(yè)用地供應量加大，寫字樓項目用地上市量更是方興未艾。今年18月份成交的14宗地塊中，有12宗為辦公商業(yè)綜合用地。雖然目前尚未見到多少寫字樓聳立，但從供地情況看，錢江新城已然成為杭州繼武林、黃龍、慶春、湖濱四大區(qū)塊之后又一新興寫字樓區(qū)塊。此外，隨著住宅項目綜合品質的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長趨勢?，F(xiàn)象三：梯度供地 兼顧中小企業(yè) 自去年下半年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控措施以前所未有的密度緊急出臺，霎那間整個房地產(chǎn)業(yè)充滿著山雨欲來風滿樓的態(tài)勢。尤其是那些中小企業(yè)，將面臨生存的嚴峻考驗。針對這一實際情況，杭州市國土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結合的方式供地，大中小地塊各占一定比例，保證滿足不同開發(fā)商的需要，實現(xiàn)了土地的梯度供應。其中20畝以下適合中小企業(yè)開發(fā)的地塊就有30多宗，占到18月份供地總宗數(shù)的一半，這一舉措既滿足了大型開發(fā)企業(yè)大面積用地的需求，又給予中小型企業(yè)一定的生存空間，讓他們有機會并有能力拿得到地。從競標單位可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角?，F(xiàn)象四：土地成交價格略有小幅下調、開發(fā)重心向外擴散2004年杭州18月份住宅的平均成交單價為每畝479萬元，較2003年的每畝497萬元，%。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當大的比重，因此成交單價相對于以往來說有點下浮。事實上，從長期來看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應力度，重點推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應量，因此，地價象以往那樣長期大幅上漲的可能性不大。三、土地成交情況分析土地出讓金，%。據(jù)統(tǒng)計，2003年杭州市收取的土地出讓金首次突破100億大關，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出讓金69億，%。而從上半年成交土地面積僅占全年計劃三分之一不到的情況來看，預計今年土地出讓的總金額又會上一個新臺階。未成交情況隨著2004年4月份央行貨幣政策的公布，要嚴格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到35%，對政策極其敏感的土地市場便馬上作出了回應。，遠遠超過了前4個月的總和，%。，但未成交面積已達到了當月總出讓面積的51%。（包括因故取消的地塊）?，F(xiàn)場競標分析截止2004年6月31日，杭城土地公開出讓共推出47宗地塊，其中8宗流標。前4個月的公開出讓現(xiàn)場雖然沒了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場氣氛還是比較活躍的，但6月份的成交情況卻是波瀾迭起。5月份房交會冷淡收場后，很多人認為5月19日的土地拍賣也將難逃此運。結果當天推出4宗土地，共引來了33家投標單位，場面上還是保持原來紅火的氛圍。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的150%左右。實際成交價格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。6月份的土地招標會則比較清淡， 4宗土地有兩宗因投標企業(yè)不足3家而流標。成交的兩宗總共也只有7家企業(yè)競標，%%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。土地市場的這種遭遇，主要是因為近段時間，金融政策的收緊使得很多項目進展受到不同程度的影響，項目尋求合作日漸增多。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹慎。四、土地出讓價格分析由于不同容積率的地價水平相差很大，如果同一性質內(nèi)按照不同的容積率分析，會使計算的地價偏離實際的地價水平。為避免這種情況，以下地價分析都采取了同一性質用地內(nèi)先進行容積率的平均，然后以該值進行修正。這樣得出的結果就會更接近實際的地價水平。用途分析從上半年杭州市國土資源局公布的出讓結果來看：今年上半年各種用途的土地價格都有不同程度的上揚。從樓面地價來看：其中綜合用途為2151元/平方米，；純住宅為3028元/平方米，；商業(yè)為1213元/平方米，；辦公用地為2080元/平方米。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價比商辦綜合地價低一大截。區(qū)域分析對比不同區(qū)域的用地價格可以看出：老城區(qū)3級以內(nèi)的土地價格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗22畝的綜合性用地，樓面地價6975元/平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價水平相比同期也有大幅的上升，分別達到1259元/平方米、1802元/平方米，；三墩為2894元/平方米，；城北區(qū)域為2221元/平方米，；錢江新城為2601元/平方米。城市之間對比2003年全國主要城市地價總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商業(yè)地價水平值為1919元／平方米，住宅地價水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價水平值為494元／平方米。長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為163億元，平均地價為357萬元/畝，即5355元/平方米。在長三角16個城市中僅次于上海，位居第二。而全國排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。地價指數(shù)根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明：過去4年里，杭州市區(qū)的經(jīng)營性用地價格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。2003年杭州市綜合地價指數(shù)為134，商業(yè)地價指數(shù)為151，住宅地價指數(shù)為152。與2002年相比，2003年杭州的地價指數(shù)有所上升。其中，綜合地價指數(shù)上升點數(shù)為9，商業(yè)地價指數(shù)上升點數(shù)為13，住宅地價指數(shù)上升點數(shù)為12。2003年杭州城市地價指數(shù)變化狀況　綜合地價指數(shù)商業(yè)地價指數(shù)住宅地價指數(shù)2002年1251381402003年134151152變化點數(shù)91312變化方向↑↑↑歷年杭州市地價水平2000年2001年2002年2003年商業(yè)地價指數(shù)100119138151住宅地價指數(shù)100121140152地價占房價的比例全國主要城市各年份地價占房價的比例(％)城市2001年2002年2003年三年平均北京上海廣州深圳杭州蘇州常州中山　　原因分析：　　長期以來，杭州市國土資源局一直實行 “非飽和土地供應”政策。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應求。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示：1999年杭州經(jīng)營性土地出讓僅500畝，其后3年的供應量也只是20003000畝左右，直到2003年，才上升為4500畝?！　≡撜哂欣幨置黠@，就是能夠促進房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育。政府方面認為：“如果沒有這種土地供應政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù)7年的高速增長?！钡豢煞裾J，這同樣也是把雙刃劍。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動下地價不斷向上攀升，同時另一方面也在一定程度上帶動房價快速上漲。 　　杭州市早在1997年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實行招標拍賣掛牌。土地的日趨市場化，使招拍掛成了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出?！　×硪环矫?，“三外”企業(yè)的積極加入，客觀上使爭粥的和尚越來越多。去年下半年就有某集團進軍杭州市房地產(chǎn)領域，一口氣拿下了4宗土地，總價款達到了25億。其中一宗與第二名的報價差距竟達1個億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。 　　市場上房價火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。為此，從2003年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調控，采取了一系列的有效措施。同時，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應”的慣例，去年一年總共推出了4500畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為3500畝，供地量幾乎是前2年的總和。筆者從杭州市國土資源局獲悉，今年計劃推出量為6000畝，2004年商品房供應量約為1120萬平方米，這將極大的緩解目前市場上商品房的供求矛盾。五、土地市場展望　　2003年，針對供需嚴重不平衡的情況，杭州市放出3500畝住宅用地。今年，杭州宣布將再供應4500畝左右的住宅用地。　　但此時，杭州市房地產(chǎn)市場的“水庫”—土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的1000畝土地外，再無地可供?！　∈聦嵣?，杭州的土地資源并不豐富。西邊是西湖，東邊是錢塘江。杭州市以及新并入的兩個區(qū)——余杭、蕭山的土地資源享受獨立管理權限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國土局手中僅握有560平方公里的土地?！　∵@幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。1999年，杭州的土地供應主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。2001年和2002年，工廠開始撤離城區(qū)。2003年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如杭州商業(yè)干部學校、中國計量學院、工程學院等?！　『贾菔械膬蓚€老城區(qū)——上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單依靠杭州市老城區(qū)的土地供應，并不足以緩解供需嚴重不平衡的局面， 要完成8000 畝土地收購任務，并提供住宅用地凈地 3600 畝的指標，勢必要向丁橋、下沙、三墩、轉塘、九堡和三墩等區(qū)域發(fā)展。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地5700 畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地2650 畝等，這樣看來杭州市日后的供地方向將會集中在城市周邊地區(qū)。第三部分 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資狀況2004年上半年，杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。上半年，%。，%。，%%；，%%。 ，%%。從上圖可以看出近幾年來杭州市房地產(chǎn)投資的絕對值和增長率一直很高。過去三年里房地產(chǎn)投資年均增長率為36%。房地產(chǎn)年投資增幅從2003年開始回落，%，但隨著宏觀調控影響的進一步顯現(xiàn)，預計下半年增幅將開始放慢。二、房地產(chǎn)供應分析房地產(chǎn)供應總量杭州市樓市一級市場的典型特征是嚴重的供不應求。根據(jù)本網(wǎng)調查發(fā)現(xiàn)，近年來許多樓盤尚未開盤，即被訂購一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。如下圖所示，2004年上半年擬開盤的部分樓盤，除“浪漫和山”以外，其他樓盤的求供比均達到3:1以上，其中有三個求供比竟達到5:1以上。旺盛的市場需求與相對不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對比，賣方市場特征相當?shù)拿黠@。樓盤名開盤時間可預售套數(shù)求購人數(shù)求購:可供水印康庭36018005:1錢塘 沁園20010005:1彩虹城800多套25003:1文景苑4462400:1采荷人家二期5822000多:1浪漫和山7001000多:1房地產(chǎn)供應結構特征目前杭州市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出：低價商品房與經(jīng)濟適用房供應比例過低的現(xiàn)象。根據(jù)杭州市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，至2002年年底，%，其中，高價商品房有10%待銷售，處于供略大于求的狀態(tài)，%，且基本沒有房源。另外，經(jīng)濟適用房供給嚴重不足，準購—搖號比例高達8:1。另據(jù)杭州市房產(chǎn)局對2003年預售備案的12964套住房成交統(tǒng)計，單價在6000元/%。價格市區(qū)預售房市區(qū)期房?，F(xiàn)房（元/平方米）（套）比重（套）比重300090347363000—45003443