【正文】 營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感 。216。企業(yè)擴張，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移企業(yè)擴張，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移 ———— 珠三角其他地區(qū)企業(yè)看中東莞的發(fā)展?jié)摿氨卷椖康木C合素質(zhì)。35策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 重要客戶具有發(fā)展?jié)摿Φ?中小型企業(yè)，如貿(mào)易、咨詢類行業(yè)。核心客戶東莞各市鎮(zhèn) 臺商、港商、世界 500強 知名企業(yè)及駐莞辦事處機構(gòu)邊緣客戶其他區(qū)域意向進莞的企業(yè)（臺灣、香港、珠三角等地）從項目整體功能及未來的運營管理來看，本項目以發(fā)展自用型客戶為主寫字樓目標(biāo)客戶定位36策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 寫字樓產(chǎn)品建議216。寫字樓客戶關(guān)注點研究216。寫字樓產(chǎn)品價值提升建議如何內(nèi)塑品質(zhì) ……37策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 寫字樓產(chǎn)品聚焦點研究： 中原二級市場寫字樓成交客戶與來訪客戶 中原三級市場工商鋪部成交客戶 中原會會員 ……本報告直接引用中原研究部結(jié)果高端寫字樓客戶所關(guān)注的產(chǎn)品關(guān)注點類同，尤其是主要面向臺商、港商、外企這類客戶，其需求產(chǎn)品更趨國際化、高端化和、智能化和復(fù)合化。寫字樓客戶關(guān)注點研究38策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 信息來源中原研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)目標(biāo)客戶關(guān)注因素分析0102030405060708090豪華大堂物業(yè)管理商務(wù)中心室內(nèi)裝修網(wǎng)絡(luò)樓梯電梯外立面空調(diào)會議廳中央空調(diào)百分比關(guān)鍵詞：外立面、大堂、電梯、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、會議廳39策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 外立面物業(yè)管理商務(wù)中心大堂裝修客戶首要關(guān)注因素空調(diào)電梯客戶次要關(guān)注因素邊緣因素 可不考慮因素室內(nèi)裝修走道樓梯電梯廳網(wǎng)絡(luò)會議室公共衛(wèi)生信息來源中原研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)高端物業(yè)在 邊緣因素和可不考慮因素 上也應(yīng)該與眾不同，于細(xì)節(jié)處打造真品質(zhì)。40策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 我們的出發(fā)點原則：一切均基于 CVA即 “ 競爭的價值增加 ”(Competition Value Added)需要說明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計方案，我們提出的是能 形成價值點和競爭力的因素（市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素）寫字樓產(chǎn)品價值提升建議41策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 對寫字樓而言 ——面積分割直接影響進駐物業(yè)公司檔次的高低，流動性面積分割直接影響進駐物業(yè)公司檔次的高低，流動性的大小及該物業(yè)后期的管理的大小及該物業(yè)后期的管理 ,因而也明確了目標(biāo)客群的因而也明確了目標(biāo)客群的方向。方向。思考點：單位面積區(qū)間的分割是明確目標(biāo)客戶及項目定位的基礎(chǔ) 。產(chǎn)品產(chǎn)品 形象形象客戶客戶面積建議42策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 內(nèi)部原則 ——l核心筒通道位置對于企業(yè)形象展示面及標(biāo)識性的提升作用l人流動線的便利性l柱、梁的排布，避免梁柱對空間使用的影響外部原則 ——l景觀資源較佳的位置可分割較大面積的單位l視野開闊度較佳的可分割較大面積的單位l朝向佳的位置可分割較大面積的單位43策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ ABCD景觀面最佳景觀面最佳 景觀面較好、景觀面較好、 視野開闊度較視野開闊度較高高企業(yè)形象企業(yè)形象展示面展示面企業(yè)形象企業(yè)形象展示面展示面EFG H米米 米米米 米方案一：以寫字樓十五層為分割對象，單層使用總面積為 1243。 6平米44策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ A BCD企業(yè)形象展示面企業(yè)形象展示面企業(yè)形象展示面企業(yè)形象展示面景觀面佳景觀面佳 景觀面較好、景觀面較好、 視野開視野開闊度較高闊度較高米米 方案二：以寫字樓十五層為分割對象，單層使用總面積為 45策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 當(dāng)前市場現(xiàn)狀：東莞寫字樓單位面積分割以 100250 ㎡ 的面積段為主， 07年市場單位平均面積為 188㎡ ，其中 161500 ㎡ 占 %；考慮到本項目為超高層的標(biāo)桿物業(yè)，目標(biāo)客戶為高端客戶 ,非一般小業(yè)主 , 以自住客為主。故本項目寫字樓面積建議 采用方案二：面積以 250400 ㎡ 為主， 各單位之間可自由組合；部分高樓層可整層出售或適當(dāng)增加面積46策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 28－ 36層 臺商、港商企業(yè)25－ 27層 各機構(gòu)駐莞辦事處16－ 24層 以行業(yè)進行分類，初步分三大類：216。22－ 24層 電子、科技、貿(mào)易、物流、信息大型企業(yè)216。19－ 21層保險、金融、證券、法律大型企業(yè)216。16－ 18層 咨詢、裝飾等中型企業(yè)6－ 15層，投資客，各大中小型企業(yè)。 （投資客由本項目統(tǒng)一招租客，租客入租有一定要求）樓層分布建議16－ 36層以自用客為主， 6－ 15層以投資客為主47策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 每層或每兩層設(shè)置一個私人管家 ，為客戶及時解決各種問題及需求管家服務(wù)建議48策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 電梯廳提供良好的通風(fēng)以提高空氣質(zhì)量，通過設(shè)計（如玻璃、植物電梯廳提供良好的通風(fēng)以提高空氣質(zhì)量，通過設(shè)計（如玻璃、植物）增加空間的通透感）增加空間的通透感要點 :216。電梯到達(dá)的聲音提示216。設(shè)電子公告牌（限首層）216。分層標(biāo)識，上下指示清晰216。背景輕音樂216。有一定的裝飾、細(xì)部精致，有視覺趣味點216。監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置216。各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌 電梯廳建議 49策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 公共走道的裝修也是影響寫字樓檔次的重要因素。公共走道的裝修也是影響寫字樓檔次的重要因素。公共走道建議 要點 :216。整體裝修設(shè)計與大堂裝修風(fēng)格保持一致，保證檔次感及商務(wù)形象216。監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置216。各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌 50策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 干凈、整潔、檔次高的公共衛(wèi)生間是體現(xiàn)寫字樓形象的干凈、整潔、檔次高的公共衛(wèi)生間是體現(xiàn)寫字樓形象的重要空間重要空間要點 :外部空間與卡位空間通過前室隔離知名潔具品牌通風(fēng)設(shè)施考慮周到設(shè)置感應(yīng)式自動龍頭設(shè)置漫畫框或背景音樂，不枯燥前室應(yīng)設(shè)干手機、洗手液盒卡位內(nèi)設(shè)廁紙盒、手袋掛鉤、擱物架等衛(wèi)生間建議51策風(fēng)行 中國首家房地產(chǎn)資源免費論壇！ 建議燈光工程的設(shè)計方面最大化表現(xiàn)本項目標(biāo)桿建筑的特殊性，提升本項目與東莞城區(qū)其他高層建筑體的差異化，提升識別性。p結(jié)合樓頂造型，可運用雷射燈光映射出項目 LOGO、名稱等增加項目的展示性；p增添樓宇電子顯示屏；p投入使用后，夜景也