【正文】 人龍爾剛向市場放風(fēng)：“今年板塊式的競爭格局可能會被瓦解，取而代之的是買家將有多方面的選擇，因市場供應(yīng)量太大，潛在的消費力有限而可能重起。好產(chǎn)品降價可刺激持幣待購者入市，降價對消費者而言是一件好事，但對發(fā)展商來講卻是一種考驗?！睘轼P凰城的價格戰(zhàn)買下伏筆，同時也暗示了鳳凰城產(chǎn)品的全方位多樣化。果然，碧桂園鳳凰城“五一”開盤就以迅雷不及掩耳之勢一鳴驚人，創(chuàng)造了新的碧桂園速度?！拔逡弧遍_盤當(dāng)天就將一期推出的260套獨立花園別墅、120套浪漫陽光別墅售罄，成為轟動業(yè)界的爆炸性新聞。同日，銷售榜第二名、同處廣園東的“中?？党恰变N售額沒有超過2億。碧桂園市場部的負(fù)責(zé)人龍爾綱介紹，5月1日開盤當(dāng)日，據(jù)統(tǒng)計約有3．5萬人到鳳凰城參觀選購，最高峰時每分鐘的客流量達(dá)8000人，僅自己開車來看樓的就有5000車輛次?！　⊥瑯釉谖逡磺跋Γ泻＜瘓F(tuán)銷售部的負(fù)責(zé)人劉顯勇也向外界宣告：“從目前市場的情況看，買家的熱情很高，像中海康城4月20日這兩天剛對外開放，兩天就接待了5000多人，平均每天都有80多人做認(rèn)購登記。加上今年“五一”上市的新盤要比原來猜測的有所減少，所以憑借看樓的人氣，預(yù)測今年‘五一’樓市的整體氣氛不會比去年差?！苯Y(jié)果，五一頭兩天推盤迎來成千上萬看樓的市民。據(jù)其銷售負(fù)責(zé)人劉顯勇表示，有200多套房子已經(jīng)被登記認(rèn)購，買家以年輕的兩口之家居多，總價在40萬元左右的最合他們的胃口。第七節(jié)　鳳凰城背景資料研習(xí)　　廣園東碧桂園鳳凰城，碧桂園集團(tuán)的第九個也是面積（一萬畝）最大的樓盤，離廣州市中心30公里，坐車約30分鐘時間，“五一”正式向外發(fā)售。發(fā)售日那天，望不到尾的候車人群、廣園東路的塞車長龍、像買白菜一樣下單的購房者，用“轟動全城”來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為“神話”。鳳凰城的節(jié)日，對房地產(chǎn)的不少同行來講是灰色的，而對諸多的專業(yè)人士和新聞記者來說也是大跌眼鏡?！　”坦饒@是一個善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作?！　?999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店。”　　。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心?！　⊥踔揪V談到碧桂圓的成功經(jīng)驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品，一個便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。 第八節(jié)　華南板塊背景資料研習(xí)　　全國樓市看廣東，廣東樓市看華南板塊；華南板塊在廣州新建制的番禺區(qū)，方圓不過十幾平方公里的范圍內(nèi)竟集中了大小八個樓盤，大的不說，“小”的也在千畝以上。都說地產(chǎn)大鱷，但像這里這樣“大鱷”成群結(jié)隊，全國還有第二個地方嗎！　　南國奧園總經(jīng)理張維倫說：“房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，靠某一個長處贏得市場的可能性已經(jīng)沒有了，消費者的眼睛是雪亮的?！?001年，華南板塊實現(xiàn)了從賣房子到賣生活方式的第一次轉(zhuǎn)型，成為了廣州板塊的佼佼者。今年，“大戰(zhàn)”剛剛開始，華南板快就率先從“賣生活方式”到實實在在塑造新生活方式、實現(xiàn)對消費者的人性關(guān)懷、價值關(guān)懷，讓消費者真正體驗到新生活，這是廣州房地產(chǎn)的新里程碑，將帶動居住的最新潮流?！　∪A南板塊自從去年“五一”星河灣開售開始，成為廣州樓市的熱門區(qū)域以來，成功延續(xù)成亮點迭涌的板塊。經(jīng)過一年的反復(fù)推廣，除了老牌名盤華南碧桂園、祈福新村外，南國奧林匹克花園、華南新城、星河灣等等都已成市場耳熟能詳?shù)闹麡潜P。 　　轉(zhuǎn)眼又到了今年“五一”，此刻相信又是華南板塊再創(chuàng)輝煌的時刻。因為，如今不單有老牌、新丁齊齊上陣，而且今年還有規(guī)模巨大的“巨無霸”雅居樂也在“五一”登場與買家的“新歡舊愛”比拼一番。 統(tǒng)計數(shù)字顯示，在“五一”期間華南板塊上的廣州雅居樂、華南新城、星河灣、華南碧桂園、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、祈福新村這7大樓盤將有超過3000套的洋房和別墅推向市場。其中尤以廣州雅居樂的貨量為同區(qū)之最。目前已獲得預(yù)售證的洋房單位就已有1286套。第九節(jié)　華南板塊五一戰(zhàn)術(shù)背景資料研習(xí)　　2002年4月27日，華南碧桂園、星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡香江、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園等八大開發(fā)商歡聚一堂，隆重宣布以“體驗華南新生活”為主題的“華南板塊聯(lián)合艦隊”正式“啟航”，該艦隊將駛向一個聯(lián)手共贏的華南新世紀(jì)，去創(chuàng)造一個中國地產(chǎn)界前所未有神話。　　在廣州房地產(chǎn)市場激烈的競爭中，各開發(fā)商雖然有充裕的資金、周密的推盤計劃、強(qiáng)勁的廣告攻勢，但絕不能具備區(qū)域發(fā)展商合縱聯(lián)合后產(chǎn)生的爆發(fā)力。這次華南板塊聯(lián)合艦隊的組成，傾注了各開發(fā)商的激情，它將更多地吸引消費者的“眼球”，對華南板塊產(chǎn)生持續(xù)的注意力，以刺激消費者的購買欲望，達(dá)到擴(kuò)大該區(qū)域需求的目的?！　?月1日9日，位于華南板塊的八大開發(fā)商，將組織一支龐大的車隊，分別從天河宏城廣場、江南大酒店始發(fā)，穿梭于各樓盤之間，讓消費者在旅游渡假的同時，方便地看樓。同時，在每輛穿梭巴士上有一位氣質(zhì)佳、業(yè)務(wù)熟的禮儀小姐，作為“華南板塊”形象代表，為看樓者提供導(dǎo)游式的睇樓觀光貴賓服務(wù)?！　⒓印叭A南聯(lián)合宣言”發(fā)展商：星河灣、華南碧桂園、南國奧林匹克花園、錦繡香江、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園。參加“華南聯(lián)合艦隊”發(fā)展商：星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園。第十節(jié)　業(yè)內(nèi)人士對華南板塊質(zhì)疑背景資料研習(xí)　　去年華南各盤火爆已無須贅言，一組數(shù)據(jù)足以表明全部問題：全年華南板塊銷售總面積約73萬平方米。盡管如此，華南板塊從誕生的一刻起就受到各種質(zhì)疑。　　手握廣州樓市大量理性數(shù)據(jù)的黎文江先生最近對華南提出5個疑問。一是華南開盤價太高，透支升值空間，并制約其銷售；二是新鮮感已過去，他引述郭梓文的說法，“如打青霉素，開始反映大，現(xiàn)在打多了，沒什么反應(yīng)了?！比枪苍O(shè)施短期內(nèi)很難解決，特別是醫(yī)院，像“祈福”投入10億元搞醫(yī)院的做法畢竟不多；四是契稅過高，高于4000元／平方米的房子要交3%，比市內(nèi)高一倍；五是其它區(qū)域都出現(xiàn)了大盤，這些大盤有的更具地價優(yōu)勢，并且這些大盤的放貨量會直接牽動華南的樓價。碧桂園市場總監(jiān)龍爾綱認(rèn)為，華南板塊從去年“五一”到今年“五一”，經(jīng)歷了不平凡的市場周期，各大樓盤都采用了不同的手段來贏得市場效益，使華南板塊一直保持了持續(xù)的關(guān)注度。今后隨市場的改變，跨區(qū)域規(guī)模大盤的誕生和其它板塊的崛起，是否對華南板塊形成威脅，主要看市場是否會出現(xiàn)替代性的產(chǎn)品，來帶動消費市場的注意力，其價格能否會進(jìn)一步地刺激消費者，這樣，華南板塊才會遭遇“奇兵偷襲”。隨著新產(chǎn)品、新價格、新板塊的崛起，華南板塊所面臨的挫折將在所難免。在談到未來競爭時首先提出，今年“五一”的板塊是徹底瓦解了，板塊競爭能力式微。這點尤指華南板塊?！半m然此次互動方式是有一定作用，但所謂的‘艦隊聯(lián)盟’因為務(wù)虛、只流于形式上的聯(lián)名，大家甚至連意識形態(tài)都沒有