【正文】 房地產(chǎn)投資潛力城市分析[001]作者：日期：房地產(chǎn)投資潛力城市分析(浙江省杭州市)目　　　　　　錄　　城市概況 　　第一部分：宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境分析　　2004上半年城市基本情況的快速一覽（表格）　　一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟運行情況　　　　GDP　　　　固定資產(chǎn)投資　　　　人均可支配收入　　　　城市化程度　　　　恩格爾系數(shù)　　二、政策環(huán)境　　　　土地政策　　　　房地產(chǎn)金融政策 　　　　房產(chǎn)政策　　　　政策影響和展望　　第二部分 土地市場分析　　一、歷年土地供應(yīng)狀況　　二、2004年19月土地出讓分析　　三、土地成交情況分析　　　　土地出讓金　　　　未成交情況　　　　現(xiàn)場競標分析　　四、土地出讓價格分析　　　　用途分析　　　　區(qū)域分析　　　　城市之間對比　　　　地價指數(shù)　　　　地價占房價的比例　　五、土地市場展望　　第三部分 房地產(chǎn)市場分析　　一、房地產(chǎn)投資狀況　　二、房地產(chǎn)供應(yīng)分析　　　　房地產(chǎn)供應(yīng)總量　　　　房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征　　三、商品房銷售分析　　　　銷售情況　　　　供銷平衡度　　　　空置率與空關(guān)率　　四、市場需求分析　　　　人均居住面積　　　　現(xiàn)狀及滿意程度　　五、房價收入比　　六、商品房價格　　七、房地產(chǎn)展望　　附錄一：杭州市2004上半年土地出讓具體情況（部分）　　附錄二：杭州市區(qū)基準地價標準(容積率≤)　　附錄三：杭州市區(qū)土地級別劃分范圍　　附錄四：2004年杭州主要樓盤介紹房地產(chǎn)投資潛力城市分析（浙江省杭州市）城市概況：　　杭州市位于浙江省北部，處北緯30度16分，東經(jīng)120度12分。面積16596平方公里，人口636萬。城市居民以漢族為主，有回蒙、 朝鮮、畬等27個少數(shù)民族。轄上城、下城、江干、西湖、拱墅、蕭山、余杭7個區(qū)，富陽市、建德市、臨安市、桐廬縣、淳安縣5個縣（市）?！　『贾菔惺俏覈叽蠊哦贾弧Ｗ郧厥蓟手每h治至今已有二千二百多年歷史。五代吳越國和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、經(jīng)濟、 文化、金融、旅游中心，全國風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城?！　『贾菔袨槿A東地區(qū)交通樞紐,鐵路、航空、公路、水路四通八達。有滬杭、浙贛、杭甬、杭長等鐵路線，年旅客發(fā)送量達3000萬人次，貨運量 2000萬噸左右，公路總里程近5000公里。航空線22條，與50個城市和地區(qū)通航。水上航道航線58條，里程達2100多公里，?？空?88個。第一部分：宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境分析城市快速一覽：市區(qū)人口393萬人人口自然增長率‰商品房竣工面積㎡GDP（2003）2092億元戶均居住面積57 ㎡新開工面積㎡人均GDP（2003）戶均人口 人商品房銷售面積㎡人均居住面積（2003） ㎡房價收入比空置率〈5%市區(qū)居民可支配收入（2003）12898元房地產(chǎn)投資額110億元市區(qū)商品房平均價格7640元/㎡市區(qū)居民消費性支出（2003）9950元房地產(chǎn)投資增長率%商品房價格增長率%　　注：市區(qū)包含蕭山、余杭區(qū)；除特別注明外，以上公布的數(shù)據(jù)為2004上半年數(shù)據(jù)。一、 域宏觀經(jīng)濟運行情況：GDP　　自上世紀90年代初開始，連續(xù)13年內(nèi)，杭州經(jīng)濟一直保持兩位數(shù)的增長速度，其中房地產(chǎn)業(yè)對推動GDP的增長做出了巨大的貢獻。據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計，1999—2002年，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)每年的實際投資額以17%的速度快速增長，%、%、%、%%，呈逐年上升態(tài)勢。1999—2002年，%、%、%、%%。而今年上半年杭州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1142億元，%。其中一產(chǎn)56億元，%；二產(chǎn)654億元，%；三產(chǎn)432億元，%。固定資產(chǎn)投資　　2004上半年，%。其中，國家重點調(diào)控行業(yè)投資增速大幅回落，以水泥為主的非金屬礦物制品業(yè)和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。從投資主體看，當(dāng)前杭州市固定資產(chǎn)投資增長主要依靠非國有經(jīng)濟單位投資的推動。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資中，%，%，，%。人均可支配收入　　長三角地區(qū)包括上海市、浙江7市和江蘇的8個城市，是中國經(jīng)濟最活躍的地區(qū)之一。以下是今年上半年公布的有關(guān)該地區(qū)城市居民人均可支配收入的排名情況：2004年16月份長三角城市主要經(jīng)濟指標（人均可支配收入）名次按實際數(shù)值排序按增長率排序城市具體數(shù)值（元）城市增長率（%）1臺州市8983蘇州市2上海市8513湖州市3紹興市8439無錫市4寧波市8380臺州市5杭州市7796寧波市6蘇州市7677紹興市7舟山市7572南通市8嘉興市7375上海市9湖州市7234杭州市10無錫市7096南京市11常州市6799鎮(zhèn)江市12南京市5839泰州市13南通市5810常州市1314鎮(zhèn)江市5494揚州市1315揚州市5112舟山市16泰州市4930嘉興市　　從上表可以看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的絕對值在16個城市中位居第五，增長幅度位居第九。城市化程度　　目前杭州城市化率為55%左右，2020年將達70%。2003年末全市人口是640萬，由此推算城市化提高15%，即市區(qū)凈增100萬人口，未來16年每年增加7萬左右。再加新出生人口，如果按照小康水準人均30平方米來計算，每年新增人口對房地產(chǎn)的需求就達200萬平方米。恩格爾系數(shù)　　數(shù)據(jù)：近幾年來，杭州市的恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。至2003年末，%，；%。二、政策環(huán)境 　　在這短短的大半年時間里，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。 土地政策 　　土地——關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)界的命脈息息相關(guān)。 　　2004年的土地市場在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場 。我國上半年陸續(xù)出臺的土地市場政策法規(guī)如下：　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》 國務(wù)院　　《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》 國土資源部　　《國土資源部關(guān)于下達2004年全國土地利用計劃的通知》 國土資源部　　《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓土地管理的緊急通知》 國務(wù)院辦公廳　?。ㄔ斍檎堃娭袊禺a(chǎn)投資網(wǎng)“政策法規(guī)”欄目）房地產(chǎn)金融政策 　　房地產(chǎn)，這個迅速發(fā)展的行業(yè)，其發(fā)展速度與熱度已經(jīng)引起了國家的關(guān)注。為給杭州經(jīng)濟發(fā)展過熱實現(xiàn)“降溫”，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。 　　中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。2004年4月11日央行宣布，從4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。 4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。 　　隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。2月26日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。 房產(chǎn)政策 　　為了平抑飛揚的房價、打擊房地產(chǎn)投機炒房者，切實保護消費者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 2004年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。 同時，國務(wù)院辦公廳近日發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴格拆遷管理。減少拆遷活動，將有助于減少過多開發(fā)的新項目。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)?？梢越档痛笠?guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達到供需均衡，平抑房價。 政策影響和展望　　今年相繼出臺的一系列政策讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實力不強的開發(fā)商將面臨重大的抉擇。融資難度的加大不僅意味著房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的提高，更將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。　　再加上各項金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，個人房貸審查日趨嚴格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而典當(dāng)作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。 　　面對著近幾年杭州房價一路攀升。杭州市政府相應(yīng)采取了一系列政策，如：年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓20％的個人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成等。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。 　　上述政策的影響下，今年上半年買方更趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價，處于僵持狀態(tài)，商品房銷售速度和二手房成交量均有所下降?！　?004年是“政策年”，上半年出臺的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚揚的如物業(yè)稅政策、加息政策將進一步明朗化。 　　在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價格趨于合理化。展望未來，杭州市房地產(chǎn)市場將更加理性而健康的發(fā)展。 第二部分 土地市場分析一、歷年土地供應(yīng)狀況年份199819992000200120022003供應(yīng)總量（畝）58375642814210544036012商品房用地14624921819186820783567經(jīng)濟適用房用地43757299523723752445二、2004年18月土地出讓分析根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市國土資源局共出讓土地 63宗（含推出后因故取消地塊），%。其中，成功出讓土地51宗，%，%。（出讓土地性質(zhì)）成功出讓的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，；單純作為商業(yè)及辦公用地的為27宗，；商住用地3宗，；綜合用地為4宗，；其它如加油站、體育悠閑及公共設(shè)施用地為3宗。（土地供應(yīng)區(qū)域分布）從土地供應(yīng)區(qū)域來看，今年18月份出讓地塊主要集中在濱江、江干、拱墅以及杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)干區(qū)，共推出54宗地塊，%。同時，西湖區(qū)、上城區(qū)和下城區(qū)也推出9宗地塊。1）濱江區(qū)　　據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計結(jié)果表明，2004年18月份濱江區(qū)共推出土地11宗，其中成交7宗，%，成交金額約183264萬元。 　　土地性質(zhì)以住宅用地和商住用地為主，%%。　　從成交土地的規(guī)模來看，濱江區(qū)50畝以下的地塊有3宗，而50畝—100畝之間的地塊有3宗。面積最大的一宗地塊，是位于濱江浦沿鎮(zhèn)占地約150畝的商住用地，于7月19日至7月30日通過掛牌方式成功推出，由杭州網(wǎng)訊科技有限公司、。值得關(guān)注的是，去年由大元房產(chǎn)摘得的原杭政儲出2003（22）號、（23）號地塊，因為資金等各方面的原因，該地塊被國土局收回重新出讓，但經(jīng)屢次推出后，尚未有開發(fā)企業(yè)敢勇于出手，目前信息仍在公示中，誰是第一個吃螃蟹的人尚留有懸念。濱江區(qū)土地出讓情況 成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）未成交面積（畝）未成交幅數(shù)（宗）住宅2605063商住24899800商業(yè)11202000體育休閑159201加油站1230000合計718326442）錢江新城錢江新城繼去年成交了880余畝的土地后，今年18月份又陸續(xù)推出了14宗地塊，其中除了第34號地塊未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交額達373452萬元。土地性質(zhì)以商業(yè)辦公用地為主，占成交總面積的59%。江干區(qū)[錢江新城]成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）住宅1119768商業(yè)10222353綜合231331合計13373452從成交土地的規(guī)模來看，50畝以下的地塊有10宗外，基本上以商辦金融用地為主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出讓會上也出盡了風(fēng)頭：絕版江景地段、良好的發(fā)展前景，吸引了如綠城、美達等9家房企前來投標，濱江、金都、南都等老牌企業(yè)現(xiàn)場觀摩，最后由杭州星辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以119768萬元的總價競得，成為杭州市實行公開出讓以來總價最高的地塊。據(jù)中標單位表示，他們意欲將此地塊打造成錢江新城內(nèi)的標志性住宅小區(qū)3）拱墅區(qū)